Eine Hand stapelt münzen aufeinander und daneben ist ein Mini Haus

Immobilienfinanzierung entschlüsselt: Ihr Leitfaden zum Traumhaus

Johannes Fenner

Johannes Fenner ist Co-Founder von Justhome. Die Immobilienfinanzierung ist seit mehreren Jahren seine Leidenschaft. Mit Justhome will er anderen dabei helfen, sich den Traum vom eigenen Zuhause zu verwirklichen.

4. Juli 2023Aktualisiert vor 23 TagenLesezeit: 9 Min.

Egal ob Eigentumswohnung oder das eigene Haus, viele Menschen träumen vom Eigenheim. Oft kostet das Vorhaben “Eigenheim” mehrere Hunderttausend Euro und wer hat das schon einfach so rumliegen? Hier kommt die Immobilienfinanzierung ins Spiel und wie du die Immobilienfinanzierung nutzen kannst um dein Traum vom Eigenheim Wirklichkeit werden zu lassen erfährst du in diesem Artikel.

  1. Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen ist die gängigste Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Dabei wird eine gleichbleibende Rate aus Zinsen und Tilgung gezahlt.

  2. Einflussfaktoren auf den Zinssatz: Der Zinssatz bei einer Immobilienfinanzierung wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, wie dem allgemeinen Zinsniveau und dem Beleihungsauslauf.

  3. Unterlagen und unabhängige Kreditvermittler: Bei einem Kreditantrag müssen verschiedene Unterlagen eingereicht werden. Unabhängige Kreditvermittler können bei der Suche nach den besten Angeboten und der Beantragung unterstützen.

Was ist eine Immobilienfinanzierung überhaupt?

Bei einer Immobilienfinanzierung stellt die Bank dir einen Baukredit zur Verfügung der dir einen Teil des zum Kaufs benötigten Geldes über ein Darlehen bereit stellt. Den restlichen Teil des Geldes steuerst du selber durch dein Eigenkapital (Ersparnisse und Rücklagen) bei. Der Kredit wird dann in monatlichen Raten zurückgezahlt. (Annuitäten + Bauspar)

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Bei einer Immobilienfinanzierung stellt die Bank dir einen Baukredit zur Verfügung, der einen wesentlichen Teil des zum Kauf benötigten Geldes durch ein Darlehen bereitstellt. Den restlichen Teil des Geldes steuerst du selbst durch dein Eigenkapital, also Ersparnisse und Rücklagen, bei.

Der Kredit wird in der Regel in monatlichen Raten zurückgezahlt. Dabei ist das Annuitätendarlehen die häufigste Form der Immobilienfinanzierung. Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du monatlich einen gleichbleibenden Betrag, der Zins- und Tilgung umfasst.

Neben dem Annuitätendarlehen gibt es auch andere Finanzierungsformen, wie das tilgungsausgesetzte Darlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag. Diese Art der Finanzierung kann unter bestimmten Umständen Vorteile bieten, beispielsweise in Bezug auf Planungssicherheit.

Hier erfährst du alles rund ums “Tilgungsausgesetzte Darlehen mit Bausparvertrag”.

Was ist der Zinssatz?

Der Zinssatz ist im Grunde genommen die "Gebühr", die du jeden Monat an die Bank zahlst, um ihr Geld zu leihen. In den Angeboten wirst du sowohl den Sollzinssatz als auch den Effektivzinssatz finden.

Für die Berechnung deiner monatlichen Zinsen ist der Sollzinssatz relevant. Angenommen, du hast ein Darlehen von 200.000 Euro aufgenommen und zahlst 3,6% Zinsen pro Jahr. Das entspricht einem monatlichen Zinssatz von 0,3% (3,6% / 12 Monate). Deine monatlichen Zinsen betragen daher 600 Euro (200.000 Euro x 0,3%).

