Du bist bereits Hausbesitzerin und hast deine erste Finanzierung vor Jahren abgeschlossen? Dann kann es sich lohnen, hier Zeit zu investieren. Es gibt mehrere Situationen, in denen eine Anschlussfinanzierung Sinn macht.
- Du kannst jeden Vertrag nach 10 Jahren (nach Vollauszahlung) mit einer Frist von 6 Monaten kündigen (§489 BGB).
- Auch eine Teilkündigung ist möglich, wenn du eine einmalige große Sondertilgung planst, die deine Möglichkeit laut Vertrag ansonsten überschreiten würde.
- Ein Darlehen für die Zukunft nennt man Forwardarlehen. Meist sind 3,6 oder 12 Monate bis zur Auszahlung kostenfrei, danach zahlst du Forwardaufschläge. Diese sind in einem steigenden Zinsmarkt aber nicht der Rede wert.
Inhaltsverzeichnis
1: Vertrag endet regulär
Felix hat 2012 eine Finanzierung von 220.000€ über 10 Jahre abgeschlossen. Der Vertrag endet zum 30.06.22. Die Restschuld beträgt dann noch 120.000€. Felix hat jetzt alle Möglichkeiten:
- Er kann die Schulden komplett zurückzahlen Felix schreibt eine Kündigung und überweist das Geld dann an die Bank, das alles am 30.06.22 eingegangen ist.
- Er kann eine beliebige Einzahlung tätigen und den Rest neu finanzieren
a) Felix macht sich mit Justhome auf die Suche nach einer neuen Baufinanzierung. Er möchte selbst 20.000€ übernehmen und schließt über die 100.000€ eine Anschlussfinanzierung bei der ABC Bank ab. b) Nachdem der neue Vertrag unterschrieben ist, kündigt er den alten Kredit mindestens 4 Wochen vor dem 30.06.22 c) Er überweist seine 20.000€ Ende Juni zur alten Bank. Die anderen 100.000€ zahlt die ABC Bank dann direkt an die alte Bank aus.
- Er lässt den Vertrag bei der jetzigen Bank verlängern In den meisten Fällen erhält Felix ein automatisches Angebot 3 oder 6 Monate vor dem Termin. Er kann sich vorher aktiv bei der alten Bank melden und um ein Angebot bitten. Die Weiterführung der Finanzierung ist dann mit einer Unterschrift erledigt. Vorsicht: Es gibt hier keine Neukundenrabatte mehr und ein Vergleich lohnt sich oft.
2. Vertrag läuft länger als 10 Jahre
Felix hat 2012 eine Finanzierung über 20 Jahre abgeschlossen. Der Vertrag mit der Bank endet zum 30.06.2032. Die Restschuld beträgt dann noch 50.000€. Felix hat folgende Möglichkeiten:
- Felix ist zufrieden mit seinem Sollzins und den Bedingungen und er lässt den Kredit laufen.
- Er möchte eine größere Einzahlung leisten, die seine Sondertilgungsoption übersteigt. Felix hat ein Sondertilgungsrecht von 5% (11.000€ p.a.). Durch eine Schenkung möchte er am liebsten 50.000€ einzahlen – er ärgert sich, dass das nicht so einfach geht. Bei Justhome liest er dann, dass er eine Teilkündigung vornehmen kann. Wie geht das?
a) Felix prüft, wann sein Kredit damals ausgezahlt wurde: 15.07.2012 (=Vollauszahlung) b) Das bedeutet, er kann die Finanzierung 10 Jahre später kündigen: 15.07.2022 c) Die Frist von 6 Monaten kommt noch dazu: 15.01.2023 d) Er nimmt also eine Teilkündigung von 50.000€ zum 15.07.2022 vor und kann die Summe dann zum 15.01.2023 einzahlen. e) Felix freut sich sehr über den Trick (§489 BGB) f) Der restliche Vertrag läuft ganz normal weiter.
- Er möchte am liebsten einen neuen Vertrag abschließen und nicht mehr bis 2032 warten. a) Felix prüft, wann sein Kredit damals ausgezahlt wurde: 15.07.2012 (=Vollauszahlung) b) Das bedeutet, er kann die Finanzierung 10 Jahre später kündigen: 15.07.2022 c) Die Frist von 6 Monaten kommt noch dazu: 15.01.2023 d) Felix macht sich mit Justhome auf die Suche nach einer neuen Baufinanzierung ab Januar 2023. e) Nachdem der neue Vertrag unterschrieben ist, kündigt er den alten Kredit gemäß §489 BGB zum 15.07.2022. f) Die neue Bank zahlt die offene Summe direkt an die ABC Bank zum 15.01.2023 aus.
3: Vertrag endet in weniger als 3 Jahren
Felix hat 2014 eine Finanzierung über 10 Jahre abgeschlossen. Der Vertrag mit der Bank endet zum 30.12.2024. Die Restschuld beträgt dann noch 75.000€. Felix hat folgende Möglichkeiten:
- Felix hat bis 2024 eine Summe von 75.000€ gespart. Er möchte seine Schulden dann auf einen Schlag zurückzahlen.
- Felix investiert sein Geld lieber am Aktienmarkt und möchte die 75.000€ ab 2024 bei einer neuen Bank finanzieren.
a) Er vergleicht bei Justhome die Angebote und sichert sich frühzeitig (also ab dem 01.01.2021) einen neuen Kredit. b) Nach der Unterschrift bei der neuen Bank, kündigt er die alte Bank mit einer Frist von 4 Wochen.
- Felix hat sich ein Forwarddarlehen gesichert. Einzelne Banken verstecken im Zins sog. Forward-Aufschläge. Diese Aufschläge betragen ungefähr 0,02 pro Monat. Wenn ein Neukunde also einen Sollzins von 1,20% bekommt für einen Kredit, der 1 Monat später ausgezahlt wird – dann bekommt Felix einen Sollzins von 1,20% + (Monate bis zum Termin * 0,02). Nehmen wir an, dass er 2 Jahre vorher unterschreibt, dann erhält er einen Sollzins von 1,68%, in dem 0,48% Forwardaufschlag enthalten sind. Dies ist eine vereinfachte Berechnung. In der Praxis bieten viele Banken eine Auszahlung z.B. über 3, 6 oder 12 Monate auch kostenfrei an. Für diese Zeit sind dann keine Forwardaufschläge fällig. Unserer Erfahrung nach lohnt es sich, wenn du den Markt ein Stück beobachtest, sobald du innerhalb dieses Zeitraums von 3 Jahren bist.
4: Vertrag endet in mehr als 3 und weniger als 5 Jahren
- Felix hat noch Zeit.
a. Er schreibt sich eine Erinnerung in den Kalender, wann es nur noch 3 Jahre sind bis zum Vertragsende und legt die Unterlagen wieder zur Seite. Die Forwardaufschläge sind einfach noch zu hoch.
- Er ist trotzdem hoch motiviert.
a. Felix schaut, ob eine Bank oder ein Versicherer momentan eine Sonderaktion für Forwarddarlehen anbietet. b. Nach der Unterschrift bei der neuen Bank, kündigt er die alte Bank mit einer Frist von 4 Wochen. c. Er schreibt sich eine Erinnerung in den Kalender und fragt 2-3 Monate vor dem Termin noch einmal bei der alten und auch der neuen Bank nach, ob alle Punkte für die Auszahlung erledigt sind.
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