Kaufvertrag Haus: Worauf ist zu achten?

Dr. Marc Rustige

Dr. Marc Rustige ist Co-Founder von Justhome. Seit über 10 Jahren beschäftigt er sich mit der Immobilienkauf und -verkauf im digitalen Zeitalter. Als promovierter Betriebswirt ist dabei insbesondere die Immobilienfinanzierung sein Interessengebiet.

26. Juni 2024Aktualisiert vor 1 TagLesezeit: 5 Min.

Beim Kauf einer Immobilie ist ein gut vorbereiteter Kaufvertrag unerlässlich.

In diesem Artikel erfährst du, welche wesentlichen Bestandteile ein Immobilienkaufvertrag enthalten sollte und worauf du besonders achten musst, um Missverständnisse und Probleme zu vermeiden.

Bitte beachte, dass wir keine Rechtsberatung anbieten können. Bei Unsicherheiten solltest du immer einen Rechtsanwalt oder Notar hinzuziehen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Kaufvertrag für Immobilien muss in Deutschland durch einen Notar beurkundet werden.
  • Vor dem Notartermin sollte die Finanzierung geklärt und eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegen.
  • Achte darauf, dass alle wichtigen Vertragsdetails wie Angaben zu den Vertragsparteien, der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und der Besitzübergang korrekt angegeben sind. 
  • Ein vertraglich festgelegtes Rücktrittsrecht kann rechtliche und finanzielle Aufwände vermeiden.

Was gehört in einen Kaufvertrag für Immobilien?

Du hast dich für eine Immobilie entschieden, bist dir mit dem Verkäufer handelseinig geworden und nun geht es an den Kaufvertrag?

Der Abschluss eines Kaufvertrags für eine Immobilie ist in Deutschland verpflichtend durch einen Notar zu beurkunden. Der Notar nimmt dabei die Rolle eines neutralen Vermittlers zwischen Käufer und Verkäufer ein und stellt sicher, dass im Kaufvertrag alles festgehalten wird, was für die sichere Eigentumsübertragung der Immobilie notwendig ist und auch, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer sich über die Konsequenzen des Vertragsschlusses im Klaren sind.

Dennoch ist es für dich als Käufer hilfreich und wichtig zu wissen, welche Punkte in einem vollständigen Kaufvertrag enthalten sein sollten.

Kaufvertrag Checkliste

Vertragsparteien

  • Vollständiger Name
  • Geburtsdatum und Ort
  • Adresse

Immobilie

  • Grundbucheintrag
  • Belastung
  • Beschreibung des Verkaufsgegenstandes - sind z.B. Mängel bekannt?
  • Angaben beweglicher Gegenstände, die mitverkauft werden - zB eine Einbauküche
  • Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung
  • Endgültige Höhe

Aufteilung: Grundstück, Immobilie, Ausstattung

  • Zahlungsmodalitäten - also z.B. auf welches Konto überwiesen werden soll
  • Fälligkeitsregelungen - als z.B. welche Bedingungen müssen eintreten, damit der Kaufpreis fällig wird. Das kann zB die Eintragung einer Auflassungsvormerkung sein.

Besitzübergang

  • Datum der Besitzübergabe inklusive der Nutzung und der Lasten

Gewährleistungsansprüche

  • Garantien und Ansprüche bei bekannten Mängeln oder für den Fall, dass noch Mängel entdeckt werden

Es ist essenziell, dass der Kaufvertrag all diese Punkte klar und deutlich regelt, um Missverständnisse und rechtliche Probleme zu vermeiden und eine reibungslose Eigentumsübertragung sicherzustellen.

Was ist als Käufer zu beachten?

Nachdem du und der Verkäufer dem Notar alle wichtigen Daten und Unterlagen zugeschickt habt, erstellt der Notar einen Entwurf des Kaufvertrags. Beim Kauf von einem gewerblichen Verkäufer hast du mindestens 14 Tage Zeit, diesen Entwurf sorgfältig zu prüfen. Handelt es sich jedoch um einen Kauf von einer Privatperson (Verbraucher), gibt es keine zeitliche Frist. Als Käufer solltest du besonders auf folgenden Angaben achten:

  • Korrekte Angaben zu den Vertragsparteien
  • Präzise Beschreibung des Verkaufsgegenstands
  • Richtig angegebener Kaufpreis
  • Fristen für Besitzübergang und Zahlung
  • Alle individuellen Vereinbarungen

Du kannst auch online Muster für Kaufverträge einsehen, um dich schon vor der Zusendung des Entwurfs durch den Notar mit der Vertragsform vertraut zu machen.

