Vorvertrag beim Hauskauf: Darauf musst du achten

Du hast deine Traumimmobilie gefunden und möchtest den Kauf absichern? Der Vorvertrag macht es möglich!

In diesem Artikel erfährst du alles Wichtige rund um den Vorvertrag beim Immobilienkauf.

Bitte beachte, dass wir keine Rechtsberatung anbieten können. Bei Unsicherheiten solltest du immer einen Rechtsanwalt oder Notar hinzuziehen.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Vorvertrag beim Immobilienkauf bindet Käufer und Verkäufer an die Bedingungen eines späteren Kaufvertrags und bietet beiden Parteien rechtliche Sicherheit.
• Der Vorvertrag schützt den Käufer davor, dass die Immobilie an einen anderen Interessenten verkauft wird, und gibt dem Verkäufer die Gewissheit über das ernsthafte Kaufinteresse des Käufers.
• Die notarielle Beglaubigung des Vorvertrags ist erforderlich, um die Rechtswirksamkeit und Durchsetzbarkeit der Vertragsbedingungen zu gewährleisten.

Was ist ein Vorvertrag?

Mit einem Vorvertrag verpflichten sich Käufer und Verkäufer der Immobilie, den Kaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt zu unterzeichnen. Hierbei entsteht ein sogenanntes vorvertragliches Schuldverhältnis, das beiden Parteien die Sicherheit gibt, dass es zu einem Abschluss kommt, sofern bestimmte Vorraussetzungen vorliegen.

Als Käufer hast du dadurch die Sicherheit, dass du die Immobilie zu deinen Konditionen kaufen kannst. Gleichzeitig hat der Verkäufer die Sicherheit, dass du als Käufer an einem Kauf interessiert bist und am Ende die Immobilie auch kaufst.

Wann ist ein Vorvertrag sinnvoll?

Du hast nach langer Suche die ideale Immobilie gefunden und dich bereits mit dem Verkäufer geeinigt. Doch du hast noch Bedenken, weil die Bank deine Finanzierung noch nicht bestätigt hat oder dir noch nicht alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen? In solchen Fällen kann es von Vorteil sein, einen Vorvertrag abzuschließen.

Ein Vorvertrag kann dir als Käufer in folgenden Fällen besonders nützlich sein:

• Deine Finanzierungszusage steht noch aus: Wenn du noch auf die endgültige Bestätigung der Finanzierung durch die Bank wartest, bietet dir ein Vorvertrag Sicherheit, dass die Immobilie in der Zwischenzeit nicht an einen anderen Interessenten verkauft wird.
• Genehmigungen und Formalitäten: Sollten noch ausstehende Genehmigungen oder andere bürokratische Hürden bestehen, stellt ein Vorvertrag sicher, dass der Verkäufer an der Vereinbarung festhält, während diese Angelegenheiten geklärt werden. Zum Beispiel könnte dies die Genehmigung für einen geplanten Umbau oder die Klärung von Grundstücksgrenzen betreffen.

Ein Vorvertrag schafft somit eine verbindliche Grundlage, die dir als Käufer hilft, den endgültigen Kaufvertrag in Ruhe und mit der notwendigen Sicherheit abzuschließen.

Was ist im Vorvertrag geregelt?

Der Vorvertrag legt die wichtigsten Bedingungen für den späteren Kaufvertrag fest. Grundsätzlich besteht Vertragsfreiheit, sodass viele Punkte individuell geregelt werden können. Typischerweise sind jedoch folgende Punkte enthalten:

• Name von Käufer und Verkäufer: Die vollständigen Namen und Adressen beider Parteien.
• Kaufgegenstand: Detaillierte Beschreibung der Immobilie, einschließlich Grundbuchblatt und Flurnummer.
• Frist bis zum Vertragsabschluss: Das Datum oder der Zeitraum, innerhalb dessen der endgültige Kaufvertrag abgeschlossen werden soll.
• Zahlungsbedingungen: Die Höhe des Kaufpreises und die Bedingungen der Kaufpreiszahlung, einschließlich der Fälligkeitstermine.
• Schadenersatzklausel: Regelungen zu möglichen Schadenersatzansprüchen im Falle eines Rücktritts von einer der Parteien.
• Finanzierungszusage: Der Kauf kann abhängig von einer Finanzierungszusage gemacht werden. Falls diese nicht erfolgt, kann vom Vertrag zurückgetreten werden.

