Lexikon

Wir wollen dir das Fachchinesisch ersparen. Hier findest du einfache Erklärungen für alle Immobilien- und Finanzierungsbegriffe.

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A

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die bekommst du vom Bauaufsichtsamt. Sie bestätigt, dass eine Wohnung eines Hauses von den anderen getrennt ist und es eine abschließbare Haustür gibt.

Abnahmeverpflichtung

Wenn du ein Darlehen unterschrieben hast, dann musst du das Geld innerhalb der vorgegebenen Zeit auch von der Bank auszahlen lassen.

Abschreibung

Eine Immobilie verliert Stück für Stück an Wert. Dieser Verlust kann zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.

Bei Altbauten gibt es nur die lineare Abschreibung. Bei Neubauten kannst du zwischen degressiver (jährlich abnehmender) und linearer (jährlich gleich bleibender) Abschreibung wählen.

Abschreibungen sind nur auf die Immobilie und nicht auf den Grund und Boden möglich.

Abtretung

Wenn jemand Rechte oder Ansprüche besitzt, können diese übertragen werden. Beispiel: Felix hat Anspruch für eine Auszahlung einer Kapitallebensversicherung. Er kann diesen Anspruch dann an seine Bank abgeben (abtreten). Dadurch erhöht er die Sicherheit und kann mit besseren Bedingungen rechnen. Es können auch Grundschulden abgetreten werden.

Agio

Die Bank verlangt einen Aufpreis von dir für die Bereitstellung des Kredites. Du bekommst also zum Beispiel 100.000€ ausgezahlt und musst einen höheren Betrag zurückzahlen.

Anleihen

Staaten oder Unternehmen leihen sich Geld von dir. Du bekommst einen Schuldschein und damit einen festen Zinssatz dafür. Mitspracherechte gibt es keine.

Annuität

Deine Rate besteht aus Zins und Tilgung. Sie bleibt während des ganzen Vertrages gleich hoch.

Annuitätendarlehen

Das ist das beliebteste Darlehen in Deutschland. Du hast feste, gleiche Raten. Während der Zeit zahlst du durch die Tilgung deine Schulden zurück. Da die Zinsen nur auf die Restschuld berechnet werden, verringert sich der Zinsanteil.

Anschaffungskosten

Kaufpreis

+ Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision)

+ eventuelle Kosten für Erschließung und Finanzierung

= Anschaffungskosten

Anschlussfinanzierung

Die Zeit deiner Finanzierung ist vorbei? Dann benötigst du meistens einen neuen Kredit.

Wenn du bei der gleichen Bank bleibst, heißt das Prolongation. Wenn du vergleichst und die Bank wechseln möchtest, ist das eine Umschuldung.

Arbeitgeberdarlehen

Wenn dein Arbeitgeber dir Geld leiht, ist das ein Arbeitgeberdarlehen. Du zahlst den Betrag dann Stück für Stück zurück. Unter bestimmten Voraussetzungen muss das als geldwerter Vorteil versteuert werden.

Die Bank wird dir diesen Betrag hoch anrechnen und das als dein Eigenkapital werten.

Auflassung

Wenn du eine Immobilie kaufst, dann gibt es ganz am Schluss den Eigentümerwechsel. Sobald dein Name in dem Grundbuch eingetragen ist, ist der Eigentumsübergang abgeschlossen.

Auflassungsvormerkung

Es wird im Grundbuch angekündigt, dass hier gerade ein Eigentümerwechsel stattfindet. Das dauert einige Wochen. Sie sichert dich deswegen ab, dass der Verkäufer an mehrere Personen verkauft oder die Immobilie weiter belastet (z.B. mit einem neuen Kredit).

Aufteilungsplan

Das ist ein Grundriss für ein Haus mit mehreren Wohnungen. Jede Wohnung hat ihre eigene Nummer. Die Baubehörde hat diese Bauzeichnung beurkundet. Du findest den Aufteilungsplan meist in der Teilungserklärung.

Auch die Lage und Größe der im Sondereigentum und gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile sind hier erkennbar.

Ausbauhaus

Du bekommst fertige Teile von deiner Baufirma. Das Haus wird nur zu einem bestimmten Grad gebaut. Die Fertigstellung machst du als Bauherr selbst.

Auszahlungsvoraussetzungen

Du kannst das Geld des Kredites erst bekommen, wenn die Checkliste erledigt ist. Dazu zählen z.B.:

Eintragung im Grundbuch (beantragt dein Notar)

Nachweis, dass du dein Eigenkapital eingesetzt hast (Kontoauszug von dir)

Auszahlungsauftrag ist bei Bank vollständig eingegangen (Vordruck, füllst du aus)

Kopie der Wohngebäudeversicherung wurde vorgelegt (bekommst du beim alten Eigentümer)

Deine persönliche Checkliste findest du im Darlehensvertrag

Außenanlagen

Dazu zählt alles, was sich außerhalb deines Hauses befindet, also z.B. der Garten, Pflasterarbeiten, Befestigung von Wegen, die Ver- und Entsorgungsleitungen vom Hausanschluss bis zur Grundstücksgrenze.

B

Bauantrag

Wenn du bauen möchtest, benötigst du meist einen schriftlichen Antrag bei einer Baubehörde auf eine Baugenehmigung.

Folgende Unterlagen gehören zu einem Bauantrag z.B.:

Lageplan mit Berechnung der Wohn- und Nutzflächen

Bauzeichnungen (Grundriss-, Ansichts- und Schnittzeichnungen)

Berechnung des umbauten Wohnraums nach DIN 277

Entwässerungspläne, statische Berechnungen, Baubeschreibungen

Nachweis einer Haftpflichtversicherung des Entwurfverfassers

Standsicherheits-, Wärme- und Schallschutznachweis

Von dir und vom vorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterschriebener Bauantragsvordruck

Bauanzeige

Wenn du keine Baugenehmigung benötigst für dein Projekt, dann kannst du eine Bauanzeige direkt bei der zuständigen Baubehörde einreichen. Hiermit gibst du deinen Bau bekannt.

Baubeschreibung

Das ist eine sehr ausführliche Aufstellung zur Ausstattung deiner Immobilie.

Sie gibt eine genaue Auskunft über die beim Bau verwendeten Materialien, die Beschaffenheit der Wände, des Daches, der Art der Fenster und der Heizung etc..

Somit kann die Qualität der Immobilie eingeschätzt werden.

Bauerwartungsland

Es handelt sich um ein Grundstück, welches momentan noch kein Bauland ist. Allerdings besteht die Absicht der Gemeinde, es in Bauland zu verwandeln (meist per Bebauungsplan). Erst nach Abschluss des Prozesses wird es Bauland.

Baufinanzierung

Die meisten Menschen benötigen eine Baufinanzierung, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten. Hierfür nehmen sie einen Kredit bei einer Bank auf und zahlen diesen über einen Zeitraum von mehreren Jahren oder Jahrzehnten wieder zurück. Wenn ein Kreditnehmer seine Baufinanzierung über uns beantragt, muss er nicht selbst bei den Banken anfragen und die verschiedenen Angebote vergleichen, sondern erhält die auf ihn individuell zugeschnittene Baufinanzierung ohne viel Aufwand.

Baugenehmigung

Jedes Bundesland hat seine eigenen Regeln. Sobald die Baugenehmigung erteilt ist, darfst du mit dem Bau anfangen. In manchen Gegenden ist eine Bauanzeige ausreichend.

Baujahr

Es zählt das Jahr des ersten Einzuges. Eine Ausnahme besteht, wenn die Immobilie komplett zerstört und wieder aufgebaut wurde, dann ist das Baujahr des Wiederaufbaus das richtige Baujahr.

Bauland

Wenn ein Grundstück rechtlich bebaut werden darf, sprechen wir von Bauland. Bauland kann auch aus mehreren Grundstücken bestehen.

Bauleistungsversicherung

Sollte es beim Bau Schäden durch Diebstahl, Vandalismus oder Naturkatastrophen geben, dann sind diese durch diese Versicherung abgedeckt.

Baumängel

Pfusch am Bau, bei der Planung oder mangelhaftes Material verursachen Mängel. Diese mindern den Wert des Bauwerks.

Baunebenkosten

Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen

  • Gebühren für behördliche Prüfungen

  • Genehmigungen

  • Kosten der Finanzierung.

Bauspardarlehen

Eine Bausparkasse gibt dir ein Darlehen und trägt dieses im Grundbuch nachrangig ein. Du musst in dem Bausparer (je nach Tarif) zum Beispiel 40 oder 50% der Bausparsumme ansparen. Das Darlehen ist dann der andere Teil, also 60% oder 50%.

Bausparen

Du sparst so lange dein Geld in einen Bausparer, bis du die festgelegte Mindestsumme erreicht hast. Nach der Ansparphase erwirbst du das Recht auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Es gibt Abschlussgebühren für den Vertrag.

Bauträger

Wenn eine Firma Grundstücke kauft, das gleiche Unternehmen dort Immobilien baut und diese dann verkauft, wird das als Bauträger bezeichnet.

Bebauungsplan

Hier findest du genaue Informationen, was in deiner Gegend gebaut werden darf. Die Gestaltung kann geregelt sein, die Bauweise, wie viel Fläche bebaut werden darf, wie viele Etagen erlaubt sind oder auch die Mindestgröße für ein Baugrundstück. Wenn es einen Bebauungsplan gibt, dann ist dieser rechtsverbindlich.

Beleihung

Du möchtest einen Kredit, die Bank fragt nach einer Sicherheit. Mit der Beleihung ist die Bank auf der sicheren Seite, wenn du deinen Kredit unverhofft nicht mehr zurückzahlst. Die Höhe der Beleihung ist abhängig von der Bank und vorher festgelegten Grenzen. Die Bank trägt sich im Grundbuch ein für die Besicherung.

Beleihungsauslauf

Wie viel Prozent der Immobilie wird von der Bank finanziert. Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den ermittelten Wert der Bank (= Beleihungswert) einer Immobilie, nicht etwa auf den Kaufpreis.

Beispiel: Eine Immobilie kostet 500.000 Euro und hat damit einen Beleihungswert von 450.000 Euro (Sicherheitsabschlag 10 %). Bei einem Darlehen in Höhe von 330.000 Euro beläuft sich der Beleihungsauslauf somit auf 73 %.

Beleihungsgrenze

Jede Bank hat Vorschriften, wie viel einer Immobilie als maximale Sicherheit dienen darf, z.B. 80%.

Beleihungswert

Das ist der Wert, der jederzeit unter normalen Umständen bei einem späteren Verkauf erzielt werden kann. Der Wert liegt unter dem Verkehrswert.

Beleihungswert = Verkehrswert – Sicherheitsabschlag

Bereitstellungszins

Das ist eine Parkgebühr, wenn du deinen Kredit länger bei der Bank liegen lässt, als vereinbart. Du zahlst dann für die überschrittene Zeit eine Gebühr. Es geht dabei nur um das Geld, welches noch nicht ausgezahlt wurde. Der Bereitstellungszins liegt meist bei 3% pro Jahr, das sind 0,25% pro Monat.

Beispiel:

10.000€ * 0,25% pro Monat = 25€ Bereitstellungszins pro Monat

Betriebskosten

Das sind Kosten für den laufenden Betrieb und den Unterhalb deiner Immobilie. Dazu zählen Heizkosten, Grundsteuer, Feuerversicherungs- und Haftpflichtbeiträge und Reparaturen.

Bewirtschaftungskosten

Das sind die Kosten für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie.

Wenn du die Immobilie vermietest, kannst du einen Teil auf deine Mieter umlegen, den Rest trägst du selbst:

Umlagefähig auf Mieter: z.B. Müllabfuhr, Straßenreinigung usw.

Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten: Diese musst du selbst tragen, z.B. Kosten für Verwaltung oder Instandhaltungsrücklage

Bodenwert

Das ist der Wert für dein Grundstück. Es ist abhängig von Größe, Lage, Zuschnitt der Fläche, Beschaffenheit und Grad der Erschließung.

Berechnung:

Quadratmeterpreis (inkl. Erschließung, aber ohne Grundstückserwerbskosten) x Grundstücksgröße

Bonität

Die Bank prüft deine Kreditwürdigkeit z.B. anhand deiner Unterlagen über das Einkommen, deine Ausgaben und der Schufa-Auskunft.

Boost

Damit ermöglichen wir Familien ganz neue Lösungen und zeigen vielfältige Wege auf, wie du auch ohne viele Ersparnisse ein Eigenheim kaufen kannst. #BoostYourBaufi

Bürgschaft

Wenn du eine Bürgschaft abgibst, dann verpflichtest du dich, für eine andere Person einzuspringen, wenn diese nicht zahlt. Du haftest mit deinem gesamten Vermögen.

D

Darlehensantrag

Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, dann ist das die offizielle Beantragung des Kredites bei der Bank. Der Kreditgeber prüft dann, ob er mit der Gewährung der Baufinanzierung einverstanden ist.

Darlehenszusage

Wenn dein Kreditantrag genehmigt wird, erhältst du eine verbindliche Zusage für dein Darlehens.

Disagio

Es ist eine Vorauszahlung von Zinsen, die Kapitalanleger nutzen. Der Sollzins der Bank wird dann gesenkt. Das kann steuerlich interessant sein, da es sich um Werbungskosten handelt.

E

EURIBOR

EURIBOR (Abkürzung für European Interbank Offered Rate). Das ist der Zinssatz für Termingelder in Euro, wenn sich Banken untereinander Geld leihen.

Eigenkapital

Das sind (deine) Ersparnisse, die die für den Immobilienkredit nutzen möchtest. Dazu zählen aus Bankensicht: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere und Aktien, eigenes lastenfreies Grundstück, Eigenleistung und Bausparguthaben. Auch unser Boost wird von der Bank als Eigenkapital gewertet.

Eigenleistung

Wenn du selbst, Nachbarn oder Freunde beim (Um)Bau helfen. Dadurch sparst du die Handwerkerlohn. Leider wird immer wieder die Höhe der Eigenleistung überschätzt. Das Risiko besteht in der längeren Bauzeit, der teilweise nicht ausreichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen, falls doch etwas schief geht. Zudem ist der Zeitaufwand sehr hoch.

Eigennutzung

Wenn du selbst in deine Immobilie einziehst, spricht man von Eigennutzung.

Eigentumswohnung

Wenn du eine Wohnung kaufst, dann erwirbst du das Sondereigentum daran. Zusätzlich gehört dazu auch ein (Miteigentums)Anteil am Gemeinschaftseigentum (z.B. Garten). Die Regelungen findest du im Wohnungseigentumsgesetz.

Eigentümergrundschuld

Das ist der Teil der Grundschuld, den du schon wieder zurückgezahlt hast. Wenn du 100.000€ aufnimmst und 100.000€ in deinem Grundbuch eingetragen werden, dann bleibt das auch so. Nach dem ersten Jahr sind es dann nur noch 95.000€ Restschuld beispielsweise. Die 5.000€ sind dann eine Eigentümergrundschuld geworden. Das ist wichtig zu wissen, da du deswegen auch abbezahlte Grundschulden guten Gewissens im Grundbuch stehen lassen kannst, auch wenn dort noch Bank ABC formal eingetragen ist.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Wenn du eine Immobilie kaufst und diese vermietest, dann hast du in der nächsten Steuererklärung die Einnahmen/Verluste anzugeben.

Als Werbungskosten zählen z.B. Kosten für Reparaturen, Versicherung, Schornsteinfeger oder Modernisierungen. Zusätzlich kannst du die Darlehenszinsen und Abschreibungen geltend machen.

Einliegerwohnung

Wenn es in einem Haus eine weitere Wohnung gibt, die mind. 25m² groß ist, eine eigene Küche und ein Badezimmer hat, dann ist das eine Einliegerwohnung.

