Hauskauf ohne Eigenkapital

Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen, mag verlockend erscheinen, insbesondere für Käufer, die keine Ersparnisse haben. Doch diese Form der Finanzierung, auch Vollfinanzierung genannt, bringt einige Herausforderungen mit sich. Höhere Zinsen, eine begrenzte Auswahl an Banken und strenge Anforderungen machen dies zu einer Option, die genau abgewogen werden muss. In diesem Artikel schauen wir uns an, wie ein Hauskauf ohne Eigenkapital funktioniert, welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt und für wen diese Form der Finanzierung sinnvoll sein kann. 

Das Wichtigste in Kürze

• Vollfinanzierung bedeutet, dass du den gesamten Kaufpreis und die Nebenkosten komplett über einen Kredit finanzierst, ohne Eigenkapital einzubringen.
• Höhere Zinsen sind typisch, da die Bank ein größeres Risiko trägt, was die Finanzierung teurer macht.
• Strenge Anforderungen: Für eine Vollfinanzierung musst du eine ausgezeichnete Bonität und ein hohes, sicheres Einkommen nachweisen.
• Geeignet für Käufer mit hoher Bonität oder bei Immobilien als Kapitalanlage, aber nicht immer die beste Option für alle. 

Was bedeutet es, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen?

Ein Hauskauf ohne Eigenkapital bedeutet, dass du den gesamten Kaufpreis und die Kaufnebenkosten vollständig über einen Kredit finanzierst. Eigenkapital ist zum Beispiel das Ersparte, das du selbst in die Finanzierung einbringst. Ohne Eigenkapital übernimmt die Bank die komplette Finanzierung – auch als Vollfinanzierung bekannt.

Diese Option kann verlockend sein, besonders wenn du keine Ersparnisse hast. Allerdings gibt es wichtige Punkte zu beachten:

• Geringe Bankenauswahl: Es gibt deutlich weniger Banken, die bereit sind, mehr als 100 % des Kaufpreises zu finanzieren.
• Höhere Zinsen: Die Bank geht ein größeres Risiko ein und verlangt daher in der Regel höhere Zinsen. Ab ca. 90 % des Beleihungswerts steigen die Zinsen rasant an. Ab 100 % wird es noch einmal deutlich teurer.
• Strengere Anforderungen: Du musst eine ausgezeichnete Bonität und ein sicheres Einkommen nachweisen.

Ein Hauskauf ohne Eigenkapital kann unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein, ist aber nicht immer die beste Option. Es ist entscheidend, alle Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen.

In bestimmten Situationen kann sich ein Hauskauf ohne Eigenkapital lohnen, etwa bei Kapitalanlagen. Dennoch solltest du dir der damit verbundenen Risiken bewusst sein.

Finanzierungsmöglichkeiten ohne Eigenkapital

Beim Hauskauf ohne Eigenkapital stehen dir verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung, die deinen Traum vom Eigenheim ohne Ersparnisse verwirklichen können. Hier sind die wichtigsten Optionen:

• Vollfinanzierung durch eine Bank: Findest du eine Bank, die bereit ist, dir eine sogenannte 110 %-Finanzierung zu geben (100 % des Kaufpreises plus die typischerweise ca. 10 % Nebenkosten), spricht man von einer Vollfinanzierung durch eine Bank.
• 100 %-Finanzierung mit Nachrangdarlehen: Alternativ kannst du prüfen lassen, ob du einen Kredit über den Kaufpreis der Immobilie erhältst und die Nebenkosten durch einen weiteren Kredit von einer anderen Bank finanzierst. Dieser zweite Kredit wird als Nachrangdarlehen bezeichnet, da er im Grundbuch im Rang hinter der ersten Bank steht. Solche Kredite werden beispielsweise von der Hanseatic Bank in Kombination mit einer Immobilienfinanzierung angeboten. Sprich einfach deinen Finanzierungsberater darauf an.

Für wen ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital sinnvoll?

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. In der Regel wird dies nur Käufern ermöglicht, die eine überdurchschnittliche Bonität und ein hohes Einkommen nachweisen können. Zudem verlangen Banken häufig zusätzliche Sicherheiten, wie einen zweiten Kreditnehmer oder eine bereits schuldenfreie Immobilie.

Voraussetzungen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital

Um eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten, musst du in der Regel folgende Kriterien erfüllen:

• Überdurchschnittliche Bonität: Eine gute Bonität zeigt, dass du zuverlässig deine finanziellen Verpflichtungen erfüllst. Ein solides Einkommen, keine bestehenden Schulden und eine saubere Schufa-Auskunft sind entscheidend. Banken führen eine Bonitätsprüfung durch, um deine Kreditwürdigkeit zu bewerten.
• Hohes Einkommen: Ein Hauskauf ohne Eigenkapital erfordert ein ausreichend hohes und sicheres Einkommen. Die monatliche Kreditrate sollte maximal 35 % deines Nettohaushaltseinkommens betragen, idealerweise sogar weniger. Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst haben oft bessere Chancen, da ihr Einkommen als sicherer gilt. Für Selbstständige gestaltet sich die Kreditbewilligung meist schwieriger, da sie in den Augen der Bank ein weniger sicheres Einkommen vorweisen können.
• Sicherheiten: Da du kein Eigenkapital einbringst, verlangen Banken oft zusätzliche Sicherheiten. Dies kann ein zweiter Kreditnehmer, eine schuldenfreie Immobilie oder andere Vermögenswerte sein, um das Risiko für die Bank zu minimieren.