Der Zinssatz wird von vielen Faktoren beeinflusst:

  1. Das allgemeine Zinsniveau: Die Bank, die dir den Kredit gewährt, leiht sich selbst Geld auf dem Bankenmarkt und muss dafür Zinsen zahlen. Dies ist quasi der Einkaufspreis der Bank. Ist dieser hoch, kann die Bank dir nur einen hohen Zinssatz anbieten. Ist er niedrig oder sogar negativ, wie es zeitweise der Fall war, sind die Zinsen für dich besonders günstig.
  2. Der Beleihungsauslauf: Der Beleihungsauslauf ist der Prozentsatz des Immobilienwerts, der durch den Kredit finanziert wird. Wenn du zum Beispiel eine Immobilie für 200.000 Euro kaufst und 160.000 Euro davon durch die Bank finanziert werden, beträgt der Beleihungsauslauf 80%. Für die Bank bedeutet ein hoher Beleihungsauslauf ein höheres Risiko. Wenn sie zum Beispiel 90% der Immobilie finanziert und die Immobilienpreise um 15% fallen, ist der Wert der Immobilie niedriger als die ausstehende Kreditsumme. Dieses Risiko lässt sich die Bank durch einen höheren Zinssatz bezahlen. Es lohnt sich also, mehr Eigenkapital zu investieren. Informiere dich unbedingt über die sogenannte Zinstreppe

Zum Artikel: "Die Zinstreppe beim Immobilienkauf"

Mit einem Finanzierungsrechner kannst du ganz einfach kostenlos und unverbindlich Zinsangebote für deine persönliche Situation erkunden.

Zum Finanzierungsrechner

Tilgungssatz

Der Tilgungssatz ist ein wichtiger Faktor bei deiner Immobilienfinanzierung. Er zeigt an, welchen Prozentsatz deines Darlehens du pro Jahr zurückzahlst. Bei Annuitätendarlehen wird er als "anfängliche Tilgung pro Jahr" bezeichnet. Wenn zum Beispiel die anfängliche Tilgung 1,2% pro Jahr beträgt und du ein Darlehen von 200.000 Euro aufgenommen hast, zahlst du im ersten Monat 200 Euro an die Bank zurück. (1,2% / 12 Monate x 200.000 Euro). Zu Beginn des zweiten Monats beträgt dein Darlehen dann nur noch 199.800 Euro.

Das Schöne daran ist, dass mit jedem Monat der ausstehende Kreditbetrag sinkt. Das bedeutet, dass du auch jeden Monat weniger Zinsen zahlst. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt also in der monatlichen Rate "mehr Platz" für die Tilgung. Der Tilgungssatz in % steigt also von Monat zu Monat. Das ist ein großartiger Weg, um dein Darlehen effektiv abzubezahlen und deinen finanziellen Spielraum zu erhöhen.

Entdecke unseren Justhome Tilgungsrechner und erfahre selbst, wie die Tilgung dein Darlehen beeinflusst.

Zinsbindungsfrist

Wenn du eine Immobilienfinanzierung abschließt, triffst du eine Entscheidung für eine bestimmte Zinsbindungsfrist. In Deutschland sind die üblichen Zeiträume 10, 15 oder 20 Jahre.

Während dieser Laufzeit bleibt der Zinssatz unverändert. Weder die Bank noch du können ihn ändern. Das gibt dir eine gewisse Planungssicherheit. Aber Achtung: Eine 10-jährige Zinsbindungsfrist bedeutet nicht, dass du nach 10 Jahren mit deinem Kredit fertig bist. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist hast du normalerweise noch eine Restschuld und benötigst eine Anschlussfinanzierung. Dabei wird der bestehende Kredit neu verhandelt und du hast die Möglichkeit, die Bank zu wechseln. Allerdings gilt dann der aktuelle Zinssatz.

Tipp: In Deutschland gibt es eine spezielle Regelung! Du kannst jeden Immobilienkredit 10 Jahre nach Vollauszahlung kündigen. Das gilt auch, wenn du eine 20-jährige Zinsbindung gewählt hast.

Wieviel Immobilienfinanzierung kann ich mir leisten?

