Immobilienfinanzierung entschlüsselt: Ihr Leitfaden zum Traumhaus

Viele Menschen teilen deinen Traum von einer modernen Eigentumswohnung in den pulsierenden deutschen Metropolen oder einem gemütlichen Einfamilienhaus im idyllischen Landleben. Doch wie kann man diesen Traum mit der Realität der Immobilienfinanzierung in Einklang bringen?

Die Kosten für ein Eigenheim können leicht in den Bereich von mehreren hunderttausend Euro steigen. Es ist eine seltene Gelegenheit, dass jemand in der Lage ist, eine solche Summe vollständig aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Daher ist die Immobilienfinanzierung, oft in Form einer Baufinanzierung, ein unverzichtbarer Bestandteil des Kaufprozesses.

In diesem Artikel werden wir uns intensiv mit der Immobilienfinanzierung beschäftigen und dir einen tiefen Einblick in die Mechanismen und Prozesse der Baufinanzierung geben. Wir werden die scheinbare Black-Box "Baufinanzierung" entschlüsseln und dir zeigen, wie sie funktioniert.

1. Immobilienfinanzierung: Eine Immobilienfinanzierung bezieht sich auf die Finanzierung einer Immobilie durch ein Darlehen, das in monatlichen Raten zurückgezahlt wird.

2. Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen ist die gängigste Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Dabei wird eine gleichbleibende Rate aus Zinsen und Tilgung gezahlt.

3. Einflussfaktoren auf den Zinssatz: Der Zinssatz bei einer Immobilienfinanzierung wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, wie dem allgemeinen Zinsniveau und dem Beleihungsauslauf.

4. Unterlagen und unabhängige Kreditvermittler: Bei einem Kreditantrag müssen verschiedene Unterlagen eingereicht werden. Unabhängige Kreditvermittler können bei der Suche nach den besten Angeboten und der Beantragung unterstützen.

Was ist eigentlich eine Baufinanzierung?

Zunächst einmal, der Begriff "Baufinanzierung" kann ein bisschen irreführend sein. Es geht nicht immer nur um das Finanzieren eines Bauprojekts. In der Branche hat sich der Begriff eingebürgert, um alle Arten von Immobilienfinanzierungen zu beschreiben. Man könnte also auch von Immobilienkredit, Hauskredit oder Wohnungskredit sprechen. Manchmal wird auch der Begriff Hypothek verwendet, obwohl das rechtlich gesehen nicht ganz dasselbe ist.

Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung?

Im Grunde genommen ist eine Baufinanzierung ein Darlehen, das du von einem Finanzinstitut erhältst. Das kann eine Bank sein, aber auch Versicherungen, Bausparkassen oder ähnliche Institute kommen in Frage. Du zahlst das Darlehen dann in der Regel in monatlichen Raten zurück.

Wie lange zahle ich für mein Haus?

In Deutschland zahlen die meisten Leute im Durchschnitt etwa 25 Jahre lang für ihr eigenes Haus. Dabei fallen über die Jahre viele Zinsen an - die Kosten für einen Immobilienkredit können über die Laufzeit schnell mehrere zehntausend Euro betragen. Die Immoblienfinanzierung ist oft die zweitgrößte Investition im Leben, gleich nach dem eigentlichen Kauf der Immobilie.

Die gängigste Form der Immobilienfinanzierung

In Deutschland ist das sogenannte Annuitätendarlehen die gängigste Form der Immobilienfinanzierung. Dabei leihst du dir eine Summe von einem Kreditgeber und zahlst jeden Monat eine gleichbleibende Rate zurück - die sogenannte Annuität. Diese setzt sich zusammen aus Zins und Tilgung. Aber was genau sind Zins und Tilgung? Lass es uns klären!

Was bestimmt den Zinssatz?

Der Zinssatz ist im Grunde genommen die "Gebühr", die du jeden Monat an die Bank zahlst, um ihr Geld zu leihen. In den Angeboten wirst du sowohl den Sollzinssatz als auch den Effektivzinssatz finden.

Für die Berechnung deiner monatlichen Zinsen ist der Sollzinssatz relevant. Angenommen, du hast ein Darlehen von 200.000 Euro aufgenommen und zahlst 3,6% Zinsen pro Jahr. Das entspricht einem monatlichen Zinssatz von 0,3% (3,6% / 12 Monate). Deine monatlichen Zinsen betragen daher 600 Euro (200.000 Euro x 0,3%).

