Ein Mann sitzt am Schreibtisch und hält ein Schlüssel in der Hand und vor ihm steht ein kleines Sparschwein

Die Grunderwerbsteuer – Wie kann ich beim Hauskauf sparen?

Johannes Fenner

Johannes Fenner ist Co-Founder von Justhome. Die Immobilienfinanzierung ist seit mehreren Jahren seine Leidenschaft. Mit Justhome will er anderen dabei helfen, sich den Traum vom eigenen Zuhause zu verwirklichen.

27. Februar 2023Aktualisiert vor 3 TagenLesezeit: 12 Min.

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den wichtigsten Nebenkosten beim Hauskauf. Dabei ist der Betrag von einigen Faktoren abhängig.

TL;DR: 
  • Die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt, ist beim Immobilienkauf von den Käufern zu zahlen.
  • Käufer sind zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet, die für die Übertragung des Eigentums unerlässlich ist.
  • Es gibt legale Wege, die Grunderwerbsteuer zu senken, darunter die kluge Gestaltung des Kaufvertrags und die Nutzung spezifischer Steuervorteile.
  • Transaktionen innerhalb der Familie können unter bestimmten Umständen von der Grunderwerbsteuer befreit sein.

Was genau ist die Grunderwerbsteuer?

Beschäftigen wir uns zunächst einmal fundamental mit der Grunderwerbsteuer. Die Steuer fällt stets beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks an. Dabei spielt es keine Rolle, ob du das Grundstück einzeln kaufst oder gemeinsam mit der darauf stehenden Immobilie.

Je nach Bundesland beträgt die Höhe des Steuersatzes zwischen 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises. Früher gab es einen bundesweit einheitlichen Steuersatz. Seit dem 1. September 2006 dürfen die einzelnen Bundesländer diesen selbst bestimmen.

In der Regel erhalten die Kommunen den Erlös aus der Grunderwerbsteuer.

Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Grundsätzlich bist du als Käufer zur Zahlung verpflichtet. Du zahlst beim Hauskauf den vollen Betrag.

Das ist auch logisch, weil die Zahlung der Grunderwerbsteuer eine Voraussetzung zur rechtmäßigen Eigentümerschaft der Immobilie darstellt.

Zahlst du als Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, wendet sich das Finanzamt unabhängig von den Vereinbarungen des Kaufvertrags an den Verkäufer.

Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer

Dabei darfst du Grundsteuer und Grunderwerbsteuer nicht verwechseln. Während die Grunderwerbsteuer lediglich einmal beim Erwerb eines Grundstücks anfällt, zahlst du die Grundsteuer jährlich.

Die Grundsteuer ist eine Besteuerung, die auf das Eigentum an Grundstücken und den Gebäuden anfällt, die dazu gehören.

Die Höhe der Grundsteuer orientiert sich an dem gesetzlich festgelegten Einheitswert des Grundstücks. Eine Grunderwerbssteuer bildet sich prozentual aus dem Kaufpreis der Immobilie.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird auf den notariell beglaubigten Kaufpreis erhoben. Seit 2006 legt jedes Bundesland seinen eigenen Grunderwerbsteuersatz selbst fest.

Hier sind alle Steuersätze für dich im Überblick:

Bundesland Steuersatz
Baden-Württemberg 5,0%
Bayern 3,5%
Berlin 6,0%
Brandenburg 6,5%
Bremen 5,0%
Hamburg 5,5%
Hessen 6,0%
Mecklenburg-Vorpommern 6,0%
Niedersachsen 5,0%
Nordrhein-Westfalen 6,5%
Rheinland-Pfalz 5,0%
Saarland 6,5%
Sachsen 5,5%
Sachsen-Anhalt 5,0%
Schleswig-Holstein 6,5%
Thüringen 5,0%

 

Wie läuft die Begleichung der Steuer ab?

Jetzt weißt du, dass die Höhe der Grunderwerbsteuer in erster Linie vom Kaufpreis des Hauses und dem jeweiligen Bundesland abhängt. Für die weiteren Tipps und Tricks ergibt es Sinn, wenn du den Ablauf der Begleichung dieser Steuer verinnerlichst.

Phase 1. Der Notar informiert das Finanzamt

Unmittelbar nach Inkrafttreten des Kaufvertrags wird die Grunderwerbsteuer fällig.