Erbbaurecht

Hier kannst du ein Haus errichten und nutzen, ohne ein Grundstück kaufen zu müssen. Du schließt einen Vertrag ab, in der Regel zeitlich begrenzt über 99 Jahre. Dafür zahlst du einen festgelegten Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks.

Banken sehen öffentliche Erbbaugeber wie die Gemeinde oder die Kirche meistens unkritisch. Bei privaten Erbbaugebern möchten viele Banken nicht finanzieren.

Erbbauzins

Wenn du ein Erbbaurecht nutzt, zahlst du regelmäßige Beiträge für die Nutzung des Grundstückes.

Erbpacht

Erbpacht ist nur ein anderer Begriff für Erbbaurecht. Hier kannst du ein Haus errichten und nutzen, ohne ein Grundstück kaufen zu müssen. Du schließt einen Vertrag ab, in der Regel zeitlich begrenzt über 99 Jahre. Dafür zahlst du einen festgelegten Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks.

Erläuterungspflicht

Die Bank und auch der Darlehensvermittler sind verpflichtet, dir vor Abschluss des Vertrages angemessene Erläuterungen zum Vertragsinhalt zu geben.

Erschließung

Das ist die Zusammenfassung aller Anschlüsse eines Grundstückes an Wasser/Abwasser, Gas-, Strom- und das Telefonnetz. Meist ist die Gemeinde dafür verantwortlich und der Eigentümer des Grundstückes wird an den Kosten beteiligt.

Erwerbskosten

Das sind alle Kosten die du hast, wenn du ein Grundstück oder eine Immobilie kaufst:

Maklerprovision

Gerichts- und Notargebühren

Vermessungskosten

Kosten für den Grundbucheintrag

z.B. Bodenuntersuchungen.

Wenn du die Immobilie vermietest, kannst du die Erwerbskosten steuerlich absetzen.

effektiver Jahreszins

Hier wurden früher alle Kosten der Finanzierung ausgewiesen. Die Berechnung wird jedoch in der Preisangabenverordnung (PAngV) neu geregelt. Seitdem können die Banken gewisse Annahmen für die Berechnung treffen. Das schränkt die Vergleichbarkeit ein, da die Annahmen unterschiedlich ausfallen.

F

Familienkredit

Es muss nicht immer eine Schenkung sein. Vielleicht gibt es jemanden in deiner Familie, der dir für eine gewisse Zeit Geld zur Verfügung stellen kann. Auf welche Punkte hier zu achten sind, weisen wir dich natürlich hin.

Fertighaus

Wenn dein Haus aus vorgefertigten Teilen errichtetet wird, handelt es sich um ein Fertighaus. Die Übergabe erfolgt meist schlüsselfertig und in Massiv- oder Holzbauweise. Manche Banken verlangen ein Gütesiegel für Fertighäuser, damit sie finanzierbar sind.

Festdarlehen

Das ist ein langfristiges Darlehen, das am Ende der Zeit (Sollzinsbindung) in einer Summe zurückgezahlt wird.

Während des Vertrages zahlst du also nur die Zinsen. Deine Tilgung des Darlehens zahlst du in Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen oder Investmentfonds.

Festzins

In deinem Vertrag wird für einen festen Zeitraum dein Zins gesichert. Eine Kündigung ist in dieser Zeit i.d.R. nicht möglich. Nur wenn die Finanzierung länger als 10 Jahre läuft, kann das Darlehen unter Berücksichtigung einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden (§489 BGB).

Feuerversicherung

Damit sicherst du alle Schäden an deiner Immobilie ab, die durch Brand, Blitzschlag oder Explosion entstehen. Wenn der Fall eintritt, sollte die Versicherung die Gesamtkosten des Wiederaufbaus des Gebäudes (Neuwertversicherung) übernehmen. In vielen Kreditverträgen ist der Nachweis dieser Versicherung eine Grundvoraussetzung.

Finanzierungszertifikat

Damit deine Chancen für eine Immobilie steigen, ist es wichtig, vorab dein Budget genau zu kennen. Wir stellen dir dann gerne eine Bestätigung aus, welche Finanzierung wir für realistisch halten.

Flurkarte

Das ist ein Stück einer Landkarte. Dort sind alle Grundstücke deiner Nachbarschaft abgebildet und nummeriert. Diese Karte kannst du beim Katasteramt anfordern. Die Bank prüft hier, ob es z.B. einen freien Weg zu deinem Grundstück gibt.

Flurstück

Auf der Flurkarte sind alle Grundstücke genau bezeichnet. Dabei können auch mehrere Flurstücke gemeinsam ein Grundstück bilden.

Forward-Darlehen

Damit kannst du dir schon frühzeitig ein Darlehen sichern für die Zukunft. Wenn deine bestehende Finanzierung ausläuft innerhalb der nächsten bis zu 60 Monate, kannst du Angebote dafür einholen. Für Forward-Darlehen werden gewisse Aufschläge verlangt, je länger die Zeit bis zur Ablösung dauert, desto höher ist der Anteil.

Fremdkapital

Das ist die Zusammenfassung aller Kredite, die du bei Banken, Versicherungen, Arbeitgeber, Familie, Freunden oder öffentlichen Stellen aufgenommen hast.

G

Gemeinschaftseigentum

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, dann bist du Eigentümer der Wohnung (= Sondereigentum). Es gibt einige Bestandteile, die allen Eigentümern gehören, wie z.B. Teile des Grundstückes, das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, ein Fahrstuhl und auch Strom- und Wasserleitungen sowie die Außenanlagen. Die Instandhaltung und auch die Verwaltung ist dann von allen Miteigentümern zu tragen.

Globalbelastung

Im Normalfall trägt die Bank eine Grundschuld in ein einziges Grundbuch ein. Es gibt auch die Möglichkeit mehrere Grundbücher (= meist mehrere Immobilien) als Sicherheit zu nutzen. Dann spricht man von einer Globalgrundschuld. Dabei haftet jedes Grundstück bzw. jede Immobilie für den gesamten Kredit.

Grundbuch

Beim Amtsgericht gibt es ein Register, welches Auskunft gibt über die rechtlichen Verhältnisse, die Größe und die Nutzungsart von Grundstücken. Zusätzlich sind hier Lasten und Beschränken von oder für andere Grundstücke aufgeführt. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, du kannst den Angaben also Vertrauen. Einsicht bekommst du nur mit einem berechtigten Interesse.

Grundbuchamt

Das ist eine Abteilung im Amtsgericht. Hier werden die Grundbücher und Grundakten geführt. Für Grundbuchauszüge und Einsichten in das Grundbuch kannst du dich an das Grundbuchamt wenden.

Grundbuchauszug

Zu jeder Immobilie und jedem Grundstück gibt es einen Grundbuchauszug. Dort findest du folgende Informationen:

Eigentümer und Verteilung der Eigentumsverhältnisse

Lage und Größe des Grundstückes und Grundstücksart

Lasten und Beschränkungen des Grundstückes z.B. Wegerecht, Wohnrecht, Vorkaufsrecht und Ähnliches (Abt. II)

Grundschulden und Hypotheken (Abt. III)

Grunddienstbarkeiten

Das ist der Überbegriff für Wegerechte, Leitungsrechte sowie Geh- und Fahrtrechte. Es sind damit Ansprüche gemeint, die jemand anderes an diesem Grundstück hat. Du findest diese Informationen in Abteilung II des Grundbuchs.

Grunderwerbsteuer

Wenn du eine Immobilie kaufst, fällt eine Grunderwerbsteuer an. Das gilt ebenso für Grundstücke. Du zahlst hier zwischen 3,5 bis 6,5% des Kaufpreises an das Finanzamt. Die Grunderwerbsteuer wird von jedem Bundesland individuell festgelegt.

Es gibt einige Tipps und Tricks, wie du Grunderwerbsteuer sparen kannst:

https://justhome.co/learning-center/article/wie-kann-ich-grunderwerbsteuer-sparen

Grundflächenzahl

Das ist die Zahl, die angibt, wie viel Prozent des Grundstückes von einem Gebäude eingenommen werden darf.

