Worauf sollte ich beim Kauf einer Eigentumswohnung achten?

Der Kauf einer Eigentumswohnung zählt zweifelsohne zu den größten Investitionen des Lebens. Aber ganz klar - dabei geht es nicht immer nur um finanzielle Aspekte, sondern auch Emotionen spielen eine Rolle. Ist es nicht schon, eine Immobilie sein Eigen zu nennen? Nicht zuletzt bietet das Eigenheim eine Absicherung. 
Trotzdem: Ob als Kapitalanlage oder zum Eigenbedarf – es macht Sinn, die richtigen Faktoren und notwendigen Informationen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Blick zu behalten. In diesem Artikel behandeln wir die wichtigsten Punkte. 

• Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine bedeutende Investition, bei der sowohl finanzielle Aspekte als auch Emotionen eine Rolle spielen.
• Vor dem Kauf sollten potenzielle Käufer ihr Budget klären, die laufenden Kosten (z.B. Hausgeld) berücksichtigen und die Lage sowie Infrastruktur der Wohnung evaluieren.
• Der innere Zustand der Wohnung, insbesondere Bauzustand und Energieeffizienz, sind entscheidend für langfristige Kosten und Komfort.
• Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist es wichtig, das Gemeinschaftseigentum und die Teilungserklärung zu verstehen, um zu wissen, welche Bereiche der Immobilie zum eigenen Eigentum gehören und welche Rechte und Pflichten man als Wohnungseigentümer hat.

Was sollte ich bei der Finanzierung der Eigentumswohnung beachten?

Wieviel Kaufbudget kannst du dir leisten?

Bevor du dich auf die Suche nach deiner zukünftigen Eigentumswohnung machst, solltest du dir im Klaren über dein Budget für den Kauf deiner Eigentumswohnung sein. Dabei sind folgende Punkte zu berücksichtigen:

• Wie viel Eigenkapital steht mir zur Verfügung? Je mehr Eigenkapital du mitbringst desto günstiger werden die Konditionen für den Immobilienkredit sein. Umso wichtiger ist es, dass du einen Überblick hast wie viel Eigenkapital dir zur Verfügung steht und wie viel du davon in den Kauf deiner Eigentumswohnung investieren willst. In der Regel sollte man bei einer Eigentumswohnung zur Eigennutzung mit 20% des Kaufpreises als Eigenkapital einplanen. Bei einer vermieteten Kapitalanlage kann es sich auch lohnen, vollständig mit Kredit zu finanzieren.
• Welche monatliche Rate kann ich mir leisten? Um zu gewährleisten, dass keine finanzielle Probleme entstehen, muss jede Bank prüfen, ob du die eine monatliche Kreditrate leisten kannst. Die finale “Haushaltsrechnung” der Bank kann ein Finanzierungsberater mit bestimmten Programmen simulieren. Du kannst aber auch ganz grob mit einer Faustformel planen: 40% deiner Nettoeinkommens kannst du für eine monatliche Kreditrate einplanen, ohne, dass es Probleme geben sollte. Mit unserer Faustformel kannst du ganz einfach berechnen, welche monatliche Rate du dir leisten kannst.
• Welche zusätzlichen Kosten kommen auf mich zu? Der Kaufpreis der Eigentumswohnung ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Maklerprovision und eventuelle anstehende Renovierungen können zu einem erheblichen Betrag anwachsen und sind nicht zu ignorieren. Ein gängiger Tipp ist, neben dem Kaufpreis zusätzlich 10%-15% für Nebenkosten einzuplanen. Hier erfährst du mehr über die Nebenkosten beim Hauskauf.

Ein gründlich durchdachtes Budget hilft dir nicht nur unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sondern auch bei der Suche nach der idealen Wohnung für dich. Mit unserem Budgetrechner kannst du dir einen ersten Eindruck verschaffen.

Was ist das Hausgeld?

Neben den Einmalkosten bei Kauf einer Eigentumswohnung, solltest du auch die laufenden Kosten für den Besitz einer Wohnung im Blick haben. Als Mieter zahlst du Nebenkosten an deinen Vermieter. Als Eigentümer musst du monatlich das sogenannte Hausgeld zahlen. Das Hausgeld deckt die laufenden Kosten des Gebäudes, wie Instandhaltung, Reinigung, Verwaltung und die Bildung von Rücklagen für größere Arbeiten oder Renovierungen. Vor dem Kauf solltest du dir folgende Punkte genauer anschauen:

• Wie hoch ist das aktuelle Hausgeld? Erkundige dich über den aktuellen Betrag und vergleiche ihn mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung.
• Welche Kosten deckt das Hausgeld ab? Informiere dich darüber, welche Dienstleistungen und Ausgaben durch diese Gebühren gedeckt sind, beispielsweise Gebäudeversicherung, Müllabfuhr, Treppenhausreinigung oder Gartenpflege. Es ist wichtig zu wissen, ob eventuell noch weitere Kosten separat anfallen.
• Wie hat sich das Hausgeld in der Vergangenheit entwickelt? Die Entwicklung des Hausgeldes kann dir wichtige Hinweise darauf geben ob in der Zukunft mit einem Anstieg des Hausgeldes und damit erhöhten kosten für dich zu rechnen ist.

