Was du wissen musst, wenn du einen besseren Zins willst

Der Zinssatz spielt eine entscheidende Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Doch allein darauf sollte man sich nicht verlassen, um sich für einen Bankpartner zu entscheiden. Genauso wie man im Autohaus lieber den toll ausgestatteten Volkswagen statt des alten, aber günstigen Smarts mit Kurbel für die Fensterscheiben wählt. Doch wie kann man den besten Zinssatz erhalten, ohne auf die Verlässlichkeit der Bank zu verzichten?
Das Zauberwort hier lautet Zinstreppe.

Das Wichtigste in Kürze 

• Die Bank interessiert sich nur dafür, wie viel Prozent des Immobilienwertes als Kredit aufgenommen wird.
• Objektiv ist das Preis-Leistungs-Verhältnis bei einer 90% Finanzierung für die meisten Kund:innen am besten.

Was ist die Zinstreppe?

Die Zinstreppe spiegelt das Risiko der Bank wider. Also je geringer der Wert, desto weniger Risiko für die Bank und umso attraktiver wird dein Zinssatz.  

Angenommen, du hast ein Objekt für 300.000€ gefunden und beantragst bei der Bank ein Darlehen in gleicher Höhe. In diesem Fall trägt die Bank das gesamte Risiko (100% Finanzierung). Wenn du jedoch zusätzliche Mittel wie Ersparnisse oder eine Förderung in Höhe von 60.000€ einbringst, sinkt die Darlehenssumme auf 240.000€ und die Bank finanziert nur noch 80%. Das Risiko der Bank sinkt somit und dies spiegelt sich auch in einem geringeren Zins wieder. 

Hast du schon von der Zinstreppe gehört? Banken bieten unterschiedliche Zinssätze an, die in verschiedenen Stufen vergeben werden. Wir zeigen dir gerne, welche Stufen es gibt und wie du den nächsthöheren Zinssatz erreichen kannst, um Geld zu sparen.

Welche Stufen hat die Zinstreppe?

Bei der Immobilienfinanzierung gibt es bei verschiedenen Banken unterschiedliche Grenzen. Im Allgemeinen kann man sagen, dass der Zinssatz sinkt, wenn man bestimmte Grenzen beim Verhältnis von Darlehenssumme zu Immobilienwert unterschreitet: 95%, 90%, 80%, 70% und 60%. Wenn man unter 60% liegt, befindet man sich im Bestzinsbereich und weitere Einsätze von Eigenkapital führen nicht zu einem drastischen Zinsrückgang.

Eure Zinsen lassen sich senken, wenn wir der Bank mehr Sicherheit zur Verfügung stellen. Es gibt hier wichtige Grenzen. In der Übersicht seht ihr die Treppe Richtung Zinskeller.  

Ein Beispiel: Felix möchte eine Immobilie für 300.000€ kaufen und nimmt dafür einen Kredit in voller Höhe auf. Sein Onkel schenkt ihm das Geld für Notar, Steuern und Makler. Mit diesem Eigenkapitalanteil kann Felix einen Zinssatz von 3,5% erhalten

Seine Freundin Anna hat sich schon bei Justhome informiert und schlägt ihm vor, sich weitere 30.000 € von seinem Onkel in Form eines Familiendarlehens zu leihen – die sonstigen Eckpunkte des Kredites bleiben gleich: 15 Jahre Zinsbindung mit 2% anfänglicher Tilgung: 

	Felix	Anna
Kaufpreis	300.000 €	300.000€
Darlehen	300.000€	270.000€
Beleihung (in %)	100%	90%
Sollzins	3,5%	3,0%
Monatliche Rate	1.375 €	1.125€

Das zusätzliche Eigenkapital hat die Beleihung der Immobilie um 10% reduziert. Dies honoriert die Bank mit einem geringeren Zinssatz. Der Unterschied der monatlichen Rate in den beiden Varianten beträgt 250€, also 3.750 € pro Jahr und 56.250€ über 15 Jahre.  

Wie geht die Bank vor?

Die Bank erstellt eine interne Berechnung zum Wert der Immobilie. Die Bewertung ist bei Banken immer sehr konservativ und vorsichtig. Danach erfolgt die finale Einstufung in die Zinstreppe. Es kann hier in der Praxis also zu einer Anpassung kommen, während der Kredit bereits geprüft wird.

Außerdem ist für Banken das Grundbuch sehr wichtig, wo unter anderem auch geregelt wird, in welcher Reihenfolge Kreditgeber im Falle eurer Insolvenz durch eine Zwangsversteigerung ihr Geld zurückbekommen. Diese Reihenfolge ergibt sich durch die sogenannte Rangfolge der Grundschuld. Banken wollen natürlich immer an der 1. Stelle stehen. Wenn Banken nicht an erster Stelle in der Rangfolge stehen, würden sie deutlich höhere Zinsen verlangen. In der Praxis lehnen sie eine Finanzierung dann aber meist komplett ab. Erfahre hier mehr zum Thema Immobilienfinanzierung)

Die Zinstreppe am Beispiel

Im Beispiel von Anna sieht das so aus:

270.000€ Grundschuld für Bank ABC im Grundbuch
Anna bekommt 270.000€ Bankdarlehen / 300.000€ ermittelter Wert Bank ABC = 90% Zinsstufe.

Die anderen 30.000 EUR sind für die Bank ABC dann uninteressant.

Felix bekommt 300.000€ Bankdarlehen / 300.000€ ermittelter Wert Bank ABC = 100% Zinsstufe.

Stellen wir das gegenüber:

100% Finanzierung Felix
Rate = 1.375€
Restschuld = 181.857€
Zinsen = 129.357€ (über 15 Jahre)

 

90% Finanzierung Anna
Rate = 1.125€
Restschuld = 167.862€
Zinsen = 100.362€ (über 15 Jahre)

Das sind Annas Vorteile der 90% Finanzierung:

• Sie hat in der gleichen Zeit schon 13.995€ mehr zurückgezahlt. Sie ist schneller schuldenfrei.
• Die Rate war 250€ monatlich günstiger, das sind weitere 56.250€ über 15 Jahre.
• Die Ersparnis bei den Zinsen beträgt weitere 28.995€.

Der Grund liegt hier im Zinseszinseffekt, an dem die Bank ihr Geld verdient. Ihr bremst die Kreditgeber hier erheblich aus. Das Geld kannst du mit unseren Tipps besser im eigenen Geldbeutel behalten. Nutze das Wissen über das Grundbuch und habe die Zinstreppe stets im Blick.

Wo ist Preis-Leistung eigentlich objektiv am besten?

Die größte Ersparnis (im Verhältnis zum Aufwand) im Zins gibt es bei 95% oder 90% des Kaufpreises. Danach gibt es weitere kleine Verbesserungen, wenn noch mehr Eigenkapital eingesetzt wird. Wir empfehlen dir daher immer anzuschauen, wie die Situation für 90% aussieht. Im Preis-Leistungs-Vergleich ist das für viele Kunden der perfekte Punkt. Falls das zu weit entfernt ist, ist es dennoch gut zu wissen, wie das eigentlich funktioniert. Der Zinseszinseffekt wird nicht ohne Grund das 8. Weltwunder genannt.