Beispiel:

Bei einer Grundflächenzahl von 0,3 dürften beispielsweise bis zu 30 % des Grundstücks bebaut werden. Dazu zählen auch Garagen und Stellplätzen sowie die Zufahrt.

Grundschuld

Wenn du eine Immobilienfinanzierung benötigst, wird sich die Bank mit einer sog. Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Dadurch wird der Kreditbetrag abgesichert. Hier erklären wir dir die wichtigsten Tipps und Tricks zum Thema:

https://justhome.co/learning-center/article/welche-sicherheiten-will-die-bank#wie_besichert_die_bank_die_immobilie%3F

Grundschuldbestellung

Mit den Unterlagen zum Kreditvertrag von der Bank, bekommst du auch die Unterlagen zur Grundschuld. Diese gibst du beim Notar ab. Er kümmert sich dann um die Eintragung im Grundbuch.

Grundschuldzins

Wenn du die Unterlagen zur Grundschuldbestellung erhalten hast, dann findest du dort den Grundschuldzins. Dieser hat nichts mit deinem Zinssatz für den Kredit zu tun. Damit möchte die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung z.B. weitere Forderungen und Kosten wie z.B. offene Zinszahlungen, Gebühren und Aufwand für Zwangsversteigerung etc. abdecken.

Grundstück

Das ist ein Stück der Erdoberfläche, der im Grundbuch genau festgelegt ist (Bestandsverzeichnis) Auch alle fest verbundenen Gebäude gehören zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks.

H

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Als Eigentümer einer Immobilie bist du verpflichtet, dass das Objekt in einem für andere Leute ungefährlichen Zustand ist und bleibt. Sollte dennoch eine Person oder ein Sachwert geschädigt werden, bist du zu Schadenersatz verpflichtet. Gegen dieses Risiko kannst du dich mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung absichern.

Hypothek

Früher hat eine Bank die Forderung über eine Hypothek abgesichert. Diese ist dann nach der Rückzahlung erloschen. Heutzutage wurden Hypotheken weitestgehend durch Grundschulden ersetzt. Das sorgt für eine Reduzierung der Kosten und auch der Arbeitsaufwand ist geringer.

I

Immobilie

Damit sind alle unbebauten oder bebauten Grundstücke aller Art inklusive der darauf errichteten Gebäude. Auch ein Grundstück ist laut Definition also eine Immobilie.

Immobilienfinanzierung

Wenn Menschen ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder bauen möchten, dann benötigen sie meistens eine Immobilienfinanzierung. Sie nehmen einen Kredit bei einer Bank auf. Die Rückzahlung wird dann über mehrere Jahre oder Jahrzehnte vereinbart. Wir kümmern uns darum, dass du das mit wenig Aufwand erledigen kannst.

Instandhaltungskosten

Das sind die Kosten für Schönheitsreparaturen oder z.B. die Instandhaltung der Heizungsanlage. Wenn die Sachen nach einer gewissen Zeit abgenutzt sind oder erneuert werden müssen, dann handelt es sich um Instandhaltungskosten. Du kannst diese steuerlich als Werbungskosten geltend machen.

Instandhaltungsrücklage

Das Wohnungseigentumsgesetz (§ 21 Abs. 5 WEG) schreibt vor, dass regelmäßige Pauschalbetrag zur Beseitigung auftretender Schäden und Mängel am Gemeinschaftseigentum zu zahlen sind. Wer wie viel zahlt, richtet sich nach der Wohnfläche der Eigentumswohnungen.

Eine Faustformel besagt, dass sie in der Regel zwischen 0,8 % und 1,0 % p.a. der Herstellungskosten liegt.

Inventar

Zum Inventar zählen alle Gegenstände, die fest mit der Immobilie verbunden sind. Ein klassisches Beispiel ist die Küche.

K

Kapitalanlage

Wenn du eine Immobilie zur Vermietung kaufst, ist das eine Kapitalanlage. Die Banken haben dann andere Anforderungen an dich als Kreditnehmer. Es werden auch andere Bewertungsverfahren für die Immobilie angesetzt.

Kapitaldienstfähigkeit

Die Bank prüft genau, ob du dir die monatliche Rate leisten kannst. Dafür schaut sie sich in der Kreditprüfung an, ob du mit deinen Einkünften alle Ausgaben tragen kannst. Die Ausgaben werden nicht individuell betrachtet, sondern meist gibt es pauschale Beträge, mit denen gerechnet wird. Daher hat jede Bank eine andere Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit.

Kaufvertrag

Du kannst eine Immobilie nur kaufen, wenn es einen notariell beurkundeten Vertrag mit dem Verkäufer gibt. Hierbei werden auch sämtliche Bedingungen für die Übertragung des Eigentums geklärt.

Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übertragung des Eigentums, du als Käufer verpflichtest dich zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises.

Es gibt drei Schritte zum Erwerb deiner Immobilie:

  • Notarieller Kaufvertrag

  • Notarielle Einigungserklärung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang

  • Grundbucheintragung des Eigentumsübergangs

Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird ein Käufer tatsächlich Eigentümer des Grundstücks.

KfW

Das ist die Abkürzung für die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Dort bekommst du (meist) zinsgünstige Darlehen, mit denen der private Wohnungsbau und auch das ökologische Bauen gefördert werden.

Die KfW vergibt ihre Mittel nicht selbst an dich, sie müssen über eine durchleitende Bank beantragt werden. Wir zeigen dir genau, wie das funktioniert.

KfW-Darlehen

Das ist ein Kredit, den du von der Kreditanstalt für Wiederaufbau bekommst. Es gibt hier unterschiedliche Förderprogramm, die du nutzen kannst.

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/

KfW-Wohneigentumsprogramm

Wenn du eine Immobilie kaufst und selbst einziehen möchtest, dann sollten wir prüfen, ob das Programm für dich interessant ist.

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Wohneigentumsprogramm-(124)/

Konditionen

Das ist die Zusammenfassung aller Bedingungen eines Angebotes und später des Kreditvertrages.

Dazu zählen:

  • Sollzinssatz

  • Dauer der Sollzinsfestschreibung

  • Auszahlungskurs

  • Tilgungssatz

  • Beginn der Tilgung

  • Bearbeitungskosten

  • Bereitstellungszinsen.

Die beste Finanzierung findest du dann, wenn alle Eckpunkte in den Vergleich einbezogen werden.

Konditionenanpassung

Wenn der Zeitraum deines ersten Kredites abgelaufen ist, werden die Bedingungen neu verhandelt. Der Zins passt sich dann beispielsweise an das aktuelle Marktumfeld an. In vielen Fällen können deine Wünsche berücksichtigt werden, wenn es um die Höhe der Rate geht zum Beispiel.

Es lohnt sich immer ein Vergleich, was dir andere Banken anbieten können. Schau‘ einmal hier für mehr Tipps und Tricks.

Konsumentenkredit

Wenn du einen Betrag zwischen 5.000 und 75.000€ aufnehmen möchtest, kann ein Konsumentenkredit eine Lösung sein. Du benötigst dann keine Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Du vereinbarst hier eine feste Laufzeit und eine feste Rate. Meist sind bis zu 10 Jahre möglich. Manche Banken bieten dir auch die Möglichkeit an, dass du Sondertilgungen leistest.

Interessant ist besonders, dass du bei einem Konsumentenkredit frühzeitig eine Kündigung aussprechen darfst. In diesem Falle verlangen die meisten Banken eine Gebühr von 1% auf den offenen Betrag. Wenn du also 10.000€ noch offen hast und diese in einem Betrag zurückzahlen möchtest, dann sind das 100€ Gebühr.

Kreditfähigkeit

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass ein Kreditnehmen volljährig und uneingeschränkt geschäftsfähig sein muss. Im Einzelfall kann ein Jugendlicher unter 18 Jahren auch durch eine gerichtliche Erklärung die volle Geschäftsfähigkeit bekommen. Manchmal wird die Geschäftsfähigkeit älteren Personen unter bestimmten Voraussetzungen entzogen.