Der Zinssatz wird von vielen Faktoren beeinflusst:

1. Das allgemeine Zinsniveau: Die Bank, die dir den Kredit gewährt, leiht sich selbst Geld auf dem Bankenmarkt und muss dafür Zinsen zahlen. Dies ist quasi der Einkaufspreis der Bank. Ist dieser hoch, kann die Bank dir nur einen hohen Zinssatz anbieten. Ist er niedrig oder sogar negativ, wie es zeitweise der Fall war, sind die Zinsen für dich besonders günstig.
2. Der Beleihungsauslauf: Der Beleihungsauslauf ist der Prozentsatz des Immobilienwerts, der durch den Kredit finanziert wird. Wenn du zum Beispiel eine Immobilie für 200.000 Euro kaufst und 160.000 Euro davon durch die Bank finanziert werden, beträgt der Beleihungsauslauf 80%. Für die Bank bedeutet ein hoher Beleihungsauslauf ein höheres Risiko. Wenn sie zum Beispiel 90% der Immobilie finanziert und die Immobilienpreise um 15% fallen, ist der Wert der Immobilie niedriger als die ausstehende Kreditsumme. Dieses Risiko lässt sich die Bank durch einen höheren Zinssatz bezahlen. Es lohnt sich also, mehr Eigenkapital zu investieren. Informiere dich unbedingt über die sogenannte Zinstreppe

Zum Artikel: "Die Zinstreppe beim Immobilienkauf"

Mit einem Finanzierungsrechner kannst du ganz einfach kostenlos und unverbindlich Zinsangebote für deine persönliche Situation erkunden.

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Was ist der Tilgungssatz?

Der Tilgungssatz ist ein wichtiger Faktor bei deiner Immobilienfinanzierung. Er zeigt an, welchen Prozentsatz deines Darlehens du pro Jahr zurückzahlst. Bei Annuitätendarlehen wird er als "anfängliche Tilgung pro Jahr" bezeichnet. Wenn zum Beispiel die anfängliche Tilgung 1,2% pro Jahr beträgt und du ein Darlehen von 200.000 Euro aufgenommen hast, zahlst du im ersten Monat 200 Euro an die Bank zurück. (1,2% / 12 Monate x 200.000 Euro). Zu Beginn des zweiten Monats beträgt dein Darlehen dann nur noch 199.800 Euro.

Das Schöne daran ist, dass mit jedem Monat der ausstehende Kreditbetrag sinkt. Das bedeutet, dass du auch jeden Monat weniger Zinsen zahlst. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt also in der monatlichen Rate "mehr Platz" für die Tilgung. Der Tilgungssatz in % steigt also von Monat zu Monat. Das ist ein großartiger Weg, um dein Darlehen effektiv abzubezahlen und deinen finanziellen Spielraum zu erhöhen.

Was ist eine Zinsbindungsfrist?

Wenn du eine Immobilienfinanzierung abschließt, triffst du eine Entscheidung für eine bestimmte Zinsbindungsfrist. In Deutschland sind die üblichen Zeiträume 10, 15 oder 20 Jahre.

Während dieser Laufzeit bleibt der Zinssatz unverändert. Weder die Bank noch du können ihn ändern. Das gibt dir eine gewisse Planungssicherheit. Aber Achtung: Eine 10-jährige Zinsbindungsfrist bedeutet nicht, dass du nach 10 Jahren mit deinem Kredit fertig bist. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist hast du normalerweise noch eine Restschuld und benötigst eine Anschlussfinanzierung. Dabei wird der bestehende Kredit neu verhandelt und du hast die Möglichkeit, die Bank zu wechseln. Allerdings gilt dann der aktuelle Zinssatz.

Gibt es in Deutschland eine Besonderheit?

Ja, in Deutschland gibt es eine spezielle Regelung! Du kannst jeden Immobilienkredit 10 Jahre nach Vollauszahlung kündigen. Das gilt auch, wenn du eine 20-jährige Zinsbindung gewählt hast. Das ist eine tolle Option, die dir Flexibilität und Kontrolle über deine Finanzen gibt.

Wieviel Immobilienfinanzierung kann ich mir leisten?

Zu Beginn deines Immobilienkaufabenteuers ist wahrscheinlich nichts so wichtig wie dein verfügbares Budget. Du hast eine klare Vorstellung davon, wie viel du jeden Monat ausgeben kannst und eine grobe Idee von dem erwarteten Zinssatz und der gewünschten Tilgung? Dann ist unser Justhome Budgetrechner genau das Richtige für dich.

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Möchtest du genau wissen, wie dein Zinssatz aussehen würde?

Mit dem Justhome Vergleichsrechner hast du Zugang zu den Angeboten von fast allen Banken und Sparkassen in Deutschland. So kannst du dir einen genauen Überblick verschaffen und die besten Konditionen für dich finden. Es ist immer gut, informiert zu sein und alle Optionen zu kennen, bevor du eine Entscheidung triffst.

Wie komme ich an eine Immobilienfinanzierung?