Hast du den Kaufvertrag unterschrieben, informiert der Notar das Finanzamt. Daraufhin erstellt die Behörde einen Steuerbescheid, den du dann inklusive einer Zahlungsaufforderung erhältst.

Phase 2. Wann überweise ich die Grunderwerbsteuer

Nachdem das Finanzamt dir den Steuerbescheid gemäß §15 des Grunderwerbsteuergesetzes ausgestellt hat, bekommst du einen Monat Zeit, den Betrag an das Finanzamt zu überweisen.

In einigen Ausnahmefällen darf das Finanzamt eine längere Zahlungsfrist ansetzen.

Phase 3. Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung

Nachdem das Finanzamt die Steuerzahlung erhält, stellt die Behörde dir eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Dieses Dokument ist notwendig, denn ohne diese Bescheinigung kannst du als Käufer kein Eigentümer des Grundstücks und der Immobilie werden.

Dieses Dokument bescheinigt dir, dass du alle steuerlichen Verpflichtungen, was den Hauskauf angeht, erfüllt hast.

Aus Sicht des Finanzamtes darfst du nun Eigentümer werden. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung erhält zunächst nicht du, sondern der Notar.

Phase 4. Eintragung im Grundbuch

Anschließend reicht der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt ein. Hier wirst du als rechtmäßiger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Erst, wenn du diese Steuer beglichen hast, kannst du auch der rechtmäßige Träger von allen Rechten und Pflichten des Grundstücks und der Immobilie sein. Daher solltest du der Begleichung der Grunderwerbsteuer große Beachtung schenken.

Ohne sie ist der Abschluss deines Immobilienkaufs nicht möglich.

Wie kann ich die Grunderwerbsteuer sparen?

Im Folgenden wollen wir dir einige Tipps mit an die Hand geben, wie du neben der Wahl des Bundeslandes die Grunderwerbsteuer vollkommen legal senken kannst.

  • Eigenleistungen beim Neubau

Wenn du einen Neubau planst und das gerade von dir erworbene Grundstück noch unbebaut ist, zahlst du unter strengen Voraussetzungen nur eine Grunderwerbsteuer für das Grundstück.

Dieser Vorgang bietet ein hohes Einsparpotenzial. Allerdings prüft das Finanzamt hier sehr genau. Akzeptiert wird diese Vorgehensweise nur, sofern zwischen dir und dem Bauunternehmer keine geschäftliche Beziehung vorliegt zum Zeitpunkt des Grundstückkaufes.

Weiterhin sollte zwischen dem Kauf des Grundstücks und der Beauftragung der Baufirma ein gewisser zeitlicher Abstand bestehen. Als Orientierung dienen hier 6 Monate. In Fachkreisen bezeichnet man diese Zeitspanne als Schamfrist.

Erkennt die Finanzverwaltung bei der Behörde selbst nur das kleinste Anzeichen von dir, dass dein Grundstück an eine Immobilie gekoppelt ist, fällt diese Methode mit dem Neubau weg.

Folgende Situationen werden besonders kritisch gesehen:

  • Der Eigentümer und Verkäufer des Grundstücks ist ebenso der Bauträger und bietet das Grundstück nur in Kombination mit einer Immobilie, die zu einem späteren Zeitpunkt darauf errichtet werden soll, an.
  • Gleiche Situation wie zuvor: Es wird nun jedoch eine andere Firma herangezogen, die das Grundstück veräußert.
  • Du erhältst das Grundstück nur vom Verkäufer, wenn du einen bestimmten Architekten oder Bauträger beauftragst. Solange du zu einem späteren Zeitpunkt unter Einhaltung der oben genannten Schamfrist mit dem Bau der Immobilie beginnst.

Unter Berücksichtigung dieser Aspekte ist es also wichtig, beim Erwerb des Grundstücks die Situation gründlich zu prüfen. Es sollten auf jeden Fall beim Kauf keinerlei Zusammenhänge mit einem möglichen späteren Bau einer Immobilie bestehen.

Hier kann es schon mal etwas unübersichtlich werden. Wende dich daher gerne an die Berater von Justhome.

Wir können gerne darüber sprechen, wie du Grunderwerbsteuer beim Neubau sparen kannst. Das letzte Wort hat aber immer dein zuständiger Steuerberater.