L

Laufzeit

Das ist der Zeitraum von der Auszahlung des Kredites bis die Schulden zurückgezahlt sind. Je nach Höhe der Rate und der gewählten Höhe der Tilgung, verändert sich die Laufzeit.

Die Sollzinsbindung ist übrigens nicht identisch mit der Laufzeit. Das wird oft verwechselt. Hier ist für den Zeitraum der Zins fest vereinbart. Ist die Zeit abgelaufen, wird der Zins neu verhandelt für die offene Summe (oder du zahlst sie zurück). Die Laufzeit kann also viel länger sein als die Zinsbindung.

Wenn du die Zinsen über die komplette Laufzeit abschließen möchtest, dann ist ein Volltilgerdarlehen interessant für dich.

Legitimation

Wenn du eine Finanzierung abschließt, dann wird deine Identität geprüft. Das schreibt der Gesetzgeber so vor. Häufig kann aufgrund der Entfernung der Bank die Vorlage der notwendigen Papiere nicht persönlich erfolgen. Hier übernimmt die Deutsche Post im Rahmen des PostIdent-Verfahrens die Legitimationsprüfung.

In den meisten Fällen gehst du mit deinem gültigen Personalausweis oder dem Reisepass bei der Post vorbei und erledigst das PostIdent in einer Minute.

Wir setzen uns dafür ein, dass eine digitale Legitimation Stück für Stück möglich wird.

Löschungsbewilligung

Wenn du deinen Kredit zurückgezahlt hast, dann wird dir die Bank eine Erklärung zuschicken dazu. Es handelt sich dabei um die Zustimmung zur Löschung.

Wir empfehlen dir vorab folgenden Artikel durchzulesen. Es ist oft schlauer, dass du die Grundschuld im Grundbuch stehen lässt. So kannst du sie auch nach langer Zeit noch nutzen.

Mehr Informationen hier: https://justhome.co/learning-center/article/welche-sicherheiten-will-die-bank#wie_besichert_die_bank_die_immobilie%3F

M

Makler- und Bauträgerverordnung

Es handelt sich um eine Verordnung für Immobilienmakler, Darlehensvermittler und Bauträger. Dort sind Rechte und Pflichten festgehalten.

Maklerprovision

Wenn du einen Makler mit im Boot hast, dann wird dieser für die Vermittlung von der Immobilie ein Entgelt verlangen. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart und liegt in der Regel zwischen 1,78% und 7,14% des Kaufpreises. Die krummen Beträge entstehen durch die Mehrwertsteuer und durch eine eventuelle Teilung der Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer.

Modernisierung

Bei einer Modernisierung wird der Wert der Immobilie erhöht.
Beispiele:

Neue Heizungsanlage

Dacherneuerung

Anbau und Vergrößerung des Grundrisses

etc.

Muskelhypothek

Damit ist die persönliche Arbeitsleistung gemeint, die du selbst (oder Verwandte/ Bekannte) erbringen. Du sparst dir die Kosten für Handwerker und benötigst nur das Material. In der Praxis überschätzt man sich hier leicht. Die Risiken liegt in einem hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit und der (manchmal) unzureichenden fachlichen Qualifikation. Wenn gewisse Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt werden und ein Schaden entsteht, dann sind zudem Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen.

N

Nachfinanzierung

Wenn der ursprüngliche Betrag nicht ausreicht und die Kosten steigen, dann wird eine weitere Finanzierung als Nachfinanzierung bezeichnet. In der Praxis ist das oft für einen Bau oder eine Modernisierung der Fall. Bitte informiere dich hier bei uns, da wir smarte Lösungen für dich prüfen möchten. Es macht oft Sinn, dass du hier die gleiche Bank noch einmal anfragst und definitiv zu anderen Alternativen vergleichst.

Nebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie entstehen folgende Nebenkosten:

Grunderwerbssteuer (3,5-6,5%)

Notar- und Grundbuchgebühren (2,0 %)

und

ggf. Maklerprovision (ab 1,78% %)

Diese Kosten gehören in jede Berechnung.

Wenn du dann Eigentümer geworden bist, fallen laufende Nebenkosten, also Betriebs- und Bewirtschaftungskosten an. Bitte rechne diese Punkte in deine monatliche Budgetplanung mit ein.

Negativbescheinigung

Eine Gemeinde hat grundsätzlich bei allen Grundstücken ein Vorkaufsrecht. Eine Eintragung im Grundbuch ist dafür nicht nötig. Der Notar klärt diesen Punkt mit der Gemeinde. Sie stellt dann eine Negativbescheinigung aus und versichert damit, dass sie dieses Recht nicht ausüben wird.

Nichtabnahmeentschädigung

Wenn du einen Kreditvertrag über eine gewisse Summe unterschreibst, dann ist damit auch die Verpflichtung verbunden, dieses Geld abzurufen. Wenn einzelne Teile dieses Darlehens (oder alles) nicht abgenommen werden, entsteht der Bank ein Verlust. Dafür verlangt die Bank dann eine Entschädigung von dir als Ausgleich.

Nießbrauch

Hier gibt es eine weitere Person, die den Nutzen aus der Immobilie ziehen darf. Dazu zählen Wohnrechte, aber auch die Ansprüche auf eine Mieteinnahme aus der Immobilie. Du findest Nießbrauch in Abteilung II im Grundbuch.

Für Banken ist eine Immobilie mit Nießbrauch meistens unverwertbar.

Notaranderkonto

In manchen Fällen benötigst du eine Auszahlung des Kredites, bevor die Grundschuld eingetragen wurde. Da es sich dabei um eine Auszahlungsvoraussetzung bei der Bank handelt, ist das schwierig. Die Lösung ist ein Notaranderkonto. Das ist ein Konto auf den Namen des Notares. Dieser verwaltet die fremden Gelder (den Kredit) dann treuhänderisch und sorgt für eine zweckmäßige Verwendung des Geldes (Treuhandauftrag).

Ein Notaranderkonto ist mit Kosten verbunden, bitte erkundige dich nach der Höhe bei deinem Notar.

Notarieller Kaufpreis Das ist der Kaufpreis, der im Kaufvertrag steht und vom Notar notariell beurkundet wurde. Dieser Kaufpreis wird z.B. vom Finanzamt genutzt für die steuerliche Abschreibung und die Grunderwerbsteuer. Für die Bank wird der Kaufpreis bei der Ermittlung des Beleihungswertes herangezogen.

P

Personalkredit

Wenn ausschließlich deine persönliche Kreditwürdigkeit als Sicherheit genutzt wird, ist das ein Personalkredit. Bei der Prüfung schaut sich die Bank dein Einkommen, die Vermögenssituation und die Kapitaldienstfähigkeit genau an.

Preisangabenverordnung

Es handelt sich dabei um eine Verordnung, die dich als Kunden schützt. Das Ziel ist eine bessere Vergleichbarkeit von Angeboten. Konkret geht es dabei darum, dass Angebote und Darlehensverträge alle Kosten enthalten, die relevant sind: Verordnung zum Schutz der Verbraucher. Um eine bessere Vergleichbarkeit zu gewährleisten, sind die Kreditinstitute laut Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet, in Angeboten und Darlehensverträgen alle relevanten Kosten, Preise und Effektivzinssätze aufzulisten.

In der Praxis gibt es z.B. die Regelung, dass im effektiven Jahreszins auch der Zins für die Zeit nach dem ersten Vertrag berücksichtigt werden muss. Im Normalfall ist dann noch eine gewisse Restschuld offen, die dann mit einem neuen Zins weitergeführt werden muss. Diesen Zins weiß heute noch niemand. In der Preisangabenverordnung gibt es für diese Annahme auch keine Vorgabe. Das sorgt leider dafür, dass die Banken hier unterschiedlich rechnen und die gewünschte Vergleichbarkeit verloren geht.

Wir helfen euch gerne dabei, verschiedene Angebote transparent zu vergleichen.

Prolongation

Der Kreditvertrag ist für eine bestimmte Zeit abgeschlossen. Wenn diese vorbei ist, benötigen die meisten Kunden einen weiteren Kredit. Wenn du hierfür bei der gleichen Bank bleibst, nennt man das Prolongation.

Du hast hier alternativ ansonsten die Möglichkeit die Bank zu wechseln, wenn das Angebot dort besser ist. Dann ist das eine Umschuldung.

Interessante Informationen findest du hier: https://justhome.co/learning-center/anschlussfinanzierung

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Rangrücktritt

Im Grundbuch möchte jede Bank an erster Stelle stehen. Die Reihenfolge ist sehr wichtig. Der sog. erste Rang wird im Falle einer Zwangsversteigerung als erstes bedient. Nur wenn etwas übrig bleibt, geht das an die Bank im zweiten Rang.

Da es auch andere Rechte geben kann, die jemand im Grundbuch hat, soll der erste Rang möglichst frei bleiben. Durch eine notariell beglaubigte Erklärung kann also die Rangstelle verändert werden. Wichtig ist dabei die Zustimmung der betroffenen Partei.

Rangstelle

Im Grundbuch haben alle Einträge eine gewisse Reihenfolge. Je besser die Platzierung der Bank ist, desto höher ist die Chance, dass diese Bank/Person auch ihr Geld im Rahmen einer Zwangsversteigerung bekommt. Die meisten Banken verlangen deswegen eine erstrangige Eintragung.

Rate

Das ist der (meist) monatliche Betrag, den du an deinen Kreditgeber zahlst. Eine Rate besteht aus Zins und Tilgung. Je höher die Tilgung ausfällt, desto schneller bist du mit der Rückzahlung des Kredites.

Ratenkredit

Wenn du einen Betrag zwischen 5.000 und 75.000€ aufnehmen möchtest, kann ein Ratenkredit eine Lösung sein. Du benötigst dann keine Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Du vereinbarst hier eine feste Laufzeit und eine feste Rate. Meist sind bis zu 10 Jahre möglich. Manche Banken bieten dir auch die Möglichkeit an, dass du Sondertilgungen leistest.

Interessant ist besonders, dass du bei einem Konsumentenkredit frühzeitig eine Kündigung aussprechen darfst. In diesem Falle verlangen die meisten Banken eine Gebühr von 1% auf den offenen Betrag. Wenn du also 10.000€ noch offen hast und diese in einem Betrag zurückzahlen möchtest, dann sind das 100€ Gebühr.

Refinanzierung

So nennt man die Beschaffung des Geldes von einer Bank, z.B. am Kapitalmarkt.

Renovierung

Wenn der ursprüngliche Zustand einer Immobilie wiederhergestellt wird, ist das eine Renovierung. Es findet keine Werterhöhung statt.

Wenn der Wohn- und Gebrauchswert einer Immobilie nachhaltig erhöht wird, dann ist das eine Modernisierung.

Restschuld

Wenn du einen Vertrag z.B. über 10 Jahre vereinbarst, dann wird in den meisten Fällen nach 10 Jahren noch ein Teil des Darlehens offen sein. Das ist der noch nicht zurückgezahlte Teil der Finanzierung. Du findest sie im Tilgungsplan.

Rückauflassungsvormerkung

Meistens haben Städte und Gemeinden bestimmte Auflagen, wenn sie Grundstücke vergeben. Sie lassen sich dann eine Rückauflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen. Sollte ein neuer Eigentum diesen Auflagen nicht entsprechen, hat der frühere Eigentümer (hier: Stadt/Gemeinde) einen Anspruch darauf, dass sie das Grundstück zurückübertragen bekommt.

Rücktritt vom Darlehensvertrag

Einseitige Aufhebung eines noch nicht ausgezahlten Kreditvertrags durch den Darlehensgeber. Das Institut wird von dem Vertrag zurücktreten, wenn beispielsweise nachträglich Informationen bekannt werden, die eine Auszahlung nicht mehr rechtfertigen. Auch falsche Angaben im Darlehensantrag berechtigen den Kreditgeber, zurückzutreten und eine so genannte Nichtabnahmeentschädigung zu verlangen.

S

Schufa

Das ist die Abkürzung für die Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung. Dort sind Informationen zur Beurteilung der Bonität von Privatpersonen gesammelt. Die Schufa tauscht diese Daten mit Institutionen aus und stellt sie z.B. Banken auf Anfrage zur Verfügung. Der Datenschutz ist hier natürlich berücksichtigt.

Du hast die Möglichkeit eine kostenfreie Datenkopie anzufordern. Das macht einmal im Jahr Sinn, um zu prüfen, ob alle Informationen richtig hinterlegt sind oder ggf. eine Korrektur in die Wege geleitet werden müsste. Hier ist der Link dafür.

Schuldnertausch

Es gibt die Möglichkeit, dass eine Person im Darlehensvertrag ausgetauscht wird. Beispielsweise bei einem Verkauf kann dann die Finanzierung auch mitverkauft werden. Die Voraussetzung dafür ist immer die Zustimmung der Bank. Es findet dann eine Bonitätsprüfung der neuen Person statt. Es kann unter Umständen eine Gebühr verlangt werden für den Schuldnertausch.

Sofortkredit

Wenn du einen Betrag zwischen 5.000 und 75.000€ aufnehmen möchtest, kann ein Sofortkredit eine Lösung sein. Du benötigst dann keine Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Du vereinbarst hier eine feste Laufzeit und eine feste Rate. Meist sind bis zu 10 Jahre möglich. Manche Banken bieten dir auch die Möglichkeit an, dass du Sondertilgungen leistest.

Interessant ist besonders, dass du bei einem Konsumentenkredit frühzeitig eine Kündigung aussprechen darfst. In diesem Falle verlangen die meisten Banken eine Gebühr von 1% auf den offenen Betrag. Wenn du also 10.000€ noch offen hast und diese in einem Betrag zurückzahlen möchtest, dann sind das 100€ Gebühr.

Sollzinsbindung

Das ist der Zeitraum, für den du den Zins gesichert hat. Die Vereinbarung läuft zwischen dir und der Bank. Sobald die Sollzinsbindung abgelaufen ist, benötigst du meist eine neue Finanzierung. Diese kann bei der jetzigen Bank sein (dann wird nur der Zins angepasst) oder du wechselst die Bank.

Wenn du keine Anschlussfinanzierung möchtest, dann informiere dich am besten zu einem Volltilgerdarlehen. Dort bist du nach der Sollzinsbindung schuldenfrei.

Sollzinssatz

Das ist der Zinssatz, den du pro Jahr auf dein Darlehen zahlst. Die Zinsen werden immer nur auf deine Restschuld berechnet. Der Zinsanteil sinkt also Stück für Stück. Aber keine Sorge, deine Rate bleibt immer gleich. Du wirst nur immer mehr in die Rückzahlung (Tilgung) investieren dadurch.

Sondereigentum

Der Begriff ist wichtig, wenn du eine Immobilie kaufst, die eine Teil einer Eigentümergemeinschaft ist. Das Sondereigentum sind Teile der Immobilie, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Als Teileigentum werden z.B. Büros oder Ladenflächen bezeichnet.

Sondernutzungsrecht

Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft können Kfz-Stellplätze, Kellerabteile oder auch Gartenanteile an bestimmte Eigentümer vergeben werden. Diese sind dann nur für diesen Wohnungseigentümer vorgesehen.

Sondertilgung

Du zahlst deine monatliche Rate und hast dort einen gewissen Tilgungsanteil enthalten. Wenn du zusätzlich Geld zur Seite gelegt hast, dann kannst du das unter Umständen auch einzahlen und damit schneller schuldenfrei sein. Es kommt auf die Vereinbarung in deinem Darlehensvertrag an. Manche Banken bieten 5 oder 10% an Sondertilgungen an, manche gar keine. Die Höhe der möglichen Sondertilgung wird immer auf die ursprüngliche Darlehenssumme berechnet.

Beispiel: 100.000€ Kredit, 5% Sondertilgungsrecht p.a. = 5.000€ sind einmal jährlich möglich

In manchen Verträgen gibt es eine Untergrenze von z.B. 1.000€ für eine Sondertilgung, damit sich der Bearbeitungsaufwand in Grenzen hält. Im Normalfall ist die Sondertilgung 1x im Jahr möglich. Manche Banken schreiben auch den Zeitpunkt fest.