“Wie viel Kredit kann ich mir leisten?” ist die erste und vielleicht sogar wichtigste Frage für deinen Weg zum Eigenheim. Schließlich musst du die monatliche Rate deines Baukredits über 10 Jahre stemmen können. Deshalb solltest du dein Kaufbudget mit Sorgfalt berechnen um das passende Budget für dich und deine Finanzielle Ausgangslage zu finden.

Folgende Sachen solltest du bei der Berechnung deine Kaufbudgets in betracht ziehen:

  • Nettogehalt des Haushaltes: Der Bruttolohn, abzüglich Sozialbeiträge, Einkommensteuer und Krankenkassenbeiträge.
  • Lebenshaltungskosten: Welche monatlichen ausgaben hast du und was bleibt am Ende des Monats übrig.

Sollte es Schwankungen in den Kosten über das Jahr hinweg geben, nutze den Durschnittswert zur Berechnung. Die Auflistung sollte so genau wie möglich sein, damit du gut abschätzen kannst ob du dir die monatliche Rate ohne Probleme leisten kannst.

Mit unseren Faustformeln kannst du einfach und schnell dein Kaufbudget berechnen oder nutze unsere Justhome Budgetrechner.

Du hast auch die Möglichkeit Fördermittel wie die KfW Förderung 124 für dein Vorhaben in anspruch zu nehmen. Dabei ist es wichtig das du dich gut Infomierst welche bedingungen du erfüllen musst um die jeweilige Förderung zu erhalten.

Hier erhältst du einen genauen Überblick über die gängigsten Förderungen die es zur Zeit gibt.

Wie beantrage ich eine Immobilienfinanzierung?

Sobald du ein Angebot ausgewählt hast, wird dein Kreditantrag bei dem jeweiligen Kreditgeber eingereicht. Der Prozess ist der gleiche, unabhängig davon, ob du den Kredit direkt bei einer Bank oder über einen Kreditvermittler beantragst. In der Regel erhältst du eine Liste mit benötigten Unterlagen.

Sobald du das passende Angebot gefunden hast, wird dein Antrag bei dem jeweiligen Kreditgeber eingereicht. Der Prozess ist gleich, egal ob du es direkt bei einer Bank oder über einen Vermittler einreichst.

Welche Unterlagen brauche ich für den Kreditantrag?

Die genauen Unterlagen, die du für den Kreditantrag benötigst, können von Bank zu Bank variieren. Aber im Großen und Ganzen fallen die benötigten Nachweise in zwei Kategorien:

1. Unterlagen, die dich betreffen:

Die Bank möchte sicherstellen, dass du dir die Immobilie mit deinem Einkommen auch leisten kannst. Daher wird sie von dir Einkommensnachweise, eventuell auch Rentenbescheinigungen und Nachweise über dein Eigenkapital sehen wollen.

2. Unterlagen, die die Immobilie betreffen:

Als Sicherheit für den Kredit zieht die Bank deine Immobilie heran. Daher ist es für sie wichtig, die Immobilie zu kennen. Neben einem aktuellen Grundbuchauszug wird die Bank bei Bestandsimmobilien Grundrisse und Wohnflächenberechnungen sehen wollen, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und bei Neubauten eine Baubeschreibung.

Besuche jetzt unsere Justhome Unterlagen-Checkliste und stelle sicher, dass du für deine Immobilienfinanzierung bestens vorbereitet bist.

Wie kann ein Vermittler helfen?

Ein guter Vermittler spielt eine entscheidende Rolle in deinem Prozess der Immobilienfinanzierung. Er begleitet dich nicht nur beim Sammeln der benötigten Unterlagen, sondern steht dir von Anfang bis zum Ende deiner Immobilienfinanzierung zur Seite.