Erwerb einer Eigentumswohnung

Entscheidest du dich dazu, eine Eigentumswohnung zu kaufen, übernimmst du üblicherweise den Anteil der Instandhaltungsrücklage.

Im Kaufvertrag kannst du diesen Anteil separat angeben. Dadurch senkt sich der Gesamtkaufpreis, auf den die Grunderwerbsteuer erhoben wird.

Beispielrechnung:

Nehmen wir an, du musst 40.000 € Instandhaltungsrücklage zahlen.

Deine Wahl fällt auf eine Wohnung in Kiel, der Hauptstadt des Bundeslandes Schleswig-Holstein. Hier wird eine hohe Grunderwerbsteuer von 6,5 % fällig. Somit ergibt sich eine Steuerersparnis von umgerechnet 2.925 €.

In der Vergangenheit haben Personen von Problemen mit der Beleihungsgrenze und den Finanzierungskosten berichtet. Justhome klärt das im Vorfeld mit der finanzierenden Bank genau ab.

Sparen durch mobile Extras - Inventar

Sogenannte frei bewegliche oder mobile Extras kannst du im Kaufvertrag separat angeben, sodass diese aus der Berechnungsgrundlage heraus gerechnet werden. Dazu zählen unter anderem Carport, Gartengeräte oder die verbleibenden Möbel in der Immobilie.

Beispielrechnung:

Du entscheidest dich für eine Immobilie in Mecklenburg-Vorpommern. Der Preis liegt laut Kaufvertrag bei 400.000 €.  Das Land Mecklenburg-Vorpommern erhebt eine Grunderwerbsteuer von 6 %.

Daraus ergibt sich ein Grunderwerbssteuerbetrag von 24.000 €.

Gehen wir nun davon aus, dass die Möbel in der Immobilie rund 18.000 € wert sind. Für Lampen und andere Beleuchtungen kommen 2.000 € zusammen. Somit ergibt sich (für die Berechnung der Grunderwerbsteuer) ein Immobilienpreis von nur noch 380.000 €.

Jetzt liegt die Grunderwerbsteuer nur noch bei 22.800 €. Das entspricht einer Kostenersparnis von 1.200 €.

Achtung:

Du solltest darauf achten, dass separat ausgewiesene Extras nicht mehr als 15 % der Immobilienpreise betragen. Liegt der Wert über dieser Grenze, werden Finanzämter misstrauisch und fordern eventuell entsprechende Nachweise als Wertermittlung für die angegebenen Gegenstände.

Den Wert von mobilen Extras nach einigen Jahren zu entwickeln, ist jedoch nicht so ganz einfach. Hinzu kommt, dass die Möglichkeit besteht, dass die definierte Beleihungsgrenze der Immobilie unterschritten wird.

Selbstständige und Freiberufler

Bist du Freiberufler oder selbstständiger Unternehmer?  Dann kannst du die gezahlte Grunderwerbsteuer nachträglich in deiner Steuererklärung angeben.

Allerdings musst du beweisen können, dass du mit der gekauften Immobilie steuerpflichtige Einkünfte generiert hast. Dient das Haus oder die Wohnung deinem Unternehmen als Firmensitz oder als freiberuflicher Arbeitsplatz, kannst du die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe geltend machen.

Nutzt du die Immobilie hingegen nur privat, kannst du hier steuerlich nichts absetzen.

Bei einer “Teil gewerblichen Nutzung” kannst du die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe im Nachhinein angeben. Allerdings musst du zwischen gewerblich und privat genutzter Fläche klar differenzieren.

Daher solltest du gleich im Kaufvertrag verdeutlichen, wie das Verhältnis der Nutzung zwischen privat und gewerblicher Fläche aussieht. Somit erhöhst du in deiner Steuererklärung deine Chancen auf eine Rückerstattung.

Art der Maklerprovision

Die Maklerprovision ist sozusagen der Lohn, den der Makler für die Vermittlung der Immobilie erhält.

Wenn Verkäufer die vollständige Maklerprovision zu zahlen haben, tendieren diese dazu, ihre Unkosten durch den Immobilienpreis auszugleichen. Konkret bedeutet das einen höheren Kaufpreis. Dementsprechend erhöht sich die Grunderwerbsteuer.

Versuche dich daher, mit dem Makler und dem Verkäufer so zu einigen, dass für dich die Erhöhung des Kaufpreises entfällt. Im besten Fall kannst du den Kaufpreis sogar noch senken.

Grunderwerbsteuer zurückfordern

Hast du bereits die Grunderwerbsteuer bei dem Kauf einer Immobilie bezahlt, kannst du dir die Steuer im Nachhinein wieder zurückholen, wenn es hierzu Anlass gibt. Etwa wenn der Kaufpreis gemindert wurde oder der Kauf gar nicht stattgefunden hat.

Auch hier gilt als Bemessungsgrundlage weiterhin der Wert der Immobilie.

Verliert das Wohnobjekt z. B. aufgrund eines Mangels sichtlich an Wert, kannst du innerhalb einer Frist von 2 Jahren nach Erwerb laut Paragraf 16 Absatz 3 Grunderwerbsteuergesetz einen Antrag auf Rückerstattung stellen.

Diese Option besteht auch, wenn der Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren aufgehoben wird. Dann besteht sogar ein Recht auf eine vollständige Rückerstattung.

Grunderwerbsteuer bei geschäftlichen Immobilienkäufen absetzen

Wenn deine Personengesellschaft eine Immobilie kauft, kannst du die Grunderwerbsteuer ebenfalls umgehen. Hierfür sind bestimmte Verträge, die “sharedeals” notwendig.

In diesem Fall kauft dein Unternehmen nicht die Immobilie an sich, sondern einen Anteil der zugehörigen Firma, die die Immobilie besitzt.

Eine wichtige Voraussetzung ist unter anderem:  Der erworbene Firmenanteil in den ersten fünf Jahren des Erwerbs darf maximal 94,9 % betragen. Laufen diese fünf Jahre aus, kann der restliche Anteil der Firma gekauft werden - ohne dass die Grunderwerbsteuer anfällt.

Genau genommen geht es hier geschäftlich also um den Erwerb einer Firma und nicht um den Kauf einer Immobilie.

Kaufst du jedoch innerhalb der ersten fünf Jahre mehr als 94,9 % der Firma, fällt sofort die Grunderwerbsteuer an.

Wichtig:

Wir von Justhome möchten noch mal dringlichst darauf hinweisen, dass insbesondere solche schwierigen Steuerfragen direkt an den Steuerberater gehen sollten. Wende dich also bei Unklarheiten direkt an deinen Steuerfachmann.

Grunderwerbsteuer als Vermieter absetzen

Du kannst die Grunderwerbsteuer auch als Vermieter geltend machen. Diese zählt dann zu den Kaufnebenkosten.

Als einen Teil der Anschaffungskosten darfst du die Steuer zusammen mit dem Immobilienkaufpreis über die Nutzungsdauer des Gebäudes absetzen.

Die Absetzung nach der sogenannten AfA sieht dann folgendermaßen aus:

  • Bei Immobilien, die nach dem 31. Dezember 1924 erbaut wurden: 2 % pro Jahr über 50 Jahre
  • Denkmalobjekte, die vor 1925 errichtet wurden: 2,5 % pro Jahr über die Dauer von 40 Jahren
  • Neu geschaffener Wohnraum: Hier gilt die Sonder-AfA, solange du den Bauantrag, nachdem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt hast. Die Anforderungen belaufen sich auf 5 % pro Jahr über einen Zeitraum von 4 Jahren. Du kannst hier maximal 2.000 € pro Quadratmeter absetzen. Ansonsten musst du die Anforderungen der Bundesregierung erfüllen.

Wichtig:

Die AfA erfolgt nur auf das Gebäude selbst. Ein Grundstück kann sich im steuerlichen Sinne nicht “abnutzen”. Vermietest du die Immobilie nur anteilig, darfst du zumindest die Grunderwerbsteuer teilweise geltend machen.

Die steuerliche Absetzung bezieht sich nur auf den vermieteten Gebäudeteil. Du kannst die Grunderwerbsteuer nicht allein auf den Mieter umlegen.

Keine Steuern in der Familie

Es gibt sogar einige Ausnahmen, in denen du gar keine Grunderwerbsteuer zahlen musst.  Zu denen gehört ein Verkauf innerhalb der Familie. Allerdings gilt das in erster Linie generationsübergreifend.

Ein Beispiel:

Du hast mit deiner Mutter vereinbart, dass sie das Haus an dich verkauft. In diesem Fall fällt keine Grunderwerbsteuer für dich an.

Jetzt hat deine Mutter aber noch zwei ältere Brüder. Der eine Bruder verkauft sein Haus an der anderen Bruder. Hier wird nun eine Grunderwerbsteuer fällig.

Kommt es zu einer Scheidung, gibt es ebenfalls eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer. Zum Beispiel dann, wenn du deinem ehemaligen Ehepartner die andere Hälfte abkaufst.

Grunderwerbsteuer bei Schenkung und Erbe

Bei einer Schenkung fällt keine Grunderwerbsteuer an. In diesem Fall wird stattdessen eine Schenkungssteuer erhoben. Dabei sind die Freibeträge die Gleichen wie bei der Erbschaft.

Diese Darstellung gibt dir einen groben Überblick.

Grunderwerbsteuer innerhalb Familie sparen

Wende dich auch bei Schenkungen und Erbschaften bitte an deinen Steuerberater.

Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerungen

Wenn du ein Haus aus der Zwangsversteigerung heraus erwirbst, wird die Grunderwerbsteuer auf das Höchstgebot angerechnet, für das du als Käufer den Zuschlag erhalten hast. Falls du unter dem Wert gekauft hast, sparst du Steuern.

Grunderwerbsteuer bei Erbpacht

Kaufst du auf einem Erbpachtgrundstück eine stehende Immobilie, erwirbst du ein Nutzungsrecht. Daraus ergibt sich, dass eine Grunderwerbsteuer fällig wird.

Als Berechnungsgrundlage dient dem Grundbuchamt die Höhe der genannten Pacht im Pachtvertrag sowie die entsprechende Laufzeit. Der Kaufpreis Immobilie spielt weiterhin eine wichtige Rolle.

Kleinbeträge bis 2.500 € bleiben steuerfrei

Bei einem Preis von unter 2.500 € verlangt der Gesetzgeber keine Besteuerung. Überschreitest du diesen Wert bereits um einen Cent, fällt die Steuerbefreiung weg. Jetzt hast du die Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Warum kann ich die Grunderwerbsteuer nicht über einen Baukredit finanzieren

Viele Hauskäufer stellen sich die Frage, warum die Kaufnebenkosten, zu den auch die Grunderwerbsteuer zählt, nicht über eine Baufinanzierung abgedeckt werden.

Der Grund liegt hier bei der Bank: für diese besteht nämlich ein erhöhtes Risiko. Unter anderem, weil sich den Kaufnebenkosten keine Sicherheiten gegenüberstellen lassen. Deshalb nehmen Banken die Kaufnebenkosten normalerweise nicht in die Baufinanzierung mit auf.

Entscheidend für eine vielversprechende Baufinanzierung ist zunächst deine Bonität

Wenn du zusätzlich ein überdurchschnittliches hohes und gleichmäßiges Einkommen vorweisen kannst, steigen deine Chancen auf eine sogenannte 110 % Finanzierung. Diese 110 % decken dann auch die Nebenkosten für die Baufinanzierung mit ab.

Fazit: Grunderwerbsteuer sparen macht nur Sinn, wenn die Bank mit im Boot ist

  • Sparvorteile bei geschäftlichen Zwecken, Privatnutzer sollten den Weg über die Familie suchen
  • Zunächst ist beim Erwerb einer Immobilie die Zahlung der Grunderwerbsteuer unumgänglich. Wenn du aber dein Eigenheim als Arbeitsplatz nutzt, profitierst du hier von steuerlichen Vorteilen.
  • Auch als Vermieter kannst du nach dem Hauskauf die Beträge in der Steuererklärung mit angeben.

Weitere Vorteile als privater Nutzer der Immobilie hast du nicht. Daher solltest du daran arbeiten, einen möglichst geringen Kaufpreis zu erzielen, um so die Grunderwerbsteuer möglichst niedrig zu halten.

Du kannst auch dafür sorgen, dass die Grunderwerbsteuer entfällt, wenn zum Beispiel der Hauskauf zwischen dir und Verwandten ersten Grades erfolgt. Bei einer Schenkung fällt die Grunderwerbsteuer ebenfalls weg. Bedenke jedoch, dass hier stattdessen eine Schenkungssteuer bezahlt werden muss.

Du benötigst gute Finanzierungsangebote für deine nächste Baufinanzierung? Wir bei Justhome helfen dir dabei.

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