Sondertilgungsoptionen

Du zahlst deine monatliche Rate und hast dort einen gewissen Tilgungsanteil enthalten. Wenn du zusätzlich Geld zur Seite gelegt hast, dann kannst du das unter Umständen auch einzahlen und damit schneller schuldenfrei sein. Es kommt auf die Vereinbarung in deinem Darlehensvertrag an. Manche Banken bieten 5 oder 10% an Sondertilgungen an, manche gar keine. Die Höhe der möglichen Sondertilgung wird immer auf die ursprüngliche Darlehenssumme berechnet.

Beispiel: 100.000€ Kredit, 5% Sondertilgungsrecht p.a. = 5.000€ sind einmal jährlich möglich

In manchen Verträgen gibt es eine Untergrenze von z.B. 1.000€ für eine Sondertilgung, damit sich der Bearbeitungsaufwand in Grenzen hält. Im Normalfall ist die Sondertilgung 1x im Jahr möglich. Manche Banken schreiben auch den Zeitpunkt fest.

T

Teilauszahlungszuschlag

Das ist eine Gebühr, die die Bank verlangt, wenn du mehr als die vereinbarten Auszahlungen benötigst. Das ist manchmal (aber selten) beim Bau der Fall. Bei einigen Kreditinstituten ist die Auszahlung in 7 Schritten kostenfrei, bei anderen kommt ab einer bestimmten Grenze eine Gebühr zwischen 50 und 100€ pro Auszahlung dazu.

Du findest diese Informationen im Angebot und kannst das in deinem Vergleich berücksichtigen.

Teileigentum

Wenn es Räume gibt, die nicht zu Wohnzwecken dienen, z.B. ein Kellerraum oder der Garten, dann ist das Teileigentum. Meistens gibt es auch einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum, der dann zugeordnet wird. Das ist wichtig für die Verteilung der Kosten der Eigentümergemeinschaft.

Teilungserklärung

Hier findest du Auskunft darüber, welcher Teil der Immobilie Sonder-, Teil- oder Gemeinschaftseigentum ist. Aus einem Grundbuch für das gesamte Mehrfamilienhaus entstehen durch die Teilungserklärung einzelne Wohnungsgrundbücher. Diese können dann separat betrachtet und auch belastet werden.

Die Teilungserklärung sollte immer angefragt werden. Achte hier bitte besonders auf die Vollständigkeit.

Tilgung

In deiner monatlichen Rate steckt ein Anteil für die Rückzahlung. Damit zahlst du deine Schulden zurück. Zum Beginn sind das z.B. 2% im ersten Jahr. Der Anteil wird dann Stück für Stück mehr werden über die Zeit.

Warum? Du zahlst immer die gleiche Rate. Die Zinsen werden aber nur auf die aktuellen Schulden berechnet (und nehmen daher ab). Die Tilgung füllt das dann immer auf.

Tilgungsaussetzung

Es gibt wenige Banken, die für einen bestimmten Zeitraum nur die Zinsen von dir verlangen. Das kann z.B. bei Familienzuwachs interessant sein. In dieser Phase wird die Rate dann reduziert. Allerdings werden auch die Schulden nicht zurückgezahlt, daher sollte das nur in Ausnahmen genutzt werden. Wenn dir das wichtig ist, schauen wir, wie die Angebote damit aussehen.

Tilgungsfreie Jahre

Vereinbarung zwischen dem Kreditinstitut und dem Darlehensnehmer, dass die Tilgung der Darlehensschuld erst eine gewisse Zeit nach Auszahlung des Darlehens beginnt.

Tilgungshöhe

In deiner monatlichen Rate steckt ein Anteil für die Rückzahlung. Damit zahlst du deine Schulden zurück. Je höher die Tilgung ist, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Viele Banken haben eine Tilgungshöhe von 2% p.a. als Minimum.

Tilgungsplan

Das ist eine Übersicht zu deinem Darlehensverlauf. Du siehst hier eine Darstellung von der Auszahlung bis zur Rückzahlung. Ein Tilgungsplan zeigt die Höhe der monatlichen Rate, den genauen Anteil an Zins und Tilgung (und die Verschiebung). Es gibt die Möglichkeit das jährlich und monatlich anzuschauen.
Wichtig: Der Tilgungsplan zeigt immer den Teil der Finanzierung an, der auch der Zinsbindung entspricht.

Dein individueller Tilgungsplan kann sich in der Praxis auch ändern, z.B. wenn du Sondertilgungen leistest. Wir können dir gerne zeigen, wo du die Auswirkungen dann in einem neuen Tilgungssatz erstellen kannst.

Tilgungsrate

In deiner monatlichen Rate steckt ein Anteil für die Rückzahlung. Damit zahlst du deine Schulden zurück. Zum Beginn sind das z.B. 2% im ersten Jahr. Der Anteil wird dann Stück für Stück mehr werden über die Zeit.

Warum? Du zahlst immer die gleiche Rate. Die Zinsen werden aber nur auf die aktuellen Schulden berechnet (und nehmen daher ab). Die Tilgung füllt das dann immer auf.

Tilgungssatz

Damit ist die anfängliche Tilgung gemeint. Die Tilgung nimmt über die Zeit zu, da du immer weniger Zinsanteil zahlen musst. Die Zinsen berechnen sich nur auf die noch offene Restschuld und die reduziert sich mit der Zeit.

Tilgungssatzwechsel

Manche Banken bieten dir die Möglichkeit die Tilgung zu wechseln und damit die Rate zu ändern. Du steuerst damit die Geschwindigkeit, wie schnell du den Kredit zurückzahlst.

Beispiele, wann Tilgungswechsel interessant ist:

Junge Familie möchte Rate senken, wenn ein Elternteil in Elternzeit geht.

Jemand möchte seine Rate erhöhen nach einer Gehaltserhöhung.

Dieses Recht ist nur nutzbar, wenn es auch im Darlehensvertrag festgehalten ist. Das bietet nicht jede Bank an. Zudem unterscheiden sich die Angebote in der Größenordnung der erlaubten Änderung. Diese kann zwischen 1-10% liegen im besten Fall, andere bieten +/-2 Prozentpunkte an beispielsweise.

Tilgungssurrogat

Solltest du in deinem Darlehensvertrag eine Variante ohne Tilgung (= Tilgungsaussetzung) vereinbaren, dann muss der Kredit am Ende zurückgezahlt werden (=endfällig). Daher wird eine Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen, Bausparverträge oder Investmentfonds angespart parallel, die die Tilgung dann übernehmen.

Tranche

Wenn du einen Kredit über 100.000€ aufnimmst in einer Summe über 10 Jahre, dann ist das eine Tranche.

Wenn du die gleiche Summe aufteilst und 50.000€ über 5 Jahre und 50.000€ über 10 Jahre benötigst, dann sind das zwei Tranchen.

Manchmal kann eine Aufteilung sinnvoll sein, z.B. bei unterschiedlichen Zeiträumen oder wenn du die KfW mit ins Boot nehmen möchtest. Unterschiedliche Tranchen können bei einer Bank aufgenommen werden, aber auch bei mehreren.

U

Umschuldung

Wenn deine Sollzinsbindung abläuft, benötigst du meistens eine weitere Finanzierung. Wenn du dann zu einer neuen Bank wechselst, ist das eine Umschuldung.

Nützliche Tipps und Tricks findest du hier: https://justhome.co/learning-center/Anschlussfinanzierung

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Wenn du eine Immobilie kaufst, fällt in den meisten Fällen eine Grunderwebsteuer an. Diese ist zeitnah nach dem Kauf an das Finanzamt zu zahlen. Sobald die Zahlung vom Finanzamt bestätigt wurde, ist das die Bescheinigung. Diese wird nötig für die Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch.