Darüber hinaus verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie nicht an andere Interessenten zu verkaufen, während der Vorvertrag gültig ist. Du als Käufer verpflichtest dich, innerhalb der festgelegten Frist alle erforderlichen Schritte für den Abschluss des endgültigen Kaufvertrags zu unternehmen, wie zum Beispiel die Sicherstellung der Finanzierung und die Einholung erforderlicher Genehmigungen.

Ein Vorvertrag kann auch weitere spezifische Vereinbarungen und Bedingungen enthalten, die von den individuellen Anforderungen und Vereinbarungen zwischen dir und dem Verkäufer abhängen. Dazu können zum Beispiel Vereinbarungen über notwendige Renovierungsarbeiten, die Übernahme bestimmter Lasten oder die Regelung von Nutzungsrechten gehören.

Muss ein Vorvertrag Notariell beglaubigt werden?

Ohne notarielle Beglaubigung ist der Vorvertrag rechtlich nicht bindend. Das bedeutet, dass die im Vorvertrag festgelegten Bedingungen im Streitfall schwerer durchsetzbar sind und ein höheres Risiko besteht, dass bestimmte Vereinbarungen angefochten oder missverstanden werden. Ein Beispiel hierfür ist die Regelung im § 311b Abs. 1 BGB, die besagt, dass ein Vertrag über den Erwerb von Grundstücken der notariellen Beurkundung bedarf, was auch für Vorverträge gilt

Eine notarielle Beglaubigung stellt sicher, dass alle im Vorvertrag festgelegten Bedingungen rechtlich einwandfrei sind und im Falle eines Streits vor Gericht Bestand haben. Der Notar überprüft dabei die Inhalte des Vorvertrags und stellt sicher, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind. Dies schafft Klarheit und Sicherheit sowohl für dich als Käufer als auch für den Verkäufer.

Welche Kosten entstehen bei einem Vorvertrag?

Die anfallenden Kosten des Vorvertrages sind im Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Dabei wird der Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks als Grundlage genommen.

Bei einem Kaufpreis von 300.000€ belaufen sich die Kosten für den Vorvertrag und die Beratung durch den Notar auf ungefähr 1.500€.

Kann ich von einem Vorvertrag zurücktreten?

Ja, du kannst von einem Vorvertrag zurücktreten.

Wenn jedoch alle Bedingungen erfüllt sind, z.B. die Finanzierungszusage der Bank, falls das eine der Bedingungen ist, und eine der Parteien trotzdem zurücktritt, muss die vertragsbrüchige Partei Schadensersatz leisten.

Kein Schadenersatz ist zu zahlen, wenn der Rücktritt erfolgt, weil eine oder mehrere Bedingungen aus dem Vorvertrag nicht erfüllt wurden. Der Vorvertrag wird auch aufgelöst, wenn die Geschäftsgrundlage fehlt.

Der Vorvertrag kann aufgelöst werden, wenn bestimmte Bedingungen nicht erfüllt sind. Häufig werden dabei folgende Punkte festgelegt:

• die Bedingungen aus dem Vorvertrag für dich als Käufer unzumutbar sind
• die Finanzierung nicht zustande kommt
• du zahlungsunfähig wirst
• du einen Unfall mit Folgeschäden hattest
• der Verkäufer oder du sterben
• das Haus oder die Wohnung stark beschädigt wurde

In unklaren Situationen, beispielsweise ob eine Bedingung nicht erfüllt wurde oder ob der Grund für den Rücktritt unwesentlich ist, solltest du einen spezialisierten Rechtsanwalt hinzuziehen. Ein Anwalt kann helfen, Missverständnisse zu klären und teure Gerichtsprozesse zu vermeiden.