Hier zeigen wir dir einen Trick, wie du deine Finanzierung retten kannst, wenn die Bank deine Immobilie niedriger bewertet als gedacht.
- Banken bewerten Immobilien tendenziell konservativ. In der heutigen Zeit passiert es daher immer öfter, das der Kaufpreis aus deren Perspektive “zu hoch” ist.
- Aber: Verschiedene Banken nutzen verschiedene Verfahren, um den Objektwert zu bestimmen.
- Es kann sich lohnen, verschiedene Banken zu vergleichen. Auch wenn der Zinssatz bei einer anderen Bank vielleicht etwas schlechter ist, so steht dann zumindest die Finanzierung.
Inhaltsverzeichnis
Wieso bewertet die Bank meine Immobilie so niedrig?
Bei der Kreditprüfung sind Banken gesetzlich dazu verpflichtet, vorschtig zu bewerten, wenn es um den Objektwert geht. Das stellt häufig ein Problem dar. Ein kleine Beispiel:
Nehmen wir an, du möchtest eine Immobilie für 300.000 € kaufen. Du hast etwas Eigenkapital und benötigst einen Kredit über 270.000 €. Das wäre eine 90% Beleihung - in deinen Augen.
Du beantragst den Kredit bei deiner Hausbank. Und erhältst ein paar Tage später die Rückmeldung, dass die Bank deine Immobilie nur mit 250.000 € bewertet. Mit einem 270.000 € Kredit wäre das eine 108% Beleihung - in den Augen der Bank.
In diesem Beispiel wird die Bank natürlich einen deutlich höheren Zins verlangen. Warum? Weil du auf der Zinstreppe ein ganzes Stück nach oben rutscht. (Lies hier mehr über die Zinstreppe)
Der Wert der Immobilie liegt also immer ein wenig im Auge des Betrachters. Verschiedene Perspektiven führen zu unterschiedlichen Wertannahmen.
Du als Immobilienbesitzer siehst ein normales Haus, dein Zuhause. Der Gutachter nimmt eine objektive Einschätzung des Wertes vor. Diese liegt normalerweise unter dem Kaufpreis.
Ein möglicher Käufer wird den Wert im Gespräch unter deiner Einschätzung beziffern. Hier regelt Angebot und Nachfrage den Markt.
Der obere Bereich des Bildes ist meistens auf einem ähnlichen Niveau mit kleineren Unterschieden.
Wenn es jetzt darum geht, dass die Bank eine Bewertung vornimmt, dann sieht das schon anders aus. Hier gilt die Regel, dass der ermittelte Objektwert (sog. Beleihungswert) zu jedem Zeitpunkt am Markt erzielt werden kann. Warum ist das so? Die Bank sichert sich gegen alle Risiken ab. Bei dieser Betrachtung kann auch eine Zwangsversteigerung ein Szenario sein. In diesem Falle möchte die Bank ebenfalls ihr Geld zurück. Da dort (rein statistisch) im Durchschnitt geringere Kaufpreise erzielt werden, kalkuliert die Bank diesen Fall auch schon ein.
Wie bestimmt die Bank meinen Immobilienwert?
Bei der Bestimmung des Immobilienwerts spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, wie zum Beispiel Lage, Zustand und Größe der Immobilie. Banken müssen im Rahmen von Kreditentscheidunden viele Immobilien schnell einwerten können. Daher spielen Bewertungstols eine wichtige Rolle, sogenannte Automatisierte Wertermittlungen (AVM). Diese geben auf Basis von Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien in der Umgebung eine Schätzung des Immobilienwerts ab. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, wie zum Beispiel die Größe der Immobilie, das Baujahr und der Zustand. Häufig verwendete Tools sind beispielsweise "Sprengnetter" oder das Bewertungstool des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp).
Welches Tool eine Bank nun zur Einwertung heranzieht ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Aber: nicht alle Tools kommen zu gleichen Werten. D.h., nicht alle Banken bewerten deine Immobilie gleich.
Was kann ich machen, wenn die Bank meine Immobilie zu niedrig bewertet?
Du hast eine Finanzierung beantragt und die Bank möchte jetzt aufgrund der Bewertung den Zins erhöhen? Das kann leider passieren in dem heutigen Marktumfeld. Du hast dann 3 Möglichkeiten;
- Du akzeptierst den neuen Zins
Das mag für dich in Frage kommen, wenn der Zinsaufschlag nicht sehr hoch ist, oder die monatliche Belastung mit dem höheren Zins deine Haushaltsrechnung nicht zu sehr belastet.
- Du bringst mehr Eigenkapital oder sonstige Sicherheiten mit ein
Der Bank geht es in erster Linie darum, ihren Beleihungsauslauf - das ist das Verhältnis von Objektwert zu Kredithöhe - zu senken. D.h., wenn du weitere Sicheheiten - z.B. eine weitere Immobilie von deinen Eltern, oder weiteres Eigenkapital - bereitstellen kannst, kann dir die Bank einen geringeren Zins gewähren. Aber: nicht jede Bank ist hier sehr flexibel. Der Vergleich lohnt sich.
- Du vergleichst die Objektbewertung von verschiedenen Banken
Banken nutzen unterschiedliche Tools zur Bewertung. Wenn die eine Bank deine Immobilie mit 250.000 € bewertet, kann es gut sein, dass eine andere Bank deine Immobilie mit 275.000 € bewertet. Somit unterscheiden sich die Zinssätze in der Regel.
Hier hilft ein kostenloser Vergleich. Ein Finanzierungsexperte wird die hier schnell und unverbindlich eine Übersicht zur Verfügung stellen können.
Auch bei Justhome bietet solche Beratungen kostenlos an. Buche dir gern hier online einen Termin deiner Wahl. (Zur Terminbuchung)
