Reservierungsvereinbarung erklärt: Das musst du wissen

Beim Kauf einer Immobilie ist es wichtig, alle rechtlichen Aspekte sorgfältig zu beachten.

In diesem Artikel erfährst du, was eine Reservierungsvereinbarung ist, welche Gebühren anfallen können und wie sie sich vom Kaufvorvertrag unterscheidet.

Bitte beachte, dass wir keine Rechtsberatung anbieten können. Bei Unsicherheiten solltest du immer einen Rechtsanwalt oder Notar hinzuziehen.

Das Wichtigste in Kürze

1. Eine Reservierungsvereinbarung sichert einem Kaufinteressenten das Exklusivrecht, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu erwerben, und verlangt oft eine Gebühr zwischen 5 und 10 Prozent der Maklerprovision. 
2. Diese Vereinbarungen sind rechtlich oft unsicher und können unwirksam sein, insbesondere wenn sie nicht notariell beurkundet sind. Gerichte haben zugunsten der Käufer entschieden, dass die Gebühr zurückgezahlt werden muss.
3. Eine rechtssichere Alternative zur Reservierungsvereinbarung ist ein notariell beurkundeter Vorvertrag, der beide Parteien verbindlich zum Kauf bzw. Verkauf verpflichtet  .

Was ist eine Reservierungsvereinbarung?

Eine Reservierungsvereinbarung, auch Reservierungsvertrag genannt, wird in der Regel zwischen einem Makler und dir als Kaufinteressent abgeschlossen. Der Makler verpflichtet sich, das Objekt keinem anderen Interessenten anzubieten und es nicht mehr aktiv zu bewerben. Dafür wird meist eine Reservierungsgebühr erhoben.

Wichtig ist, dass sowohl der Makler als auch der Verkäufer die Vereinbarung unterzeichnen, um sicherzustellen, dass der Verkäufer keine weiteren Makler beauftragt oder selbst nach Käufern sucht. Die Reservierung sollte zeitlich befristet sein, meist auf vier bis acht Wochen.

Obwohl eine Reservierung dir ein Gefühl von Sicherheit gibt, garantiert sie nicht den zukünftigen Kauf. Eine notarielle Vereinbarung bietet mehr Rechtssicherheit, aber absolute Gewissheit bringt erst ein notarieller Vorvertrag. (Link Vorvertrag)

Wie hoch ist die Reservierungsgebühr?

Die Reservierungsgebühr beträgt üblicherweise fünf bis zehn Prozent der späteren Maklerprovision. Wenn die Gebühr zehn bis 15 Prozent übersteigt, ist eine notarielle Beurkundung erforderlich, da dies als erheblicher finanzieller Druck auf den Käufer angesehen wird, den Kauf abzuschließen. Der Notar berät den Käufer, um unüberlegte Entscheidungen zu vermeiden.

Bei einem späteren Vertragsabschluss wird die Reservierungsgebühr mit der Maklercourtage verrechnet. Wenn der Käufer abspringt, behalten viele Makler die Gebühr ein, doch Gerichte haben in diesem Zusammenhang oft zugunsten der Käufer entschieden. Einige Makler verzichten daher auf eine Gebühr bei Abschluss der Reservierungsvereinbarung.

Unter welchen Umständen ist die Reservierungsgebühr zulässig?

Reservierungsvereinbarungen beim Immobilienkauf sind rechtlich oft unsicher. Sie sind nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig und wirksam. Käufer und Makler müssen genau darauf achten, wie diese Vereinbarungen geschlossen werden, um ihre Gültigkeit sicherzustellen. Mehrere Gerichtsurteile bestätigen dies.

1. Alleinauftrag des Maklers: Der Käufer sollte sicherstellen, dass der Makler einen Alleinauftrag vom Eigentümer hat. Dies verhindert, dass der Eigentümer die Immobilie parallel privat oder über andere Makler anbietet.

2. Einverständnis des Eigentümers: Der Verkäufer muss der Reservierungsvereinbarung zustimmen, um sicherzustellen, dass der Makler nicht gegen den Maklervertrag verstößt. Ohne Zustimmung könnte der Eigentümer die Immobilie weiterhin anbieten, was die Reservierung wertlos macht.

3. Individuelle Vereinbarungen: Vorformulierte Klauseln zur Reservierungsgebühr in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sind unzulässig. Die Gebühr muss individuell vereinbart werden, andernfalls muss der Makler sie zurückerstatten, falls der Käufer vom Kauf absieht. Dies basiert auf einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.09.2010.

4. Formfehler: Formfehler können die Vereinbarung ungültig machen. Laut eines Urteils des Amtsgerichts München (Az. 191 C 28518/15) vom 01.07.2016 ist eine notarielle Beurkundung erforderlich, wenn die Reservierungsvereinbarung und der Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bilden. Dies trifft zu, wenn die Vereinbarung zum Zwecke eines späteren Kaufvertrages geschlossen wird. Ein Notar kann den Käufer umfassend über das Vorgehen informieren und sicherstellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.

Insgesamt ist es wichtig, dass eine Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf sorgfältig und unter Beachtung rechtlicher Vorgaben gestaltet wird, um wirksam zu sein.

Gibt es eine bessere Alternative zur Reservierungsvereinbarung?

Ja, die verbindliche und rechtssichere Variante ist der Vorvertrag. Dieser muss notariell beurkundet werden und verpflichtet dich zum Kauf. Solltest du vom Kauf zurücktreten, musst du Schadensersatz leisten. Tritt der Verkäufer vom Verkauf zurück, drohen ihm rechtliche Konsequenzen, und der Verkauf kann gerichtlich erzwungen werden. Im Gegensatz dazu haben Reservierungsvereinbarungen kaum rechtliche Konsequenzen, da sie einer rechtlichen Prüfung oft nicht standhalten.

Wie unterscheidet sich die Reservierungsvereinbarung vom Kaufvorvertrag?

Eine Reservierungsvereinbarung ist unverbindlich, während ein Kaufvorvertrag verbindlich ist und notariell beurkundet werden muss. Der Kaufvorvertrag verpflichtet beide Parteien zum Kauf, und ein Rücktritt erfordert Schadensersatz. Eine Reservierungsvereinbarung hat keine rechtlichen Konsequenzen. Sollte der Kaufinteressent die Immobilie nicht kaufen und seine Reservierungsgebühr zurückfordern, kann eine rechtliche Prüfung oft die Unwirksamkeit der Reservierungsvereinbarung ergeben.