Eine Person hält ein Mini Haus und darunter steht auf Holzwürfeln "BEWERTUNG"

Die Bank kommt nicht auf meinen Objektwert

Dr. Marc Rustige

Dr. Marc Rustige ist Co-Founder von Justhome. Seit über 10 Jahren beschäftigt er sich mit der Immobilienkauf und -verkauf im digitalen Zeitalter. Als promovierter Betriebswirt ist dabei insbesondere die Immobilienfinanzierung sein Interessengebiet.

28. April 2022Aktualisiert vor etwa 2 MonatenLesezeit: 4 Min.

Hier zeigen wir dir einen Trick, der dir dabei hilft, deine Finanzierungspläne zu sichern und auf den richtigen Weg zu bringen, selbst wenn die Bank den Beleihungswert deiner Immobilie niedriger einschätzt als du ursprünglich erwartet hast.

Das Wichtigste in Kürze 

  • Banken bewerten Immobilien tendenziell konservativ. In der heutigen Zeit passiert es daher immer öfter, das der Kaufpreis aus deren Perspektive “zu hoch” ist.
  • Aber: Verschiedene Banken nutzen verschiedene Verfahren, um den Objektwert zu bestimmen.
  • Es kann sich lohnen, verschiedene Banken zu vergleichen. Auch wenn der Zinssatz bei einer anderen Bank vielleicht etwas schlechter ist, so steht dann zumindest die Finanzierung.  

Wieso bewertet die Bank meinen Beleihungswert so niedrig?

Bei der Kreditprüfung sind Banken gesetzlich dazu verpflichtet, vorschtig zu bewerten, wenn es um den Beleihungswert geht. Das stellt häufig ein Problem dar. Hier ein kleines Besispiel: 

  • Nehmen wir an, du möchtest eine Immobilie für 300.000 € kaufen. Du hast etwas Eigenkapital und benötigst einen Kredit über 270.000 €. Das wäre eine Beleihungswert von 90% - in deinen Augen. 
  • Du beantragst den Kredit bei deiner Hausbank. Und erhältst ein paar Tage später die Rückmeldung, dass die Bank deinen Beleihungswert nur mit 250.000 € bewertet. Mit einem 270.000 € Kredit wäre das ein Beleihungswert von 108% - in den Augen der Bank.

In diesem Beispiel wird die Bank natürlich einen deutlich höheren Zins verlangen. Warum? Weil du auf der Zinstreppe ein ganzes Stück nach oben rutscht. (Lies hier mehr über die Zinstreppe)

Der Immobilienwert liegt also immer ein wenig im Auge des Betrachters. Verschiedene Perspektiven führen zu unterschiedlichen Wertannahmen. 

Objektwert der Immobilie

Du als Immobilienbesitzer siehst ein normales Haus, dein Zuhause. Der Gutachter nimmt eine objektive Einschätzung des Immobilienwertes vor. Diese liegt normalerweise unter dem Kaufpreis. 

Ein möglicher Käufer wird den Immobilienwert im Gespräch unter deiner Einschätzung beziffern. Hier regelt Angebot und Nachfrage den Markt. 

Der obere Bereich des Bildes ist meistens auf einem ähnlichen Niveau mit kleineren Unterschieden.

Wenn es jetzt darum geht, dass die Bank eine Bewertung vornimmt, dann sieht das schon anders aus. Hier gilt die Regel, dass der ermittelte Beleihungswert zu jedem Zeitpunkt am Markt erzielt werden kann. Warum ist das so? Die Bank sichert sich gegen alle Risiken ab. Bei dieser Betrachtung kann auch eine Zwangsversteigerung ein Szenario sein. In diesem Falle möchte die Bank ebenfalls ihr Geld zurück. Da dort (rein statistisch) im Durchschnitt geringere Kaufpreise erzielt werden, kalkuliert die Bank diesen Fall auch schon ein.

Wie bestimmt die Bank meinen Beleihungswert?

Bei der Bestimmung des Immobilienwertes spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, wie zum Beispiel Lage, Zustand und Größe der Immobilie. Banken müssen im Rahmen von Kreditentscheidunden viele Immobilien schnell einwerten können. Daher spielen Bewertungstools eine wichtige Rolle, sogenannte Automatisierte Wertermittlungen (AVM). Diese geben auf Basis von Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien in der Umgebung eine Schätzung des Beleihungswert ab. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, wie zum Beispiel die Größe des Objektes, das Baujahr und der Zustand. Häufig verwendete Tools sind beispielsweise "Sprengnetter" oder das Bewertungstool des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). 

Welches Tool eine Bank nun zur Bewertung des Beleihungswert heranzieht ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Aber: nicht alle Tools kommen zu gleichen Werten. D.h., nicht alle Banken bewerten deinen Beleihungswert gleich. 

Mehr zum Thema Immobilienfinanzierung findest du hier.

Was kann ich tun, wenn die Bank den Beleihungswert zu niedrig einschätzt?

Du hast eine Finanzierung beantragt und die Bank möchte jetzt aufgrund der Bewertung des Beleihungswert den Zins erhöhen? Das kann leider passieren in dem heutigen Marktumfeld. Du hast dann 3 Möglichkeiten;

  • Du akzeptierst den neuen Zins

Das mag für dich in Frage kommen, wenn der Zinsaufschlag nicht sehr hoch ist, oder die monatliche Belastung mit dem höheren Zins deine Haushaltsrechnung nicht zu sehr belastet. 

  • Du bringst mehr Eigenkapital oder sonstige Sicherheiten mit ein

Der Bank geht es in erster Linie darum, ihren Beleihungsauslauf - das ist das Verhältnis von Immobilienwert zu Kredithöhe - zu senken. D.h., wenn du weitere Sicheheiten - z.B. eine weitere Immobilie von deinen Eltern, oder weiteres Eigenkapital - bereitstellen kannst, kann dir die Bank einen geringeren Zins gewähren. Aber: nicht jede Bank ist hier sehr flexibel. Der Vergleich lohnt sich. 

  • Du vergleichst die Beleihungswert von verschiedenen Banken

Banken nutzen unterschiedliche Tools zur Bewertung des Immobilienwertes. Wenn die eine Bank deine Immobilie mit 250.000€ bewertet, kann es gut sein, dass eine andere Bank deine Immobilie mit 275.000 € bewertet. Somit unterscheiden sich die Zinssätze in der Regel. 

Hier hilft ein kostenloser Vergleich. Ein Finanzierungsexperte wird die hier schnell und unverbindlich eine Übersicht zur Verfügung stellen können. 

Bei Justhome stehen wir Ihnen zur Seite, um den Prozess der Bewertung des Beleihungswert zu vereinfachen und zu optimieren. Unser Team kann Ihnen helfen, die Gründe für eine niedrige Beleihungswerte zu verstehen und Maßnahmen zu ergreifen, um beim nächsten Mal eine höhere Bewertung zu erzielen. Mit unserer Unterstützung und Beratung können Sie sicher sein, dass Sie die bestmögliche Finanzierung für Ihre Immobilie erhalten. (Zur Terminbuchung)

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