Forward-Darlehen: Deine Lösung für die Anschlussfinanzierung
Dr. Marc Rustige
Dr. Marc Rustige ist Co-Founder von Justhome. Seit über 10 Jahren beschäftigt er sich mit der Immobilienkauf und -verkauf im digitalen Zeitalter. Als promovierter Betriebswirt ist dabei insbesondere die Immobilienfinanzierung sein Interessengebiet.
9. Oktober 2024Aktualisiert vor etwa 1 MonatLesezeit: 5 Min.
Am Ende der Zinsbindung deines aktuellen Baukredits steht oft noch eine Restschuld offen, die durch eine Anschlussfinanzierung gedeckt werden muss. Eine der Optionen für die Anschlussfinanzierung ist das Forward-Darlehen. Damit kannst du dir bereits während der Laufzeit des aktuellen Darlehens die Zinsen für eine zukünftige Finanzierung sichern. Dies kann besonders bei erwarteten Zinserhöhungen sinnvoll sein kann. Im folgenden Text erfährst du, wie ein Forward-Darlehen funktioniert, welche Vorteile es bietet und worauf du achten solltest.
Das Wichtigste in Kürze
- Forward-Darlehen sichern heutige Zinsen: Du kannst dir die aktuellen Zinsen für eine zukünftige Finanzierung sichern, bis zu 66 Monate im Voraus.
- Zinsaufschlag berücksichtigen: Je länger die Forward-Phase, desto höher der Zinsaufschlag – dieser beträgt in der Regel 0,01 bis 0,02 % pro Monat.
- Planungssicherheit: Das Forward-Darlehen gibt dir finanzielle Sicherheit, da du genau weißt, wie hoch deine Raten nach Ablauf deiner aktuellen Zinsbindung sein werden.
- Verbindlichkeit: Ein Forward-Darlehen ist bindend – du musst es abnehmen, selbst wenn die Zinsen sinken.
Inhaltsverzeichnis
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung, mit der du dir die aktuell niedrigen Zinsen für die Zukunft sicherst. Du vereinbarst den Zinssatz im Voraus, selbst wenn du das Darlehen erst in einigen Monaten oder Jahren benötigst. Während dein aktuelles Darlehen noch läuft, fallen keine Raten oder Bereitstellungszinsen für das Forward-Darlehen an. Sobald die Sollzinsbindung deines bestehenden Darlehens endet, wird die neue Finanzierung aktiviert, und ab diesem Zeitpunkt beginnen die neue Zinsbindung und die monatliche Ratenzahlung.
Der Darlehensgeber sichert die Zinsen für einen bestimmten Zeitraum und erhebt dafür einen Zinsaufschlag. Das bietet dir Planungssicherheit, da du bis zu 66 Monate vor Ablauf der Zinsbindung weißt, wie hoch deine zukünftigen Raten sein werden – unabhängig von der Entwicklung der Bauzinsen.
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen funktioniert ähnlich wie ein klassisches Annuitätendarlehen, jedoch mit dem Vorteil, dass du die Zinsen für deine Anschlussfinanzierung bereits Jahre im Voraus festlegen kannst – bis zu 66 Monate vor Ablauf der Zinsbindung deines aktuellen Kredits. Dadurch sicherst du dir die derzeitigen Zinsen und schützt dich vor künftigen Zinserhöhungen. Wenn die Zinsbindung deines bestehenden Darlehens endet, wird das Forward-Darlehen aktiviert und löst die Restschuld ab. Beachte, dass die Banken für die Vorlaufzeit einen Zinsaufschlag berechnen, der höher ausfällt, je früher du das Darlehen abschließt.
Faustregel: Je länger die Forward-Phase, desto höher der Zinsaufschlag.
Was kostet ein Forward-Darlehen?
Der Zinssatz eines Forward-Darlehens setzt sich aus den aktuellen Bauzinsen und einem zusätzlichen Zinsaufschlag zusammen, der abhängig von der Länge der Forward-Phase ist. Je länger der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung, desto höher fällt der Aufschlag aus. In der Regel beträgt dieser etwa 0,01 bis 0,02 % pro Monat. Für kürzere Zeiträume (bis zu 12 Monate) verzichten einige Banken auf einen Aufschlag. Wichtig: Der endgültige Zinssatz bleibt über die gesamte Forward-Phase gesichert.
Rechenbeispiel
Nehmen wir an, du sicherst dir heute einen Zinssatz von 3 % für ein Darlehen über 200.000 € mit einer Forward-Phase von 24 Monaten. Die Bank berechnet einen Zinsaufschlag von 0,02 % pro Monat. Das bedeutet, dass dein Zinssatz um 0,48 % auf insgesamt 3,48 % steigt. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren würde deine monatliche Rate etwa 1.380 € betragen, im Vergleich zu 1.350 € ohne Aufschlag. Diese zusätzlichen Kosten solltest du in deine Planung einbeziehen, um langfristig gut vorbereitet zu sein.
Hier nochmal ein kurzer Überblick, wie sich die monatliche Rate in Abhängigkeit von der Forward-Phase und dem Zinsaufschlag verändert. Je länger die Forward-Phase, desto höher der Zinsaufschlag und damit auch deine monatliche Rate:
| Forward-Phase (Monate) | Zinsaufschlag pro Monat (%) | Gesamtzins (%) | Monatliche Rate ohne Aufschlag (€) | Monatliche Rate mit Aufschlag (€) |
|---|---|---|---|---|
| 12 | 0.02 | 3.24 | 1.350 | 1.365 |
| 24 | 0.02 | 3.48 | 1.350 | 1.380 |
| 36 | 0.02 | 3.72 | 1.350 | 1.395 |
| 48 | 0.02 | 3.96 | 1.350 | 1.410 |
Welche Vor und Nachteile hat ein Forward-Darlehen?
Vorteile
- Zinssicherheit: Du kannst dir die heutigen Zinsen für die Zukunft sichern und musst dir keine Gedanken über die steigenden Zinsen machen.
- Planungssicherheit: Du hast bereits im Voraus einen genauen Überblick über die Kosten die auf dich zukommen
Nachteile
- Zinsaufschlag: Für die Zeit zwischen Abschluss und Auszahlung zahlst du einen Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz, was das Darlehen teurer machen kann.
- Verbindlichkeit: Du musst das Darlehen in jedem Fall abnehmen, auch wenn die Zinsen sinken.
Ist ein Forward-Darlehen verbindlich?
Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist verbindlich. Mit deiner Unterschrift verpflichtest du dich, das Darlehen nach der Forward-Phase abzunehmen, auch wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sein sollten. Wichtig ist, hier keine Fehleinschätzung zu machen. Im Grunde sicherst du dir heute den Zinssatz für die Zukunft – und das kann sowohl Chancen als auch Risiken bergen. Eine umfassende Beratung ist daher entscheidend, um sicherzustellen, dass du einen guten Deal machst und langfristig von stabilen Zinsen profitierst.