Eine Möglichkeit, einen Immobilienkredit zu bekommen, besteht darin, Kontakt mit deiner Hausbank aufzunehmen. Sie wird dir wahrscheinlich ein Angebot machen. Aber denk daran, es ist wie beim Kauf einer Spülmaschine - es gibt viele verschiedene Modelle und jeder Händler hat andere Preise. Fast alle Banken und Sparkassen in Deutschland, aber auch viele Versicherungen, bieten Baufinanzierungen an. Tatsächlich gibt es mehr als 1.000 Kreditgeber in Deutschland, die Finanzierungsangebote für Immobilien anbieten.

Warum sind unabhängige Immobilienkreditvermittler wichtig?

Aufgrund dieser Vielfalt gewinnen unabhängige Immobilienkreditvermittler an Bedeutung. Du kannst in unserem Artikel mehr über die Zusammenarbeit mit einem Kreditvermittler lesen.

Was sind die Vorteile eines Vermittlers?

Der größte Vorteil ist, dass du ganz einfach die Angebote aller Banken und Sparkassen vergleichen kannst und der Vermittler sich auch um den Antragsprozess kümmert.

Wer sind die bekanntesten Immobilienkreditvermittler in Deutschland?

Die bekanntesten Immobilienkreditvermittler in Deutschland sind Interhyp und Dr. Klein. Beide haben eigene Plattformen, auf denen sie Bankangebote vergleichen. Da sich die Angebote auf diesen Plattformen unterscheiden, lohnt es sich, Angebote von beiden einzuholen. Alternativ kannst du auch unseren Finanzierungsrechner nutzen. Wir sind unabhängig und fragen die Angebote von beiden Plattformen ab. So kannst du sicher sein, dass du den besten Zinssatz erhältst und musst nicht jeweils Interhyp oder Dr. Klein kontaktieren.

Kann ich Zinsen für einen bestimmten Zeitraum reservieren?

Ja, wir bieten auch die Möglichkeit, Zinsen für einen bestimmten Zeitraum zu reservieren. Das bedeutet, dass du dir bereits einen Finanzierungsvorschlag sichern kannst, bevor du den finalen Zuschlag für die Immobilie hast. Wenn der Zinssatz in dieser Zeit steigt, bist du abgesichert. Wenn der Zinssatz jedoch fällt, erhältst du trotzdem den niedrigeren Zinssatz, wenn du dich letztendlich für das Angebot entscheidest. Das ist ein Trick, den du unbedingt nutzen solltest.

Wie beantrage ich eine Immobilienfinanzierung?

Sobald du ein Angebot ausgewählt hast, wird dein Kreditantrag bei dem jeweiligen Kreditgeber eingereicht. Der Prozess ist der gleiche, unabhängig davon, ob du den Kredit direkt bei einer Bank oder über einen Kreditvermittler beantragst. In der Regel erhältst du eine Liste mit benötigten Unterlagen.

Welche Unterlagen brauche ich für den Kreditantrag?

Die genauen Unterlagen, die du für den Kreditantrag benötigst, können von Bank zu Bank variieren. Aber im Großen und Ganzen fallen die benötigten Nachweise in zwei Kategorien:

1. Unterlagen, die dich betreffen:

Die Bank möchte sicherstellen, dass du dir die Immobilie mit deinem Einkommen auch leisten kannst. Daher wird sie von dir Einkommensnachweise, eventuell auch Rentenbescheinigungen und Nachweise über dein Eigenkapital sehen wollen.

2. Unterlagen, die die Immobilie betreffen:

Als Sicherheit für den Kredit zieht die Bank deine Immobilie heran. Daher ist es für sie wichtig, die Immobilie zu kennen. Neben einem aktuellen Grundbuchauszug wird die Bank bei Bestandsimmobilien Grundrisse und Wohnflächenberechnungen sehen wollen, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und bei Neubauten eine Baubeschreibung.

Klingt das nach viel Arbeit?

Ja, das Sammeln der Dokumente kann ziemlich aufwendig sein. Aber keine Sorge, ein guter Vermittler wird dir hier viel Arbeit abnehmen und dir dabei helfen, alle benötigten Unterlagen zusammenzustellen.

Wenn du mehr darüber erfahren möchtest, welche Dokumente du für den Kreditantrag benötigst, kannst du unseren Artikel zu Unterlagen für den Immobilienkredit lesen.

Wie lange dauert es, bis ich einen Immobilienkredit erhalte?

Sobald du alle notwendigen Unterlagen zusammen hast, wird dein Antrag an die Kreditabteilung der Bank weitergeleitet. Wie lange es dauert, bis du eine Entscheidung bekommst, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Wie lange dauert die Kreditentscheidung?