Das Hausgeld wird an die Eigentümergemeinschaft gezahlt. In der Regel gibt es einen externen Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft, der das Geld einzieht und treuhänderisch verwaltet. Einmal im Jahr wird abgerechnet und jeder Eigentümer erhält einen Hausgeldabrechnung. Für die folgenden Jahre wird vom Verwalter auch ein Wirtschaftsplan erstellt. Beide Dokumente geben dir Aufschluss über bisherige und zu erwartende Zahlungen. Der Makler bzw. der jetzige Eigentümer wird dir diese zur Verfügung stellen können.

Was sollte ich bei der Lage meiner Eigentumswohnung beachten?

Die Lage deiner zukünftigen Eigentumswohnung spielt eine entscheidende Rolle nicht nur für die Wertentwicklung der Wohnung, sondern auch für deinen Wohnkomfort. Umso wichtiger ist es ein besonderes Auge auf die Wahl der Lage zu werfen.

Die Infrastruktur

Bei der Wahl der richtigen Eigentumswohnung für dich solltest du nicht nur auf das Objekt selbst, sondern auch auf dessen Umgebung achten. Achte besonders auf die Nähe zu:

• Kindergärten und Schulen
• Einkaufmöglichkeiten
• Ärzten und Krankenhäuser

Zusätzlich dazu solltest du auch den Freizeitwert der Umgebung in Betracht ziehen. Parks, Spielplätze, Sporteinrichtungen oder kulturelle Angebote tragen maßgeblich zur Lebensqualität bei und könnten deinem neuen Zuhause das gewisse Etwas verleihen. Es lohnt sich also, bei der Besichtigung von Eigentumswohnungen auch einen Spaziergang in der Umgebung zu machen und ein Gefühl für die Lage zu bekommen.

Profi-Tipp: In größeren Städten existiert meistens ein offizieller Mietspiegel, in den die Wohnlage mit einfließt. Hier kannst du erkennen, wie die Wohnlage aktuell eingeschätzt wird. Dies gibt dir schon einmal einen guten Hinweis. In Berlin ist dies z.B.  https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel /de/wohnlagenkarte.shtml 

Die Verkehrsanbindung

Die Mobilität ist ein weiterer wichtiger Aspekt. Eine gute Verkehrsanbindung, ob öffentlich oder privat, erleichtert das Pendeln zur Arbeit, zu Freizeitaktivitäten oder auch den Besuch von Freunden und Familie.

Aber Achtung! Während eine gute Verkehrsanbindung den Alltag erleichtern kann, kann Lärm den Wohnkomfort erheblich stören. Wäge daher das Verhältnis von Verkehrsanbindung und möglicher Lärmbelästigung gut ab.

Wir empfehlen dir die Umgebung rund um deine potenzielle Eigentumswohnung an verschiedenen Tageszeiten zu besichtigen um dir ein Bild von den verschiedenen Lärmquellen und deren Lautstärke zu machen.

Profi-Tipp: Es gibt häufig auch offizielle Lärmkarten, mit deren Hilfe du einen guten Überblick über die Lärmentwicklung zu verschiedenen Tageszeiten erhalten kannst. In Berlin ist dies z.B. https://www.berlin.de/sen/uvk/umwelt/laerm/laermminderungsplanung-berlin/laermkarten/

Checklist Wohnungsbesichtigung - Worauf sollte ich beim Kauf der Eigentumswohnung achten?

Während die Lage und Umgebung einer Eigentumswohnung maßgeblich den Alltag und die Lebensqualität beeinflussen, ist es der innere Zustand und die Qualität der Eigentumswohnung, die langfristig über Kosten und Komfort entscheiden. Bevor du dich endgültig für eine Wohnung entscheidest, lohnt es sich, auch hinter die Kulissen zu blicken. Hier sind zwei zentrale Bereiche, die deine besondere Aufmerksamkeit erfordern:

Bauzustand prüfen

Der Bauzustand gibt dir Auskunft über die generelle Qualität und Langlebigkeit der Wohnung. Einige Fragen, die du dir stellen solltest, sind:

• Aus welchem Jahr stammt das Gebäude? Ältere Bauten können Charme haben, benötigen aber oft mehr Instandhaltung.
• Wurden in der jüngsten Vergangenheit Sanierungen oder Renovierungen durchgeführt? Gute Isolierungen, ein intaktes Dach oder moderne Fenster können zukünftige Kosten vermindern.
• Gibt es sichtbare Schäden wie Risse in den Wänden, abblätternde Farbe oder schadhafte Stellen im Boden?