Tipp: Besitzt du bereits eine Immobilie, die entweder schuldenfrei ist oder nur noch durch eine geringe Restschuld belastet ist? Dann kannst du diese Immobilie als Zusatzsicherheit in die Finanzierung einbringen. Das funktioniert auch mit der Immobilie eines anderen Darlehensnehmers – zum Beispiel deiner Eltern. Die Bank wird hier eine zweite Grundschuld zu ihren Gunsten eintragen, und der Zinssatz der Finanzierung kann beträchtlich sinken.

Was du bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital berücksichtigen solltest

Du möchtest oder kannst kein Eigenkapital einsetzen? Dann solltest du noch folgende Überlegungen berücksichtigen:

• Hohe monatliche Raten: Der Zinssatz bei einer Vollfinanzierung ist stets sehr hoch. Das heißt, die monatliche Rate wird schnell sehr hoch sein. Das kann in deiner jetzigen Situation kein Problem sein, aber stelle sicher, dass du dir die Rate auch leisten kannst, wenn zum Beispiel eine Elternzeit ansteht oder du den Job wechselst.
• Geringe Tilgung: Durch den hohen Zinssatz wird in der Regel ein geringer Tilgungssatz gewählt. Das heißt, von den zum Beispiel 1.000 € Rate im Monat zahlst du 750 € an die Bank als Zinsen und nur 250 € gehen in die Abbezahlung des Kredits.

Wie du Risiken minimieren kannst

Um die Risiken einer Vollfinanzierung zu reduzieren, kannst du folgende Maßnahmen ergreifen:

• Längere Zinsbindungsfristen: Sichere dir den aktuellen Zinssatz über einen längeren Zeitraum.
• Sondertilgungen: Vereinbare die Möglichkeit von Sondertilgungen, um das Darlehen schneller zu reduzieren.
• Finanzpuffer: Plane finanzielle Reserven für unvorhergesehene Ausgaben ein.

Hauskauf ohne Eigenkapital: Unsere Empfehlung

Beim Kauf eines Hauses ohne Eigenkapital ist es entscheidend, sorgfältig zu planen und alle Optionen genau zu prüfen. Eine Vollfinanzierung mag verlockend erscheinen, bringt jedoch höhere Raten, Zinsrisiken und weitere Herausforderungen mit sich.

So unterstützt dich Justhome

Mit unserem Justhome Baufinanzierungsrechner kannst du verschiedene Szenarien durchspielen und dir einen Überblick über mögliche Zinssätze, Laufzeiten und monatliche Raten verschaffen. So findest du heraus, welche Optionen zu deiner finanziellen Situation passen.

Wenn du dir unsicher bist, ob ein Hauskauf ohne Eigenkapital für dich die richtige Wahl ist, stehen dir unsere erfahrenen Berater zur Seite. Unsere Justhome Finanzierungsexpertinnen und -experten bieten dir eine kostenlose und unverbindliche Beratung. Gemeinsam entwickeln wir ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept und vergleichen die Angebote von über 700 deutschen Banken, um die beste Lösung für dich zu finden.

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Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Vollfinanzierung und 100 %-Finanzierung?

Bei einer 100 %-Finanzierung wird der Kaufpreis der Immobilie vollständig über einen Kredit finanziert, die Kaufnebenkosten musst du selbst tragen. Bei einer Vollfinanzierung übernimmt die Bank sowohl den Kaufpreis als auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren.

Welche Alternativen gibt es zum Hauskauf ohne Eigenkapital?

• Teilfinanzierung mit geringem Eigenkapital: Schon kleine Eigenkapitalbeträge können die Kreditkonditionen verbessern.
• Fördermittel nutzen: Staatliche Förderprogramme wie KfW-Darlehen können helfen, die Finanzierungslücke zu schließen.
• Bausparvertrag: Durch langfristiges Sparen baust du Eigenkapital für den späteren Immobilienkauf auf.

Wie beeinflusst die aktuelle Zinspolitik die Vollfinanzierung?

Die Zinspolitik hat direkten Einfluss auf die Kosten einer Vollfinanzierung. Niedrige Zinsen reduzieren die monatliche Belastung, steigende Zinsen können die Finanzierung verteuern. Es ist wichtig, die Zinsentwicklung zu beobachten und gegebenenfalls eine längere Zinsbindung zu wählen.

Ist eine Vollfinanzierung für Selbstständige möglich?

Für Selbstständige ist es oft schwieriger, eine Vollfinanzierung zu erhalten, da sie kein festes Einkommen nachweisen können. Mit einer guten Vorbereitung und entsprechenden Sicherheiten ist es jedoch nicht ausgeschlossen. Banken verlangen in der Regel umfangreichere Einkommensnachweise (inkl. BWAs) und eine positive Geschäftsprognose.

Wie kann ich meine Bonität verbessern?

• Schulden abbauen: Tilge bestehende Kredite und vermeide neue Schulden.
• Pünktliche Zahlungen: Achte darauf, Rechnungen immer fristgerecht zu bezahlen.
• Einkommen steigern: Durch Gehaltsverhandlungen oder Nebenjobs das Einkommen erhöhen.
• Schufa-Einträge prüfen: Überprüfe regelmäßig deine Schufa-Auskunft und korrigiere fehlerhafte Einträge.

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