Grundsteuermessbetrag: Alles, was Immobilienbesitzer wissen müssen

Beim Kauf und ebenso später als Eigentümer einer Immobilie ist es wichtig, die Grundsteuer und ihre Berechnung zu verstehen.

In diesem Artikel erfährst du, was der Grundsteuermessbetrag ist, welche Änderungen ab 2025 auf dich zukommen und wie sich der Grundsteuermessbetrag berechnet.

Das Wichtigste in Kürze

1. Grundsteuermessbetrag und Berechnung: Der Grundsteuermessbetrag bildet die Basis für die jährliche Grundsteuer und wird aus dem Immobilienwert und einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl berechnet, auf die die Gemeinden ihren Hebesatz anwenden.
2. Reform ab 2025: Ab dem 1. Januar 2025 werden die veralteten Einheitswerte durch aktuelle Grundsteuerwerte ersetzt. Zudem wird die Steuermesszahl gesenkt, um Wertsteigerungen auszugleichen, was die Grundsteuerberechnung modernisiert und gerechter macht.
3. Berechnungsverfahren ab 2025: Die Berechnung erfolgt dreistufig durch Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz. Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus der Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der Steuermesszahl.
4. Gültigkeit und Fristen: Der Grundsteuermessbetrag gilt, solange keine Wertsteigerung der Immobilie eintritt. Immobilien werden alle sieben Jahre neu bewertet. Bei Modernisierung oder Sanierung muss die Wertsteigerung dem Finanzamt gemeldet werden. Eigentümer haben Einspruchsfristen von einem Monat für die verschiedenen Bescheide.

Was ist der Grundsteuermessbetrag?

Der Grundsteuermessbetrag ist entscheidend für die Berechnung der Grundsteuer, die du jährlich für deine Immobilie zahlen musst. Er dient als Basis für die endgültige Steuerfestsetzung.

Der Grundsteuermessbetrag wird aus dem Wert deiner Immobilie und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl ermittelt. Diese Steuermesszahl ist ein fester Prozentsatz, der im Grundsteuergesetz festgelegt ist. Auf diesen wenden die Gemeinden ihren Hebesatz an. Daraus ergibt sich letztlich die Höhe der gesamten Grundsteuer.

Was ändert sich ab 2025?

Ab dem 1. Januar 2025 tritt eine wichtige Reform der Grundsteuer in Kraft. Diese Reform ersetzt die veralteten Einheitswerte durch aktuelle Grundsteuerwerte. Die Einheitswerte stammen in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern sogar aus dem Jahr 1935. Diese veralteten Werte haben dazu geführt, dass Immobilien nicht mehr zeitgemäß bewertet wurden. Beispielsweise wurde ein Gebäude, das 2010 fertiggestellt wurde, nach den Standards von 1964 bewertet, ohne dass Renovierungen oder Abnutzungen berücksichtigt wurden.

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherige Berechnung der Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft. Um dieser Entscheidung Rechnung zu tragen, werden die Einheitswerte nun durch aktuelle Grundsteuerwerte ersetzt. Zudem werden die Steuermesszahlen gesenkt, um die Wertsteigerungen der letzten Jahrzehnte auszugleichen. Ab 2025 wird die Steuermesszahl deutschlandweit auf etwa ein Zehntel des aktuellen Wertes reduziert. Die Steuermesszahl wird in Promille angegeben und spielt eine zentrale Rolle bei der Berechnung der Grundsteuer.

Wie berechnet sich der Grundsteuermessbetrag?

Die Berechnung des Grundsteuermessbetrags, der ab dem 1. Januar 2025 gilt, erfolgt in einem dreistufigen Verfahren. Dabei spielen drei Hauptfaktoren eine entscheidende Rolle:

1. Grundsteuerwert: Dieser Wert wird vom Finanzamt ermittelt, basierend auf den Angaben, die du in deiner Grundsteuererklärung gemacht hast.
2. Steuermesszahl: Diese Größe, die je nach der Art der Immobilie variiert, wird vom Gesetzgeber in den §§ 14 und 15 des Grundsteuergesetztes (GrStG) festgelegt.
3. Hebesatz: Dieser wird von deiner Gemeinde festgesetzt und kann somit unterschiedlich ausfallen. Der Hebesatz dient als Steuerungsinstrument zur Bestimmung der Grundsteuereinnahmen der Städte und Gemeinden.

