Bodenrichtwert: Definition & Berechnung

Johannes Fenner

Johannes Fenner ist Co-Founder von Justhome. Die Immobilienfinanzierung ist seit mehreren Jahren seine Leidenschaft. Mit Justhome will er anderen dabei helfen, sich den Traum vom eigenen Zuhause zu verwirklichen.

3. Mai 2024Aktualisiert vor 17 TagenLesezeit: 4 Min.

Du überlegst deine erste Immobilie zu kaufen oder bist bereits auf der Suche? Dann bist du eventuell bereits über den sogenannten Bodenrichtwert gestolpert. In diesem Artikel erklären wir dir, was der Bodenrichtwert ist, wie er sich berechnet und wo du ihn findest.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters Boden in einer bestimmten Lage wieder und basiert auf dem Paragraph 196 BauGB.
  • Er wird festgelegt vom Gutachterausschuss der Gemeinde, der die Daten aus offiziellen Kaufpreissammlungen nutzt, um den durchschnittlichen Wert von Grundstücken in der Gegend zu reflektieren.
  • Die Bedeutung des Bodenrichtwerts liegt in seiner Rolle als Grundlage für Kaufentscheidungen und Bewertungen im Immobiliensektor sowie für die Berechnung von Steuern.
  • Informationen zum Bodenrichtwert sind öffentlich zugänglich, können online über verschiedene Portale abgerufen werden und bieten eine wichtige Orientierungshilfe auf dem Immobilienmarkt.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert für einen Quadratmeter Boden in einer bestimmten Lage wieder. Die Rechtsgrundlage für den Bodenrichtwert ist der [Paragraph 196 BauGB] (hier Link). Der Bodenrichtwert wird anhand von offiziellen Kaufpreissammlungen erhoben.

Wie wird der Bodenrichtwert festgelegt

Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss einer Gemeinde festgelegt und spiegelt den durchschnittlichen Wert von Grundstücken in dieser Gegend wider. Grundlage hierfür sind die Kaufpreise von Grundstücken, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums gehandelt wurden. Die Daten hierzu erhalten die Gutachterausschüsse von Notaren.

Die Ergebnisse werden in Bodenrichtwertkarten zusammengefasst und bieten eine wichtige Orientierung für den Immobilienmarkt. Sie dienen als Grundlage für Kaufentscheidung und Bewertungen im Immobiliensektor, angepasst an die Richtlinien der Immobilienwert Vermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Beispielrechnung - Bodenrichtwert

Um den Wert von Grund und Boden für einen geplanten Neubau zu ermitteln, werden von dem Gutachterausschuss Daten vergleichbarer Transaktionen herangezogen.

Grundstück Verkaufspreis Verkaufszeitpunkt
1. Grundstück (300m²) 100.000€ Vor einem Jahr
2. Grundstück (400m²) 126.000€ Vor einem halben Jahr
3. Grundstück (200m²) 87.000€ Vor zwei Jahren
4. Grundstück (450m²) 115.000€ Vor einem Jahr

Die Flächen und Preise werden jeweils addiert:

300m² + 400m² + 200m² + 450m² = 1350m²

100.000€ + 126.000€ + 87.000€ + 115.000€ = 428.000€

Anschließend werden die Gesamtwerte in der Bodenwert-Berechnungsformel miteinander in Beziehung gesetzt:

428.000€ : 1350m² = 317,03€/m²

Das Ergebnis stellt den Bodenrichtwert pro Quadratmeter innerhalb einer bestimmten Zone dar.

Wofür wird der Bodenrichtwert benötigt?

Der Bodenrichtwert ist essentiell, um den aktuellen Marktwert eines Grundstücks zu bestimmen, und findet in verschiedenen Situationen Verwendung:

  • Wenn du überlegst dein Grundstück zu verkaufen und dessen Wert ermitteln möchtest.
  • Erben oder Erbengemeinschaften, die Grundbesitz geerbt haben und den Wert dieses Vermögens feststellen wollen.
  • Bei Scheidungen ist der Bodenrichtwert für die beteiligten Parteien oder das Gericht von Bedeutung, insbesondere wenn es um die Aufteilung des gemeinsamen Vermögens geht.
  • Das Finanzamt nutzt in vielen Bundesländern den Bodenrichtwert, um die Grundsteuer zu berechnen und die Steuerhöhe für Schenkungen oder Erbschaften festzulegen.

In all diesen Fällen bietet der Bodenrichtwert eine verlässliche Grundlage für finanzielle Entscheidungen und rechtliche Bewertungen.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Gemäß § 196 BauGB Absatz 3 sind aktuelle Bodenrichtwerte öffentlich zu machen und dem zuständigen Finanzamt zu melden. In Deutschland stellen alle Kreise, kreisfreien Städte, Gemeinden und Ortschaften diese Informationen über Bodenrichtwertkarten zur Verfügung. Die Verantwortung hierfür liegt bei den örtlichen Kataster-, Vermessungs- oder Bauämtern. Dir steht das Recht zu, diese Bodenwerte kostenlos einzusehen, sei es über Karten oder Tabellen. Für eine Abschrift kann eine kleine Gebühr für den Aufwand erhoben werden. Viele Gemeinden bieten diese Informationen auch online und in der Regel kostenfrei an.

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Um spezifische Auskünfte zu Bodenrichtwerten zu erhalten, benötigst du entweder die Flurstückkennzeichnung oder die Adresse des Grundstücks. Das offizielle Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, BORIS-D, ermöglicht es dir, Bodenrichtwerte länderübergreifend online zu erfragen. Das Ziel ist es, den Zugang zu diesen Daten für die Öffentlichkeit zu vereinfachen. Für amtliche Auskünfte zu Bodenrichtwerten bleiben die zuständigen Gutachterausschüsse der Länder die richtige Anlaufstelle. Diese Bodenrichtwerte sind insbesondere für die Berechnung der Grundsteuer und für die notwendige Erklärung gegenüber dem Finanzamt relevant. Jedes Bundesland bietet ein eigenes Portal an, über das du dich zu den gültigen Bodenrichtwerten informieren kannst.

Die verschiedenen Portale im Überblick:

Wann wird der Bodenrichtwert aktualisiert?

In der Regel werden die Daten der Bodenrichtwertzone alle zwei Jahre aktualisiert. Die verschiedenen Gemeinden haben die Möglichkeit den Wert häufiger zu aktualisieren.

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