V

Vollauszahlung

Wenn du eine Finanzierung aufnimmst, dann kannst du über die Auszahlung entscheiden. Wenn dann das letzte Geld von der Bank abgerufen wurde, dann ist der Kredit voll ausgezahlt. Ab diesem Zeitpunkt wirst du die volle Rate zahlen.

Bei einem Hausbau oder einer größeren Sanierung wirst du zunächst i.d.R. nur einen Teil des Geldes benötigen. Dann zahlst du erst einmal nur die Zinsen auf das abgerufene Geld.

Volltilgerdarlehen

Wenn du eine möglichst hohe Sicherheit haben möchtest, dann vereinbarst du den Zins so lange, dass du den Kredit in der vorgegebenen Zeit abzahlen kannst. Es gibt dann kein Risiko einer weitere Anschlussfinanzierung, zu höheren Zinsen. Die Rate ergibt sich hier aus dem Zeitraum, der dir vorschwebt.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn du vorab aus deinem Kredit aussteigen möchtest oder musst, dann verlangen Kreditinstitute eine Gebühr.

Die Bank stellt dir im Prinzip den Aufwand/Verlust in Rechnung, da sie deine Gelder bereits beschafft hatte. Sie muss dann diese Summe anderweitig anlegen. Dadurch entsteht ein Verlust.

Wichtig: Die Bank wird je nach Grund deiner vorzeitigen Kündigung zustimmen oder diese ablehnen.

Vorfälligkeitsschutz

Wenn du weißt, dass du unter gewissen Umständen die Immobilie innerhalb der Zinsbindung verkaufen willst, weil du z.B. berufsbedingt umziehen musst, kann das spannend sein. Mit dem Vorfälligkeitsschutz kannst du eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit mit in den Darlehensvertrag aufnehmen lassen. Das sorgt i.d.R. für einen Zinsaufschlag. Dadurch kannst du dann aber die sog. Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden.

Vorkaufsrecht

Es kann eine Eintragung vorgenommen, dass jemand im Falle eines Verkaufs die Immobilie kaufen darf. Die Person würde dann zu den ausgehandelten Vertragsbedingungen der anderen beiden Personen (Verkäufer und Käufer) einsteigen. Das Vorkaufsrecht wird im Grundbuch in Abt. II eingetragen. Es wird im Prinzip eine Zustimmung zum Verkauf verlangt von dem Begünstigten mit Vorkaufsrecht – oder er/sie steigt selbst ein.

Vorlast

Das sind alle Einträge im Grundbuch, die vor der Bank stehen. Die Bank möchte immer die 1. Rangstelle nutzen. Eine Vorlast wäre z.B. ein anderer Kredit oder auch ein Wohnrecht. Meist müssen diese einem sog. Rangrücktritt zustimmen und Platz machen für die Bank. Eine Vorlast mindert den Wert der Immobilie aus Sicht der Bank.

variabler Zins

Das ist ein Zins, der nicht an eine bestimmte Zeit für x Jahre gebunden ist. Dieser wird häufig an den EURIBOR gekoppelt und damit ändern sich die Zinsen alle 3 Monate und passen sich an den Markt an.

variables Darlehen Hier wird der Zins meist alle drei oder sechs Monate an den Kapitalmarktzins angepasst (z.B. EURIBOR). Zu diesen Zeitpunkten kannst du das Darlehen vollständig oder teilweise zurückzahlen und bist dadurch sehr flexibel.

vorvertragliche Informationen

Du bekommst alle wichtigen Informationen vorab vom Darlehensgeber und auch dem Darlehensvermittler zur Verfügung gestellt. Sie dienen dir als Überblick und als Basis für einen Vergleich.

W

Wegerecht

Wenn jemand über dein Grundstück gehen oder fahren muss (oder du über ein anderes), dann wird das über ein Wegerecht geregelt. Das kann ggf. zu einer Wertminderung führen.

Wertermittlung

Bei einer Wertermittlung wird der tatsächliche Verkehrs- und der Beleihungswert deiner Immobilie ermittelt. Meist wird bei Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern das Sachwertverfahren genutzt.

Sachwert = Bodenwert (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert) + Bauwert (Kubikmeter umbauter Raum x Baukosten bzw. Wohnfläche x Preis je m² Wohnfläche im Durchschnitt)

Bei größeren Immobilien mit mehreren Einheiten wird das sog. Ertragswertverfahren genutzt. Hier wird die Jahresnettokaltmiete als Basis genommen und mit einem Faktor hochgerechnet.

Wohnfläche

Die exakte Angabe der Wohnfläche ist sehr wichtig für eine Kreditanfrage.

Zur Wohnfläche gehören:

100 % der Grundflächen von Räumen mit einer Höhe von mindestens 2 m

50 % der Grundflächen von Räumen mit einer Höhe zwischen 1 und 2 m sowie nach allen Seiten geschlossene Räume (wie z. B. Wintergärten)

max. 50 % der Grundfläche von Balkonen, Loggien und Dachgärten, wenn sie ausschließlich zum Wohnraum gehören

Nicht anrechenbare Flächen sind beispielsweise: Keller, Dachboden (unausgebaut), Waschküche, Heizungsraum, außerhalb der Wohnung liegende Abstellräume und Garagen.

Wohnkredit

Ein Wohnkredit ist ein Konsumentenkredit. Es erfolgt keine Eintragung im Grundbuch. Manche Banken haben die Voraussetzung, dass du selbst Immobilienbesitzer bist und vergeben nur dann einen Wohnkredit.

Wohnrecht

Wenn jemand ein Wohnrecht für deine Immobilie hat, dann darf er die Immobilie uneingeschränkt nutzen. Du kannst das auch auf einen genauen Anteil der Immobilie festlegen.

Übrigens: Die anfallenden Kosten der Immobilie wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen usw. trägst du als Eigentümer.

wohnwirtschaftliche Zwecke Manchmal ist die Verwendung des Geldes an genaue Bedingungen geknüpft.

Als wohnwirtschaftliche Zwecke gelten:

  • Bau

  • Kauf

  • Modernisierung

  • Bausparer mit dem Bauspardarlehen Bauland oder Erbbaurechte kaufen

  • Rechte zur dauerhaften Nutzung von Wohnraum (z. B. in einem Seniorenstift)

  • Anschlussfinanzierung

Z

Zahlungsart

Es gibt drei mögliche Termine für die Zahlung deiner Rate:

vorschüssig zum Monatsanfang

mittelschüssig zur Monatsmitte

nachschüssig zum Ende des Monats.

Zins

Das ist der Anteil deiner Rate, der das Entgelt enthält für den Kredit. Die Zinsen werden immer nur auf den offenen Betrag berechnet, der Zinsanteil sinkt also. Der Zins wird als Prozentsatz angegeben.

Zinssatz

Ein Zinssatz ist durch verschiedene Faktoren berechnet:

Zinsniveau auf Kapitalmärkten

  • Zinsaufschlag der Bank (individuell abhängig von Bonität, Eigenkapitaleinsatz, Objektwert und Laufzeit der Finanzierung)

Das ist der Anteil deiner Rate, der das Entgelt enthält für den Kredit. Die Zinsen werden immer nur auf den offenen Betrag berechnet, der Zinsanteil sinkt also. Der Zins wird als Prozentsatz angegeben.

Zusatzsicherheit

Im Normalfall dient deine Immobilie als Sicherheit. Eine Zusatzsicherheit verbessert deine Situation. Folgende Punkte können Zusatzsicherheit werden:

  • Zusatzobjekte

  • Bürgschaften von Banken oder Arbeitgebern

  • Mitverpflichtungen von Verwandten

  • Verpfändung von Bankguthaben und Wertpapieren

In der Praxis werden weitere Immobilien als Zusatzsicherheit akzeptiert oder ein weiterer Darlehensnehmer aus der Familie. Die anderen Punkte sind eher selten.

Zwischenfinanzierung

Wenn du nur kurzfristig Geld benötigst (z.B. weil du auf einen Verkauf einer anderen Immobilie wartest), kann eine Zwischenfinanzierung diesen Bedarf decken. Du kannst die Finanzierung dann später durch ein langfristiges Darlehen oder auch Eigenkapital ablösen.