Muster-Kaufvertrag von wonder.legal

Wann sollte ich den Kaufvertrag unterschreiben?

Den Kaufvertrag für ein Haus unterschreibst du erst nach der sorgfältigen Prüfung der Vertragsunterlagen. Hier solltest du keine Zeile überspringen, da der Kaufvertrag die wohl größte Investition deines Lebens dokumentieren. Wundere dich nicht - der Notar wird allen Parteien den Kaufvertrag beim Beurkundungstermin vorlesen. Hast du Fragen zu einzelnen Paragraphen, so kannst du jederzeit Fragen zur Klarstellung stellen.

Da du als Käufer in der Regel die Kosten des Notars trägst, kannst du auch den Notar deines Vertrauens wählen.

Den Vertrag unterschreibst du in der Regel vor dem Vertragsabschluss für das Darlehen zur Immobilienfinanzierung. Du benötigst jedoch, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst, eine Finanzierungsbestätigung der Bank.

Ohne Finanzierungsbestätigung solltest du den Kaufvertrag für das Haus keineswegs unterschreiben. Im schlimmsten Fall erhältst du keine Finanzierung und musst dann nicht nur für sämtliche Notarkosten aufkommen, sondern auch noch Schadensersatzansprüche des Käufers begleichen.

Was kostet ein Kaufvertrag für ein Haus?

Für die Arbeit des Notars, also die Beratung, die Erstellung des Kaufvertrags und den Eintrag ins Grundbuch, fallen Gebühren an. Die Höhe dieser Gebühren richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und dem Kaufpreis der Immobilie. Sie sind Bundesweit geregelt, daher lohnt sich Vergleichen nicht. Insgesamt belaufen sich diese Gebühren auf maximal zwei Prozent des Kaufpreises, was bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro bedeutet, dass du bis zu 5.000 Euro zahlen musst.

Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?

Der notariell beurkundete Immobilienkaufvertrag ist für Verkäufer und Käufer bindend. Unter bestimmten Umständen ist es jedoch möglich, vom Kaufvertrag für ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück zurückzutreten oder diesen rückabwickeln zu lassen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt oder der Verkäufer bei Vertragsabschluss nachweislich Mängel an der Immobilie verschwiegen hat.

Es ist generell ratsam, ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag festzuhalten. Diese vertraglich festgelegte Regelung hat Vorrang gegenüber dem gesetzlich geregelten Rücktrittsrecht, das oft sowohl zeitlich als auch finanziell sehr aufwendig ist. Eine entsprechende Klausel kommt vor allem Verkäufern zugute, da die Rücktrittsabwicklung einen erneuten Verkauf verzögern kann.

Wie geht es nach der Beurkundung des Kaufvertrags weiter?

Da der Käufer der Immobilie mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht automatisch zum neuen Eigentümer wird, sorgt der Notar zunächst für die Eintragung der sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Vormerkung nach § 883 BGB sichert dem Käufer den Anspruch auf das Grundstück und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie erneut verkauft oder mit weiteren Grundschulden belastet. Gleichzeitig bietet die Auflassungsvormerkung dem Verkäufer Sicherheit, da der Käufer erst dann als offizieller Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt und der Kaufpreis vollständig beglichen ist. Grob gesagt ist die Auflassungsvormerkung also eine Art Reservierung.

Sind alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung eingetreten, so schickt der Notar eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung an den Käufer und ggf. auch direkt an die Bank. Diese bescheinigt, dass der Kaufpreis nun gezahlt werden kann. In der Fälligkeitsmitteilung ist auch geregelt, wie viel Geld auf welches Konto überwiesen werden muss. In der Regel wird der Käufer zunächst seinen Eigenkapitalanteil an den Verkäufer überweisen. Die kreditgebende Bank wird danach den restlichen Kaufpreis anweisen.

Sobald der Notar den Zahlungsnachweis erhält, beantragt er die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung wird dann gelöscht. Der rechtsgültige Eigentumswechsel nach § 925 BGB wird erst mit der Zahlung der Grunderwerbssteuer eingetragen. Da die Grundbuchänderung meist nicht sofort nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgt, erhält der Käufer oft schon vor dem offiziellen Eigentümerwechsel die Schlüssel zur Immobilie.

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