Nebenkosten beim Hauskauf : Alles auf einen Blick

Neben dem Kaufpreis der Immobilie fallen für Immobilienkäufer zusätzliche Kosten an, bekannt als ‘Kaufnebenkosten’.

In diesem Text beschäftigen wir uns mit den verschiedenen Nebenkosten, mit denen du beim Hauskauf rechnen solltest.

Das wichtigste in Kürze

• Kaufnebenkosten umfassen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision.
• Die Kosten variieren je nach Bundesland, mit der Grunderwerbsteuer zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.
• Notarkosten belaufen sich auf etwa 1,0% - 1,5% und Grundbuchkosten auf ca. 0,5% des Kaufpreises.
• Die Maklerprovision liegt zwischen 3,57% und 7,14%, wobei seit Dezember 2020 Käufer und Verkäufer diese üblicherweise teilen.

Was sind Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten beim Hauskauf sind die Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis deiner Immobilie anfallen.

Diese Kosten können je nach Bundesland und Verkaufsart unterschiedlich ausfallen. Zu den Kaufnebenkosten zählen unter anderem:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• Maklerprovision

Notarkosten

Notarkosten entstehen, wenn ein Notar bei einem Rechtsgeschäft involviert ist. Beim Immobileinkauf ist der Notar dazu verpflichtet, den Kaufvertrag zu beurkunden und ihn ins Grundbuch einzutragen. Der Notar ist eine neutrale Person, die die Interessen beider Parteien schützt und dafür sorgt, dass der Kaufvertrag rechtlich einwandfrei ist.

Die Notarkosten setzen sich aus verschiedenen Gebühren und Auslagen zusammen. Zum einen gibt es die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren, die sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) richten. Zum anderen können noch weitere Auslagen anfallen, beispielsweise für Kopien oder Postgebühren.

Eine gute Faustformel ist, mit ca. 1,0% - 1,5% des Kaufpreises an Notarkosten zu rechnen. Die Kosten hängen z.B. davon ab, ob eine Grundschuld mitbestellt werden soll, oder “nur” der Vertrag beglaubigt wird. Die Kosten für den Notar umfassen jedoch nicht nur die Vertragserstellung, sondern auch alle Beratungsleistungen in diesem Zusammenhang. Als Käufer oder Verkäufer sollte man keine Scheu haben, sich mit allen Rückfragen an den Notar zu wenden.

Auch wenn der Notar unparteiisch und für beide Seite tätig ist, so werden die Kosten in der Regel durch den Käufer getragen. Aber - was vielen nicht bewusst ist: Als Bezahlender hat man auch die Freiheit sich seinen Notar auszusuchen!

[Eigener Artikel für Notarkosten beim Immobilienkauf und dann hier verlinken]

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie musst du die Grunderwerbsteuer bezahlen. Diese Steuer wird von den Bundesländern festgelegt und variiert daher je nach Bundesland zwischen 3,5% - 6,5% der Kaufsumme.

Sie berechnet sich als ein prozentualer Anteil des Kaufpreises deiner Immobilie, was bedeutet, dass die Höhe der Steuer direkt von dem Betrag abhängt, den du für dein neues Zuhause bezahlst.

In der nachfolgenden Tabelle findest du die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland:

Bundesland	Grunderwerbssteuer
Baden-Württemberg	5,0 %
Bayern	3,5 %
Berlin	6,0 %
Brandenburg	6,5 %
Bremen	5,0 %
Hamburg	5,5 %
Hessen	6,0 %
Mecklenburg-Vorp.	6,0 %
Niedersachsen	5,0 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Rheinland-Pfalz	5,0 %
Saarland	6,5 %
Sachsen	5,5 %
Sachsen-Anhalt	5,0 %
Schleswig-Holstein	6,5 %
Thüringen	5,0 %

Wie du schon in der Tabelle sehen kannst, gibt es je nach Bundesland große Unterschiede bei der Höhe der Grunderwerbsteuer. Es gibt immer wieder Bestrebungen, die Grunderwerbssteuer in einzelnen Ländern zu senken. So wurde z.B. Ende 2023 der Grunderwerbssteuersatz in Thüringen von 6,5% auf 5% reduziert. Es lohnt sich also vor dem Immobilienkauf einmal zu prüfen, ob kurzfristig eine Senkung der Steuer im Wunschbundesland ansteht.

Die Grunderwerbsteuer ist vom Käufer an das zuständige Finanzamt zu zahlen. Hierzu kommt automatisch eine Zahlungsaufforderung. Erst wenn diese Steuer gezahlt is, wird das Grundbuch umgeschrieben.

Mehr über die Grunderwerbsteuer erfährst du hier.

Grundbuchkosten

Für die Eintragung ins Grundbuch fallen unterschiedliche Kosten an. Für einen typischen Immobilienkauf mit Finanzierung sind dies:

• Eintragung einer Auflassungsvormerkung
• Löschung einer Auflassungsvormerkung
• Eintragung einer Grundschuld
• Eintragung des Eigentümers

Als gute Faustformel kann man mit ca. 0,5% der Kaufsumme rechnen. Diese ist in der Regel vom Käufer zu tragen.

Maklerprovision

Die Maklerprovision ist die Gebühr, die der Immobilienmakler für seine Dienstleistungen beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie erhält. Der Makler ist ein Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer und sorgt dafür, dass der Verkauf reibungslos abläuft.

Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt und kann von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausfallen. In der Regel beträgt die Provision zwischen 3,57% und 7,14% des Kaufpreises der Immobilie.

Im Folgenden findest Du eine Übersicht über die üblichen Maklerprovisionen in den verschiedenen Bundesländern:

Bundesland	Übliche Maklerprovision
Baden-Württemberg	7,14 %
Bayern	7,14 %
Berlin	7,14 %
Brandenburg	7,14 %
Bremen	5,95 %
Hamburg	6,25 %
Hessen	5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern	5,95 %
Niedersachsen	7,14% bzw. 4,76-5,95%
Nordrhein-Westfalen	7,14 %
Rheinland-Pfalz	7,14 %
Saarland	7,14 %
Sachsen	7,14 %
Sachsen-Anhalt	7,14 %
Schleswig-Holstein	7,14 %
Thüringen Quelle: Immowelt, alle Werte inkl. MwSt., Stand: Juni 2022	7,14 %

Es ist jedoch möglich, dass die Maklerprovision in Einzelfällen auch höher oder niedriger ausfällt, je nachdem welche Leistungen der Makler erbringt

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland die sogenannte Provisionsteilung. Dies bedeutet, dass sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel teilen. Es ist auch möglich, dass der Verkäufer die Provision vollständig trägt. Andersherum ist es aber nicht mehr möglich, die Provision vollständig dem Käufer anzulasten.

Beispielrechnung

Nebenkosten	Höhe
Kaufpreis	300.000€
Grunderwerbsteuer	19.500€
Notarhonorar und Grundbuchkosten	6000€
Maklerprovision	10.710€
Gesamt	36.210€

Weitere Nebenkosten

Modernisierung- und Sanierungskosten

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sind Modernisierungs- und Sanierungskosten entscheidende Faktoren. Offensichtliche Mängel solltest du vor dem Kauf identifizieren, idealerweise mit Hilfe eines Gutachters, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden. Berücksichtige zudem die Möglichkeit von nach dem Einzug auftretenden Schäden und plane finanzielle Rücklagen für solche Fälle ein. Bei Eigentumswohnungen informiere dich auch über die Höhe der Instandhaltungsrücklage und geplante Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft.

Umzugskosten

Auch wenn die Kosten für ein Umzugsunternehmen im Gesamtbild deiner Immobilienfinanzierung als verhältnismäßig niedrig erscheinen, spielen sie dennoch eine wichtige Rolle in der Budgetplanung. Die Höhe dieser Ausgaben hängt vor allem vom Volumen deines Hausrats sowie der Entfernung zu deinem neuen Domizil ab. Es lohnt sich, frühzeitig Angebote von verschiedenen Umzugsfirmen einzuholen und zu vergleichen, um sowohl Kosten zu sparen als auch einen reibungslosen Umzug zu gewährleisten.

Miete

Sollte sich der Bau oder die Sanierung deiner neuen Immobilie verzögern, stehst du möglicherweise vor der Herausforderung, länger in deiner aktuellen Mietwohnung verweilen zu müssen. Dies kann besonders dann zu einer finanziellen Doppelbelastung führen, wenn die ersten Raten deiner Baufinanzierung bereits fällig werden, während du noch Miete zahlst. Um dieser Situation vorzubeugen, empfiehlt es sich, frühzeitig finanzielle Puffer einzuplanen und sich über mögliche Unterstützungsangebote deiner Bank zu informieren.