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Wann kann ich meine Baufinanzierung umschulden?

15. Januar 2023

Das Umschulden einer Baufinanzierung ist besonders in Zeiten von Niedrigzinsen attraktiv. Doch auch wenn die Unterschiede nur gering sind, kann das Umschulden einer Baufinanzierung auf die mittel- bis langfristige Sicht doch sehr viel Geld einsparen. Und wer möchte seiner Bank schon freiwillig einige 100 € im Monat schenken, wenn man das Geld viel besser für den eigenen Haushalt verwenden kann? Das Umschulden einer Baufinanzierung macht zu unterschiedlichen Zeiten finanziellen Sinn und Optionen sollten deshalb regelmäßig verglichen und geplant werden. Das Umschulden ermöglicht die Tilgungsrate zu erhöhen, schneller schuldenfrei zu sein und somit Eigenheimbesitzer zu sein.

Nun, wann kann ich meine Baufinanzierung umschulden? Umschulden kannst du einen Baukredit nach Ablauf deiner Vertragslaufzeit, durch ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren (BGB §489), durch eine Notfallkündigung(BGB §490 Abs. 2) oder ggf. durch das Zahlen einer Ablöseentschädigung.

Jeder dieser Varianten liegen gewisse Regeln und Voraussetzungen zugrunde. Außerdem ergeben sich für den Kreditnehmer neue Gestaltungsmöglichkeiten, welche relevante Unterschiede in der Finanzierung seines Darlehens verursachen können. Wir haben zusammengefasst, wann ein Kredit gekündigt werden kann, ab wann eine Umschuldung stattfinden kann und welche Folgefinanzierungsmöglichkeiten es gibt. Lies also unbedingt weiter, um wichtige Deadlines zur Umschuldung, und somit Sparpotenzial für dein Darlehen, nicht zu versäumen. baufinanzierung_umschulden-2.jpg

Umschulden nach Ablauf der Vertragslaufzeit

In den häufigsten Fällen wird ein Vertrag nach Ablauf der Vertragslaufzeit, und somit der Sollzinsbindung neu bewertet. Baufinanzierungskredite werden in der Regel für einen Zeitraum von 5 bis 30 Jahren abgeschlossen. In diesem Zeitraum hat die Bank die Zinsen garantiert und eine Rate wurde festgelegt. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit ergeben sich neue Möglichkeiten für den Kreditnehmer und Möglichkeiten zur Umschuldung.

Um die unterschiedlichen Möglichkeiten zu verdeutlichen, werden wir unseren Eigenheimbesitzer “Felix” nutzen, um anhand seiner Situation die Möglichkeiten darzustellen. Felix hat im Jahr 2013 einen Kredit über 220.000 € für die Finanzierung seiner Eigentumswohnung aufgenommen. Die Kreditlaufzeit beträgt 10 Jahre und endet am 30.6.2023 mit einer Restschuld von 120.000 €

Möglichkeit 1) Die Restschuld begleichen

Nach dem Ablauf der Vertragslaufzeit fordert die Bank die Restschuld von Felix ein. Parallel legt sie ein Angebot für die Weiterfinanzierung vor. Jetzt hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, die gesamte Restschuld durch privates Vermögen zu begleichen oder einen Kredit von einer anderen Bank zu erhalten, um die Restschuld bei der aktuellen Bank zu begleichen.

Felix hat nun die Möglichkeit, die gesamte Restschuld von 120 000 Euro zu begleichen, indem er das Geld an die Bank zurück überweist und vorher fristgerecht eine schriftliche Kündigung einreicht.

Möglichkeit 2) Teilzahlung leisten und Anschlussfinanzierung

Die Anschlussfinanzierung muss nicht den gleichen Betrag wie die Restschuld haben. Mit einer neuen Bank kann die Anschlussfinanzierung auch geringer (oder höher) ausfallen und durch eine Teilzahlung aus Erspartem ergänzt werden. Die Teilzahlung kann durch privates Vermögen geleistet werden und bringt den Vorteil, dass die Anschlussfinanzierung geringer ist und entsprechend geringere Zinsen bezahlt werden müssen. Zudem ist der Kredit schneller erledigt.

Die Interessen von Felix haben sich seit Abschluss des letzten Vertrages verändert und er hat sein Motorrad für 20.000 € verkauft. Er beschließt diese 20.000 € zu nutzen, um eine Teilzahlung zu leisten und somit seine monatliche Belastung durch die anfallenden Zinsen der neuen Anschlussfinanzierung zu verringern.