Der Grundsteuermessbetrag wird durch die Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der Steuermesszahl berechnet. Diese Formel sieht wie folgt aus:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag (2025)

Unterschiede zwischen den Steuermesszahlen in den neuen und alten Bundesländern

Noch wird die Grundsteuer mithilfe des sogenannten Einheitswertes berechnet. In den alten Bundesländern stammt dieser Wert noch aus dem Jahr 1964, während in den neuen Bundesländern sogar noch die Vorkriegszahlen aus dem Jahr 1935 herangezogen werden. Das sind veraltete Werte, die dem Wert der heutigen Immobilien und Grundstücke nicht mehr gerecht werden. Die noch geltende Einheitsbewertung für bebaute Grundstücke ist einer der Gründe, weshalb das Bundesverfassungsgericht in mehreren Urteilen eine Reform der Grundsteuer angemahnt hat. Tatsächlich ist die Einheitsbewertung nicht mehr mit dem im Grundgesetz garantierten Gleichheitssatz vereinbar.

Im Rahmen der Grundrechtsreform wurde deshalb die Aufteilung zwischen Ost und West aufgegeben und durch die Berechnung der Grundsteuer nach dem Bundesmodell ersetzt, von dem länderspezifische Abweichungen möglich sind. Dem Bundesmodell folgen die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Wie lange ist der Grundsteuermessbetrag gültig?

Der Grundsteuermessbetrag behält seine Gültigkeit, solange keine Wertsteigerung der Immobilie eintritt. Immobilien und Grundstücke werden alle sieben Jahre neu bewertet, um sicherzustellen, dass die Werte stetig aktualisiert werden. Das bedeutet, dass alle sieben Jahre eine Grundsteuererklärung abgegeben werden muss. Allerdings kann es länderweise unterschiedliche Regelungen geben.

Eine Ausnahme gilt, wenn eine Immobilie modernisiert oder saniert wird. In diesem Fall muss die Wertsteigerung dem Finanzamt unverzüglich gemeldet werden. Diese Wertsteigerung beeinflusst direkt den Grundsteuermessbetrag, da der Grundsteuerwert in dessen Berechnung einfließt. Daher behält der Grundsteuermessbetrag seine Gültigkeit nur so lange, wie die Immobilie keine Wertsteigerung erfährt.

Fristen im Zusammenhang mit dem Grundsteuermessbetrag

Der Grundsteuermessbetrag wird vom Finanzamt berechnet und fließt in den Grundsteuermessbescheid ein. Dieser Bescheid ist einer von insgesamt drei Grundsteuerbescheiden.

• Der Grundsteuerwertbescheid wird auf der Grundlage der von den Eigentümern in der Grundsteuererklärung gemachten Angaben vom Finanzamt erstellt.
• Der Grundsteuerwert ist Teil der Berechnung des Grundsteuermessbetrages, der in den ebenfalls vom Finanzamt erstellten Grundsteuermessbescheid einfließt.
• Der dritte Bescheid ist der eigentliche Grundsteuerbescheid, aus dem die Höhe der ab dem 1. Januar 2025 zu zahlenden Grundsteuer hervorgeht. Dieser wird von den Städten und Gemeinden verschickt.

Der Absender des jeweiligen Bescheids hat Auswirkungen auf das jeweilige Rechtsmittel, mit dem sich Eigentümer gegen einen Bescheid wehren können. Der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid werden auf Basis der Grundsteuererklärung vom Finanzamt erstellt und bereits seit 2022 an Eigentümer verschickt. Beide Bescheide können mithilfe eines Einspruchs angefochten werden, für den eine Frist von einem Monat nach Bekanntgabe gilt. Gegen den eigentlichen Grundsteuerbescheid, der voraussichtlich in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 versendet wird, ist ein Widerspruch innerhalb einer Frist von einem Monat möglich. Er basiert auf den ersten beiden Bescheiden, sodass es unverzichtbar ist, diese sorgfältig auf ihre Richtigkeit zu überprüfen und gegebenenfalls anzufechten.

Davon ausgenommen sind die Bundesländer Berlin und Hessen. Eigentümer in Berlin erhalten zunächst nur den Grundsteuerwertbescheid, während der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag erst im Jahr 2024 verschickt wird. Eigentümer in Hessen bekommen lediglich den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag.