Gutachter beim Haukauf: Kosten und Nutzen

Du hast deine Immobilien bereits gefunden, aber bist dir noch unsicher, ob der Preis für die Immobilie angemessen ist, oder ob verdeckte Mängel bestehen? Niemand möchte gern die “Katze im Sack” kaufen - gerade bei der ersten Immobilie. Und billig ist ein Erwerb auch nicht. Genau in dieser Situation kann dir ein Immobiliengutachten helfen. In diesem Artikel erläutern wir, was für Gutachten es gibt und worauf du achten solltest. 

Was ist ein Immobiliengutachter?

Ein Immobiliengutachter ist eine Person mit ausgeprägtem Fachwissen, die dank ihrer spezialisierten Kenntnisse den Verkehrswert einer Immobilie präzise bestimme kann.

Die Bewertung berücksichtigt zahlreiche Aspekte wie die Lage des Objekts, vorhandene Baumängel, durchgeführte Instandhaltungen oder Modernisierungen und fasst diese in einem Wertgutachten zusammen. Auf Basis dieses Gutachtens kannst du als Immobilienkäufer einen marktgerechten Kaufpreis aushandeln.

Darüber hinaus ist der Immobiliengutachter auch qualifiziert, die Immobilie hinsichtlich ihres energetischen Zustands zu beurteilen.

Was prüft ein Immobiliengutachter?

Wenn ein Sachverständiger eine Immobilienbewertung durchführt, um ein Gutachten zu erstellen, schaut er sich wirklich alles an, was deiner Immobilie ihren Wert verleiht. Worauf es dabei vor allem ankommt, sind:

• Lage

Ist deine Immobilie an einem begehrten Ort mit top Infrastruktur und vielleicht sogar in einem beliebten Stadtteil? Das kann den Wert deines Objekts ordentlich nach oben treiben.

• Ausstattung

Was hat das Haus oder die Wohnung so zu bieten? Sind vielleicht ein Balkon, eine Garage oder sogar ein Gäste-WC dabei? Und vor allem: wie ist die Qualität der Ausstattung einzuschätzen. Ist es “gehoben” oder nur “einfach”? Genau diese Einordnung ist später für die finanzierende Bank von Bedeutung.

• Zustand

Wie steht's um das Alter der Immobilie? Hat der Eigentümer alles gut in Schuss gehalten und bei Bedarf sogar modernisiert oder energetisch saniert? Gab es zB einmal einen Wasserschade oder gar Schimmel? Wurde dann fachmännisch instand gesetzt?

• Bodenrichtwert

Welchen Wert weist die Bodenrichtwertkarte für die Adresse deiner Immobilie aus? Dieser Wert, also der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einem bestimmten Gebiet, ist sehr wichtig für die Wertermittlung.

• Baulasten

Gibt's im Baulastenverzeichnis Einträge, die zum Beispiel sagen, dass gewisse Teile des Grundstücks frei bleiben müssen, um genug Abstand zum Nachbarn zu halten? Solche Baulasten verraten dir einiges über die Möglichkeiten, wie du deine Immobilie nutzen kannst.

• Art und Nutzung

Was ist es überhaupt für ein Immobilie – ein freistehendes Einfamilienhaus, eine Vier-Zimmer-Wohnung oder vielleicht gar keine Wohnfläche, sondern was für Gewerbe oder Laden? Je nachdem, was für eine Art von Immobilie du hast, ergibt sich daraus ihre Nutzung und damit auch der Wert.

Welche Arten von Immobiliengutachtern gibt es?

Erstmal solltest du wissen, dass "Immobiliengutachter" als Berufsbezeichnung an sich nicht geschützt ist. Aber wenn der Sachverständige bestimmte Qualifikationen hat, sieht die Sache anders aus. Es gibt also unterschiedliche Typen von Gutachtern:

Freie Immobiliengutachter

Als „freier Immobiliengutachter“ kann sich mehr oder weniger jeder bezeichnen und seine Dienste anbietet, er braucht keine speziellen berufsrechtlichen Nachweise. Das Gutachten eines solchen Gutachter ist dann auch nicht gerichtsfest. Es ist aber in der Regel auch die günstigste Variante. 

Als Käufer kannst du jedoch ein solches Gutachten nutzen, um eine erste Einschätzung zum Wert der Immobilie zu bekommen, besonders wenn es sich um einen unkomplizierten Kauf handelt und du keine juristischen Auseinandersetzungen erwartest. Es dient dir als Orientierungshilfe, um den geforderten Verkaufspreis besser beurteilen zu können.

Öffentlich bestellte & vereidigte Gutachter

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter hebt sich von freien Immobiliengutachtern durch eine Zertifizierung der öffentlichen Kammer. Dies kann die Industrie- und Handelskammer (IHK) oder auch die Baukammer sein. Die jeweilige Kammer legt auch die Vorraussetzungen für die Bestellung und Vereidigung fest. Neben der persönlichen Eignung wird insbesondere auch die Sachkunde zertifiziert. Dies wird auf Antrag von einem Fachgremium überprüft. Vorteil: Ein öffentlich bestellter und vereidifter Gutachter ist “gerichtsfest”. Seine Gutachten werden von Richtern anerkannt.

Staatlich anerkannte Sachverständige

Ein staatlich anerkannter Sachverständiger verfügt ebenfalls eine Zertifizierung und steht zusätzlich unter der Aufsicht der Landesbehörden. Seine Bewertungen kannst du nicht nur bei Gericht verwenden, sondern auch für amtliche Angelegenheiten, wie zum Beispiel steuerliche Bewertungen bei Erbschaften oder Schenkungen.

Wie viel kostet ein Gutachter beim Hauskauf?

Die Kosten für ein Immobiliengutachten variieren je nach Umfang und Art des Gutachtens sowie dem Verkehrswert der Immobilie. Ein umfangreiches Verkehrswertgutachten, das schnell 30 Seiten umfassen kann und auch vor Gericht Bestand hat, ist entsprechend teurer als ein Kurzgutachten. Ebenso spielt der zu erwartende Verkehrswert und die Art der Immobilie eine große Rolle bei der Kostengestaltung. Je nach Aufwand der Bewertung kannst du hier mit Kosten im drei- bis vierstelligen Bereich rechnen. In der Regel kannst du mit Kosten i.H.v. 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswerts rechnen.

Wichtig zu wissen: die Kosten für die Beauftragung eines  Immobiliengutachters sind frei verhandelbar. In der Vergangenheit richtete sich das Honorar nach §34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Die HOAI dient auch heute häufig noch zur ersten Orientierung bei der Honorargestaltung für ein Verkehrswertgutachten.

Welche Arten von Gutachten gibt es?

Nicht jedes Immobiliengutachten ist gleich. Je nach Anlass benötigst du unterschiedliche Arten von Gutachten für dein Haus, manche sind sogar zwingend vorgeschrieben.

Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten gibt dir im Grunde nur eine schnelle Einschätzung zum Wert deiner Immobilie. Es ist ziemlich kurz, umfasst nur wenige Seiten und kann zum Beispiel bei einem unkomplizierten Immobilienverkauf ohne Rechtsstreit nützlich sein.

Für ein solches Gutachten musst du nicht unbedingt auf einen zertifizierten Immobiliengutachter zurückgreife - oft reicht auch ein Gutachter mit Zugriff auf die gängigen Immobilienberwertungsangebote. Diese vergleichen die Immobilienpreise, die in den letzten Monaten in deiner Region für vergleichbare Immobilien gezahlt wurden.

Verkehrswertgutachten

Bei Rechtsstreitigkeiten rund um die Immobilie, wie Erbschaft, Scheidung oder Zwangsversteigerung, brauchst du zwingend ein Verkehrswertgutachten, auch Vollgutachten genannt.

Dieses kann nur von einem öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter erstellt werden, der nachweislich über die notwendige Zertifizierung verfügt.

Wertgutachten

Das Wertgutachten reiht sich in die Mitte zwichen Kurz- und Vollgutachten ein. Es bietet mehr Infos als ein Kurzgutachten, ist aber nicht so detailliert wie ein Vollgutachten.

Ein Wertgutachten kommt zum Beispiel beim Kauf einer Immobilie zum Einsatz und wird oft von einem Sachverständigen der Bank angefertigt, die die Baufinanzierung übernimmt.