Es lohnt hier ein Blick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Diese finden in der Regel einmal im Jahr statt und wird vom Hausverwalter organisiert. In dieser Versammlung müssen Kosten für Renovierungen und Instandhaltungen freigegeben werden, weshalb Sie in den Protokollen auftauchen. In der Regel solltest du dir die Protokolle der letzten 3 Jahre zeigen lassen. Der bisherige Eigentümer sollte diese Protokolle haben.

Ebenfalls solltest du dir den aktuellen Stand der sogenannten Instandhaltungsrücklage bestätigen lassen. jeder Eigentümer zahlt monatlich einen Betrag in diese Rücklage ein. Aus ihr werden dann notwendige Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums finanziert. Also grobe Daumenregel kannst du mit 1€ pro qm rechnen.

Energieeffizienz

Die Energieeffizienz einer Wohnung sollte nicht unterschätzt werden. Mit steigenden Energiepreisen und einem wachsenden Bewusstsein für Umweltthemen wird dies immer relevanter.

• Hat die Wohnung einen gültigen Energieausweis? Dieser gibt dir Aufschluss über den Energiebedarf und kann Hinweise auf potenzielle Schwachstellen oder Modernisierungsbedarf geben.
• Wie sind die Fenster beschaffen? Doppelverglasung oder sogar Dreifachverglasung kann erheblich zur Energieeinsparung beitragen.
• Welche Heizungsart ist vorhanden? Moderne Heizsysteme, insbesondere erneuerbare Energiesysteme, können langfristig Kosten sparen und sind umweltfreundlicher. Gibt es die Möglichkeit eines Fernwärmeanschlusses?

Ein energieeffizientes Zuhause sorgt nicht nur für ein angenehmes Raumklima, sondern kann auch helfen, die monatlichen Nebenkosten zu reduzieren. Es lohnt sich also, hier genau hinzuschauen und eventuell auch in eine Energieberatung zu investieren.

Gemeinschaftseigentum und Teilungserklärung: Was gehört dir wirklich?

Der Kauf einer Eigentumswohnung bedeutet nicht nur, dass du Eigentümer deiner vier Wände wirst. Ein wichtiger Aspekt des Wohnungskauf der oft übersehen wird, ist das Gemeinschaftseigentum und die damit verbundene Teilungserklärung. Diese Komponenten sind entscheidend, um zu verstehen, was dir wirklich gehört und welche Rechte und Pflichten du als Wohnungseigentümer hast.

Teilungserklärung: Was gehört mir?

Bei Kauf einer Eigentumswohnung stößt du sicherlich auf ein Dokument namens “Teilungserklärung”. Hier wird detailliert festgehalten, welche Flächen der Immobilie als Sondereigentum betrachtet werden und somit allein dir gehören. Ebenso werden Flächen definiert die zum Gemeinschaftseigentum zählen und von allen Wohnungseigentümern genutzt oder in Anspruch genommen werden dürfen. Das können zum Beispiel der Keller, der Dachboden, Treppenhäuser oder auch der Garten sein. Wichtig zu wissen: Auch tragende Wände innerhalb deiner Wohnung oder die Fenster gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Aber nicht nur das: Die Teilungserklärung gibt auch Auskunft über deine Rechten und Pflichten als Miteigentümer.

Gemeinschaftseigentum: Wer kümmert sich darum.

Wenn von Gemeinschaftseigentum die Rede ist, stellt sich schnell die Frage: Wer ist verantwortlich für dessen Instandhaltung, Pflege und Verwaltung? In der Regel wird das Gemeinschaftseigentum durch einen Verwalter oder eine professionelle Hausverwaltung betreut. Diese kümmern sich um die regelmäßige Instandhaltung, organisieren Eigentümerversammlungen und sorgen für die Einhaltung der Hausordnung. Es ist wichtig, einen Blick darauf zu werfen, wie diese Verwaltung organisiert ist und ob sie effektiv und im Sinne der Gemeinschaft arbeitet. Denn letztlich hat eine gute Verwaltung maßgeblichen Einfluss auf den Werterhalt und die Wertsteigerung deiner Eigentumswohnung.

Fazit: Eigentumswohnung kaufen

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine bedeutende finanzielle und persönliche Entscheidung. Um die bestmögliche Wahl zu treffen, solltest du dich nicht nur über das verfügbare Budget und die damit verbundenen Kosten im Klaren sein, sondern auch die Lage und den Zustand der Wohnung gründlich evaluieren. Dabei spielen sowohl die direkte Infrastruktur als auch die Qualität des Wohnumfelds eine entscheidende Rolle. Eine sorgfältige Planung und Bewertung all dieser Faktoren stellt sicher, dass deine zukünftige Eigentumswohnung nicht nur ein sicheres Investment, sondern auch ein Zuhause wird, in dem du dich wohlfühlst.