Hierzu:

  1. Sucht Felix auf Justhome nach einer neuen Baufinanzierung und schließt einen neuen Kreditvertrag mit der ABC Bank zu verbesserten Konditionen ab.
  2. Er kündigt den alten Vertrag mit einer vierwöchigen Kündigungsfrist bei seiner alten Bank.
  3. Er überweist die 20.000 € noch vor Ablauf des alten Vertrages zu seiner alten Bank, während sein neuer Kreditgeber, die ABC Bank, die anderen 100.000 € direkt an seine alte Bank auszahlt.

Möglichkeit 3) Anschlussfinanzierung

Es besteht auch die Möglichkeit einer kompletten Anschlussfinanzierung durch entweder die aktuelle Bank oder durch das Umschulden der Baufinanzierung auf einen neuen Kreditgeber. Der aktuelle Kreditgeber wir i.d.R. zwischen vier bis sechs Wochen vor Ablauf des aktuellen Kreditvertrages mit einem neuen Angebot von selbst auf dich zukommen. Dieses Angebot ist jedoch unverbindlich, kann aber als Grundlage für das Vergleichen von Angeboten dienen, welche du auf Justhome erhalten hast.

Die Alternative zum Refinanzieren durch deine aktuelle Bank ist das Umschulden zu einer neuen Bank. Hierbei sollte Loyalität zu deinem aktuellen Kreditgeber nur eine untergeordnete Rolle spielen. Auch wenn der Bankberater vielleicht besonders freundlich ist und dir Blumen zu deiner Hochzeit geschickt hat, ist dies noch lange kein Grund für die nächsten Jahre einen unnötig hohen Zinssatz zu zahlen. Vergessen wir nicht, dass es über 1300 Banken und Kreditinstitute in Deutschland gibt. Dass gerade deine Bank aktuell das günstigste Angebot hat, welches auf dich passt, ist doch recht unwahrscheinlich. Es ist deshalb ratsam genau zu vergleichen oder sich gemeinsam mit einem unabhängigen Kreditberater von Justhome auf Suche nach dem besten Angebot zur Umschuldung zu machen.

Felix erhielt ein Angebot zur Anschlussfinanzierung mit einem Zinssatz von 4,0 % von seiner aktuellen Bank erhalten. Felix hat mit Justhome verglichen und von einer anderen Bank ein Angebot über 3,7 % erhalten und spart somit 30€ jeden Monat an Rate und über 3.000€ alleine an Zinskosten in 10 Jahren. baufinanzierung_umschulden-3.jpg

Umschulden durch Sonderkündigungsrecht

Das Umschulden einer Baufinanzierung darf, nach Bundesgesetzbuch (BGB), auch im Sonderfall geschehen. Zu diesen Sonderfällen gehören:

Möglichkeit 1) Vertrag ist länger als 10 Jahre alt

Nach 10 Jahren nach Auszahlung der vollen Darlehenssumme kann jeder Kreditnehmer den Vertrag kündigen. Dies ist im §489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgehalten. Die volle Darlehenssumme wird in der Regel erst nach drei bis sechs Monaten nach der Vertragsunterschrift ausbezahlt. Bei einem Bau kann es noch weiter auseinander liegen. Somit kann von der Sonderkündigung nach 10 Jahren Gebrauch gemacht werden.

Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen,

  1. wenn die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist. Hierzu wird eine Kündigungsfrist von einem Monat benötigt.
  2. Wenn der Kredit bereits mind. 10 Jahre läuft (Termin der vollen Auszahlung der Darlehenssumme zählt). Hier besteht eine Kündigungsfrist von 6 Monaten. Du kommst also frühestens nach 10,5 Jahren aus dem Vertrag raus.

Auch wenn ein Darlehensvertrag über einen längeren Zeitraum als 10 Jahre unterschrieben wurde, greift dieses Sonderkündigungsrecht für dich. Dies bietet dem Kreditnehmer die Möglichkeit auch einen aktiven Vertrag zu verlassen und die Baufinanzierung umzuschulden. Ab dem 10ten Vertragsjahr spielt somit die Vertragslaufzeit aus deiner Sicht keine Rolle mehr.

Felix hatte seinen Kreditvertrag mit einer Sollzinsbindung von 25 Jahren abgeschlossen. Jetzt hat Felix hat auf Justhome verglichen und ein besseres Angebot erhalten. Er entschließt sich zur Kündigung seines aktuellen Vertrags und geht hierzu folgende Schritte durch:

  • Er prüft das Datum, wann ihm sein Kredit damals voll ausgezahlt wurde und stellt fest, dass dies am 15.07.2014 geschehen war.
  • Felix berechnet, dass er nach 10 Jahren, also zum 15.07.2024 kündigen kann.
  • Mit Einhaltung der 6-monatigen Kündigungsfrist kann er den Kredit also zum 15.1.2025 ablösen. Dafür holt er jetzt frühzeitig Angebote ein.
  • Felix schließt eine neue, günstigere Baufinanzierung über Justhome ab. Diese soll dann zum 15.01.2025 starten.
  • Nachdem die neue Finanzierung in trockenen Tüchern ist, kündigt er seinen alten Vertrag gemäß Paragraf 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) am 15.07.2024
  • Die neue Bank zahlt die Darlehenssumme als Ablösesumme an seine alte Bank aus.

Möglichkeit 2) Notfallkündigung

Das Leben ist leider unberechenbar und es kann zu Schicksalsschlägen kommen, welche das weitere Finanzieren der Immobilie unnötig oder unmöglich macht. Der Gesetzgeber hat hierfür mit §490 Abs. 2 BGB die Möglichkeit einer Notfallkündigung geschaffen, welche bei “berechtigtem Interesse” durchgeführt werden kann. Unter berechtigten Interesse versteht der Gesetzgeber Gründe wie Scheidung, Arbeitsverlust oder Umzug. Ein günstigeres Angebot mit niedrigeren Zinsen von einer anderen Bank gilt jedoch nicht. Somit kann die Notfallkündigung nicht zum Umschulden einer Baufinanzierung, sondern lediglich zum vorzeitigen Kündigen verwendet werden.

Umschulden von laufenden Krediten

Das Umschulden ist im Einzelfall auch bei laufenden Krediten möglich. Sollte also das aktuelle Zinsniveau weitaus günstiger sein als die vertraglich vereinbarten Zinsen, macht es Sinn den Vergleich vorzunehmen und zu berechnen, ob sich eine Umschuldung auch bei einem laufenden Vertrag rentiert. Bei einer solchen Entscheidung bist du jedoch auf die Kulanz deiner Bank angewiesen. Du hast leider keinen Anspruch, deinen laufenden Kredit umzuschulden. Wenn deine Bank es jedoch zulässt, kann so bares Geld gespart werden. Deine Bank jedoch erleidet durch die Umschuldung und das somit frühzeitige Ausbezahlen des Kredits Verluste, da es die vertraglich zugesicherten Zinseinnahmen nicht erhält. Für diesen Verlust fordern die Banken eine Entschädigung. Wie hoch diese Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen kann, ist vom Kreditnehmer genau zu prüfen und einzuberechnen. Je nach Höhe dieser Vorfälligkeitsentschädigung muss bewertet werden, ob ein Umschulden noch zu einem relevanten Kostenersparnis führt. Bitte beachte, dass die Bank Gebühren für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.

Wann muss eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden?

Die Vorfälligkeitsentschädigung wird immer dann fällig, wenn die Vereinbarung zu Zinsbindung noch aktiv ist und die Umschuldung innerhalb von zehn Jahre nach Erhalt der Darlehenssumme geschieht. Sollte der Vertrag älter als 10 Jahre sein und die Kündigungsfrist eingehalten werden, wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Hier kannst du auf Möglichkeit 1) zurückgreifen.

In einigen Fällen ist auch die Widerrufsbelehrung für die Baufinanzierung fehlerhaft. Sollte dies bei dir der Fall sein, darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, auch wenn du den Kredit schon vor Ablauf der Vertragslaufzeit zurückbezahlst. Dieser Weg ist jedoch nicht immer einfach und Banken verzichten nicht freiwillig auf ihre Vorfälligkeitsentschädigung. Somit ist die Unterstützung eines Anwaltes in solchen Fällen hilfreich. Bitte beachte, dass bei vergangenen Widerrufswellen ein weiteres Problem entstanden ist. Selbst wenn die Kunden dann aufgrund eines Vergleiches spontan aus dem Vertrag entlassen wurden, dann haben andere Banken sog. "Widerrufskunden" nicht als Neukunden akzeptiert. Da die Fristen für die Ablösung hier sehr kurz sind, ist eine sehr gute Planung unbedingt notwendig.

Die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist sehr kompliziert und beruht auf einer Vielzahl von Faktoren. In die Berechnung fließt der Zinssatz der Immobilienfinanzierung, die Restlaufzeit, die Höhe Restbetrags, vertraglich vereinbarte Möglichkeiten zur Sondertilgung sowie mögliche Einnahmen der Bank durch das frühere Zurückzahlen des Kredites mit ein. Der genaue Betrag wird von dem Kreditgeber zu einem spezifischen Stichtag berechnet.

Schritte zum Umschulden trotz Vorfälligkeitsentschädigung

Solltest du die aktuellen niedrigen Zinsen nutzen wollen, und deine Baufinanzierung umschulden wollen, helfen einige einfache Schritte zum Bewerten dieser Möglichkeit:

  1. Kontaktiere die Experten von Justhome, um Vergleichsangebote von anderen Banken zu erhalten.
  2. Berechne dein Sparpotenzial durch die Umschuldung
  3. Wenn Sparpotenzial besteht, bespreche die Möglichkeit einer Umschuldung mit deinem Berater von Justhome.

Vorbereitung auf eine Umschuldung

Es ist immer ratsam, sich regelmäßig mit den Möglichkeiten einer Umschuldung zu befassen. Dies ist auch der Fall, wenn der Vertrag noch lange läuft oder das Sonderkündigungsrecht noch nicht greift. So können sich schon frühzeitig Vorteile gesichert werden.
Je nachdem, wie lange die Möglichkeit zur Umschuldung noch in der Zukunft liegt, sollten unterschiedliche Vorgehensweisen gewählt werden.

Möglichkeit 1) Der Vertrag endet in weniger als 3 Jahren

Liegt das Vertragsende oder die Möglichkeit zur Sonderkündigung weniger als drei Jahre in der Zukunft, sollte sich genau mit dem Thema Umschuldung befasst werden. Eine Möglichkeit ist es, sich jetzt schon ein Forwarddarlehen zu sichern, welches einem den Zinssatz in der Zukunft sichert. Banken bieten dieses an, um Kunden frühzeitig zu gewinnen, verlangen jedoch sogenannte Forward-Aufschläge. Diese Ausschläge belaufen sich in der Regel auf ca. 0,02 % pro Monat. Sollte also ein Ansteigen der Zinsen erwartet werden, ist es möglich, sich durch ein Forwarddarlehen bereit schon im Vorfeld die günstigen Zinsen für die Zukunft zu sichern. In der heutigen Zeit ist es bei steigenden Zinsen sehr oft lohnenswert, den Zins frühzeitig zu fixieren und die Forward-Aufschläge zu akzeptieren. Ein zu langes Warten ist meist nicht ratsam.

Felix’ aktueller Kreditvertrag läuft erst in 2 Jahren aus und er hat noch keinen Anspruch auf Sonderkündigung. Dennoch beobachtet Felix die Wirtschaftslage genau und geht davon aus, dass der Leitzins bald erhöht wird und sich dies negativ auf die Zinsen, welche er in zwei Jahren angeboten bekommen wird, ausübt. Er vergleicht jetzt schon mit der Hilfe von Justhome und erhält ein Kreditangebot mit einem Sollzins von 4 %. Seine neue Bank ermöglicht ihm, sich diesen Zins jetzt schon zu sichern. Sie berechnet dir jedoch einen Forward-Aufschlag von 0,02 % pro Monat. Somit wird sein neuer Zinssatz 4 % + (24 Monate x 0,02 %), also 4,48 % betragen. Da Felix einen Anstieg von über einem Prozent im Leitzins erwartet, spart Felix trotz der Aufschläge und entschließt sich, jetzt schon einen günstigen Kredit für die Zukunft zu sichern.

Justhome Tipp: viele Banken bieten bereits Forwarddarlehen von 3, 6 oder sogar bis zu 12 Monaten ohne zusätzliche Aufschläge an. Es ist deshalb empfehlenswert, sich bereits 3 Jahre vor der Möglichkeit zu einer Umschuldung Vergleichsangebote einzuholen und den Markt genau zu beobachten. Du zahlst dann nur Forward-Aufschläge für die Zeit, welche darüber liegt.

Möglichkeit 2) Der Vertrag endet in 3 bis 5 Jahren

In dem Zeitraum, welcher über drei Jahre vor der Möglichkeit zu einem Umschulden liegt, gibt es weniger Möglichkeiten eine kosteneffiziente Umschuldung vorzunehmen. Dennoch sollte diese Zeit genutzt werden, um alte Unterlagen zu kontrollieren und sich die genauen Daten für eine mögliche Umschuldung im Kalender zu notieren.

Fazit

Ab wann eine Umschuldung der Baufinanzierung für dich interessant ist, hängt von deinem Vertrag und der Marktlage ab. Jedoch solltest du dich auf jeden Fall nach 10 Jahren Vertragsabschluss (aufgrund des Sonderkündigungsrechts) und mindestens 3 Jahre vor Ablauf deines Darlehens mit der Umschuldung beschäftigen und proaktive mithilfe von Vergleichen die günstigsten Angebote sichern.


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