Bei einem einfachen Fall, zum Beispiel wenn ein angestelltes Ehepaar, das gut verdient und 20% Eigenkapital mitbringt, eine Eigentumswohnung kaufen möchte, kann die Genehmigung in 3-4 Werktagen erfolgen.

Bei komplexeren Fällen, wie zum Beispiel bei Selbstständigen ohne regelmäßiges Einkommen oder bei sehr großen Immobilienkrediten, kann die Prüfung auch 2-3 Wochen dauern.

Wie kann ein Vermittler helfen?

Ein guter Vermittler hat einen Überblick über die aktuellen Bearbeitungszeiten der Banken und kann in der Regel ziemlich gut einschätzen, wie lange es in deinem Fall dauern wird.

Was passiert, wenn mein Darlehen mehr als 400.000 Euro beträgt?

Wenn dein Darlehen mehr als 400.000 Euro beträgt, ist in der Regel auch ein Sachverständigengutachten erforderlich. Das bedeutet, dass die Bank einen Experten beauftragt, der deine Immobilie bewertet. Keine Sorge, das ist für dich kostenlos, kann aber den Prozess etwas verlängern.

Was passiert, wenn die Bank noch weitere Unterlagen benötigt?

Es kann vorkommen, dass die Risikoprüfer der Bank noch spezielle Unterlagen anfordern. In diesem Fall wird dein Vermittler auf dich zukommen und dir helfen, die benötigten Unterlagen zu beschaffen.

Was passiert nach der Kreditentscheidung?

Super, du hast grünes Licht für deine Finanzierung bekommen! Das ist ein großer Schritt. Aber was passiert als nächstes? Nun, die Bank wird dir den Vertrag zuschicken. Du hast dann normalerweise 1-2 Wochen Zeit, um ihn gründlich durchzulesen und dann unterschrieben zurückzuschicken.

Dein gesetzliches Rücktrittsrecht

Nachdem die Bank den unterschriebenen Vertrag erhalten hat, hast du noch ein gesetzliches Rücktrittsrecht von zwei Wochen. Das ist super wichtig, denn manchmal kann es vorkommen, dass du dich mit dem Verkäufer einig bist, aber der Notartermin noch etwas dauert.

Was passiert, wenn der Notartermin verzögert wird?

Nehmen wir an, der Notartermin ist erst in vier Wochen. Kein Problem, du kannst trotzdem schon jetzt den Kredit beantragen. Nach etwa einer Woche wird dir die Bank den Kreditvertrag zuschicken. Du kannst dann nochmal 1-2 Wochen warten, bevor du unterschreibst. Falls der Notartermin bis dahin noch nicht stattgefunden hat, kannst du unterschreiben und im Notfall widerrufen. Denn es kann immer noch etwas beim Notartermin schiefgehen.

Aber Vorsicht!

Achte darauf, dass der Notartermin innerhalb der zweiwöchigen Widerrufsfrist stattfindet. Denn wenn das nicht der Fall ist, bist du an den Kreditvertrag gebunden und es könnte eine Entschädigung fällig werden. Um mehr über das Thema Vorfälligkeitsentschädigung zu erfahren, schau dir unseren ausführlichen Artikel dazu an.

Was passiert, wenn mein Kreditantrag abgelehnt wird?

Es kann immer mal vorkommen, dass deine Immobilienfinanzierung zu den ursprünglichen Konditionen nicht genehmigt wird. Einer der häufigsten Gründe ist, dass die Bank bei Ihrer internen Bewertung auf einen niedrigen Objektwert kommt als der Kaufpreis. Aber keine Sorge, es gibt immer Alternativen und Lösungen. Erfahre mehr wichtige Informationen in unserem Artikel zum Thema Objektwert.

Ihr Weg zur optimalen Immobilienfinanzierung

Die Immobilienfinanzierung ist ein entscheidender Schritt auf dem Weg zu Ihrem Traumhaus. Mit dem richtigen Wissen und den passenden Werkzeugen können Sie den Prozess der Immobilienfinanzierung meistern und die besten Konditionen für Ihren Immobilienkredit sichern.

Ob Sie nach einer Baufinanzierung für Ihr neues Eigenheim suchen oder eine Anschlussfinanzierung für Ihre bestehende Immobilie benötigen, es ist wichtig, die verschiedenen Aspekte der Immobilienfinanzierung zu verstehen. Dazu gehören die Zinsen, die Tilgung, die Zinsbindungsfrist und viele weitere Faktoren, die Einfluss auf die Kosten und die Laufzeit Ihres Immobilienkredits haben.

Starten Sie jetzt Ihren Weg zur optimalen Immobilienfinanzierung und machen Sie Ihren Traum vom Eigenheim wahr!