  • Budgetberatung und Finanzierungsoptionen: Der Vermittler hilft dir dabei, ein realistisches Budget für dein Projekt. “Eigenheim” zu ermitteln und berät dich zu den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten.
  • Optimierung der Konditionen: Ein erfahrener Vermittler verhandelt mit Banken und anderen Finanzierungsinstituten, um die besten Konditionen für Sie zu erzielen. Dies kann niedrigere Zinssätze, günstigere Tilgungsbedingungen und flexiblere Rückzahlungsoptionen beinhalten. Ein erfahrender Vermittler
  • Unterstützung bei der Dokumentation: Der Vermittler unterstützt dich bei der Zusammenstellung und Überprüfung aller erforderlichen Dokumente.
  • Beantwortung Ihrer Fragen: Im gesamten Prozess steht dir dein Vermittler als dein persönlicher Ansprechpartner zur Verfügung. Er beantwortet deine Fragen und Unklarheiten.
  • Begleitung bis zum Abschluss: Selbst nach der Genehmigung der Finanzierung bleibt der Vermittler an Ihrer Seite, um sicherzustellen, dass die Auszahlung reibungslos verläuft und alle abschließenden Formalitäten erfüllt werden. Selbst nach der Genehmigung deiner Finanzierung bleibt der Vermittler an deiner Seite, um sicherzustellen, dass die Auszahlung reibungslos verläuft und alle abschließenden Formalitäten erfüllt werden.

Ein Vermittler bietet eine umfassende Unterstützung, die weit über die bloße Vermittlung eines Darlehens hinausgeht. Er steht dir als Berater zur Seite und hilft dir dabei die bestmögliche Finanzierung für dein Eigenheim zu finden.

Wie lange dauert es bis eine Entscheidung fällt?

Wie lange es dauert bis die Bank nach erhalten der nötigen Unterlagen eine Entscheidung trifft hängt immer davon ab wie kompliziert dein Fall ist. Wenn ein Ehepaar mit festen Jobs eine Eigentumswohnung finanzieren wollen und 20% Eigenkapital mitbringen kann die Entscheidung in einigen Tagen getroffen werde, wenn wiederum eine Selbständige Person ohne regelmäßiges Einkommen oder mit einer hohen Kreditsumme Finanzieren will kann sich das schon über einige Wochen ziehen.

Auch wenn dein Darlehen 400.000€ überschreitet kann es zu längeren Bearbeitungszeiten kommen. Denn bei einer Summe in dieser Höhe wird in der Regel ein Experte von der Bank beauftragt, der deine Immobilie bewertet. Dieser Vorgang ist für dich jedoch ohne kosten.

In speziellen Fällen benötigt die Bank weitere Unterlagen um eine Kreditentscheidung zu treffen.

Was passiert nach der Kreditentscheidung?

Die Bank hat deinen Antrag gründlich geprüft und dir grünes Licht gegeben? Super, in dem Fall wird dir die Bank den fertigen Vertrag zukommen lassen. Du hast dann 1-2 Wochen Zeit dir den Vertrag gründlich durchzulesen und Unterschrieben zurück zu schicken.

Nachdem die Bank den Unterschriebenen Vertrag von dir erhalten hat, hast du noch ein gesetzliches Rücktrittsrecht von 2 Wochen. Im falle das es Uneinigkeiten mit dem Verkäufer gibt oder sich der Notartermin verzögert.

Was passiert, wenn mein Kreditantrag abgelehnt wird?

Es kommt vor, dass die Bank deinen Antrag ablehnt oder höhere Zinsen verlangt. Grund dafür ist das die Bank den Beleihungswert (Summe, die die Bank bei Verkauf oder Versteigerung der Immobilie bekommt) deiner Immobilie niedriger einschätzt als du es tust. Das führt dazu, dass du auf der Zinstreppe nach oben rutscht. (Erfahre hier mehr über die Zinstreppe)

Sollte es dazu kommen hast du mehrere Möglichkeiten dem ganzen entgegen zu wirken. Eine Möglichkeit ist, dass du mehr Eigenkapital oder andere Sicherheiten wie eine andere Immobilie in die Finanzierung einbringst und somit deine Position auf der Zinstreppe veränderst.

Für weitere Informationen zu diesem Thema findest du in unserem Artikel zum Thema Die Bank kommt nicht auf meinen Objektwert”.

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