Der Banker schaut kritisch, da du weißt, wie du bessere Zinsen bekommst

Was du wissen musst, wenn du einen besseren Zins willst

Der Zinssatz spielt eine bedeutende Rolle, wenn wir über eine Finanzierung sprechen. Natürlich ist dies nicht der alleinige Punkt, warum du dir für einen Bankpartner entscheiden solltet. Du wählst auch lieber den toll ausgestatteten Volkswagen im Autohaus statt den alten, aber günstigen, Smart mit Kurbel für die Fensterscheiben. Wie kannst du nun also den besten Zinssatz erhalten ohne Abstriche in der Verlässlichkeit der Bank machen zu müssen. Das Zauberwort hier lautet Zinstreppe.

Die wichtigsten Punkte dieses Artikels

  • Die Bank interessiert sich nur dafür, wie viel Prozent des Wertes als Kredit aufgenommen wird.
  • Trick: Hole eine weitere Bank mit ins Boot #BoostyourBaufi
  • Objektiv ist das Preis-Leistungs-Verhältnis bei einer 90% Finanzierung für die meisten Kund:innen am besten.

Zinstreppe

Die Zinstreppe spiegelt das Risiko der Bank wider. Also je geringer der Wert, desto weniger Risiko für die Bank und umso attraktiver wird dein Zinssatz.  

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Nehmen wir an du findest ein Objekt für 300.000€. Bei der Bank beantragst du ein Darlehen über 300.000€. So liegt das Risiko der Bank bei 100%. Wenn du jedoch aus anderen Mitteln (Erspartes, Boost) mit einbringst in Höhe von 60.000€, dann sinkt die Darlehenssumme auf 240.000€. Damit sinkt auch das Risiko der Bank. Du finanzierst aus Sicht dieser Bank nur noch 80%. Durch das gesunkene Risiko für die Bank verbessert sich dann auch dein Zinssatz.

Hast du vorher schon einmal von der Zinstreppe gehört? Die Banken vergeben ihre Zinsen in verschiedenen Stufen und wir zeigen dir gerne, welche das sind. Das Ziel ist es, den nächstbesseren Bereich zu erreichen und damit bares Geld zu sparen.

Welche Stufen hat die Zinstreppe?

   Die Banken haben unterschiedliche Grenzen. Grob können wir vereinfacht sagen, dass der Zinssatz bei Unterschreitung von 95%, 90%, 80%, 70% und 60% jeweils um eine Zinsstufe sinkt. Bei unter 60% befinden wir uns im Bestzinsbereich und der Zinssatz wird nicht mehr drastisch sinken durch weiteren Eigenkapitaleinsatz.   

Zinstreppe: So bekommst du bessere Zinsen

Eure Zinsen lassen sich senken, wenn wir der Bank mehr Sicherheit zur Verfügung stellen. Es gibt hier wichtige Grenzen. In der Übersicht seht ihr die Treppe Richtung Zinskeller.

Ein Beispiel: Felix möchte gerne eine Immobilie für 300.000€ kaufen und nimmt einen Kredit über die volle Summe auf. Das Geld für Notar, Steuern und Makler bekommt er von seinem Onkel geschenkt. Damit bekommt er einen Zins von 1,5%.

Seine Freundin Anna hat sich schon bei Justhome informiert und schlägt ihm daher eine Optimierung vor – die sonstigen Eckpunkte des Kredites bleiben gleich: 15 Jahre Zinsbindung mit 2% anfänglicher Tilgung:

100% Finanzierung Felix 300.000€ Kaufpreis 300.000€ Bank = 1,5% Sollzins = 875€ Rate

90% Finanzierung Anna 300.000€ Kaufpreis 270.000€ Bank = 1,4% Sollzins = 765€ Rate

Der Unterschied der monatlichen Rate in den beiden Varianten beträgt 110€, also 1.320€ pro Jahr und 19.800€ über 15 Jahre.

Wie geht die Bank vor?

Die Bank erstellt eine interne Berechnung zum Wert der Immobilie. Die Bewertung ist bei Banken immer sehr konservativ und vorsichtig. Danach erfolgt die finale Einstufung in die Zinstreppe. Es kann hier in der Praxis also zu einer Anpassung kommen, während der Kredit bereits geprüft wird.

Außerdem ist für Banken das Grundbuch sehr wichtig, wo unter anderem auch geregelt wird, in welcher Reihenfolge Kreditgeber im Falle eurer Insolvenz durch eine Zwangsversteigerung ihr Geld zurückbekommen. Diese Reihenfolge ergibt sich durch die sogenannte Rangfolge der Grundschuld. Banken wollen natürlich immer an der 1. Stelle stehen. Wenn Banken nicht an erster Stelle in der Rangfolge stehen, würden sie deutlich höhere Zinsen verlangen. In der Praxis lehnen sie eine Finanzierung dann aber meist komplett ab.

Praktisches Beispiel für den Vergleich

Im Beispiel von Anna sieht das so aus:

270.000€ Grundschuld für Bank ABC im Grundbuch Anna bekommt 270.000€ Bankdarlehen / 300.000€ ermittelter Wert Bank ABC = 90% Zinsstufe.

Die anderen 30.000 EUR sind für die Bank ABC dann uninteressant. Die Lösung dafür findet ihr mit unserem Boost.

Felix bekommt 300.000€ Bankdarlehen / 300.000€ ermittelter Wert Bank ABC = 100% Zinsstufe.

Stellen wir das gegenüber:

100% Finanzierung Felix Rate = 875€ Restschuld = 199.141€ Zinsen = 56.641€ (über 15 Jahre)

90% Finanzierung Anna Rate = 765€ Restschuld = 179.925€ Zinsen = 47.625€ (über 15 Jahre)

Das sind Annas Vorteile der 90% Finanzierung:

  • Sie hat in der gleichen Zeit schon 19.216€ mehr zurückgezahlt. Sie ist schneller schuldenfrei.
  • Die Rate war 110€ monatlich günstiger, das sind weitere 19.800€ über 15 Jahre.
  • Die Ersparnis bei den Zinsen beträgt weitere 9.016€.

Der Grund liegt hier im Zinseszinseffekt, an dem die Bank ihr Geld verdient. Ihr bremst die Kreditgeber hier erheblich aus. Das Geld kannst du mit unseren Tipps besser im eigenen Geldbeutel behalten. Nutze das Wissen über das Grundbuch und habe die Zinstreppe stets im Blick.

Wo ist Preis-Leistung eigentlich objektiv am besten?

Die größte Ersparnis (im Verhältnis zum Aufwand) im Zins gibt es bei 95% oder 90% des Kaufpreises. Danach gibt es weitere kleine Verbesserungen, wenn noch mehr Eigenkapital eingesetzt wird. Wir empfehlen dir daher immer anzuschauen, wie die Situation für 90% aussieht. Im Preis-Leistungs-Vergleich ist das für viele Kunden der perfekte Punkt. Falls das zu weit entfernt ist, ist es dennoch gut zu wissen, wie das eigentlich funktioniert. Der Zinseszinseffekt wird nicht ohne Grund das 8. Weltwunder genannt.

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