Baufinanzierung Grundlagen

Damit du die Finanzierung deines Eigenheimes gut verstehen kannst, legen wir hier den Grundstein. Wir haben ein Beispiel vorbereitet zur Verdeutlichung. Bei Fragen kannst du dich jederzeit bei uns melden.

Was bedeutet Tilgung

Eine Rate besteht immer aus dem Zins und der Tilgung. Die Anteile verschieben sich mit der Zeit und der Zinsanteil wird geringer, während die Rückzahlung Stück für Stück zunimmt.

Annuitätendarlehen wird erklärt

Das hat einen einfachen Grund: Der Zins berechnet sich immer nur auf die offenen Schulden.

In unserem Beispiel:

100.000€ Kredit zum Start Rate 3.500€ pro Jahr bzw. 282€ pro Monat 2% Tilgung pro Jahr = 2000€ 1.5% Sollzins pro Jahr = 1500€

Das bedeutet, dass Felix nach einem Jahr noch 98.000€ Schulden offen hat. Wir zeigen dir hier einen Blick hinter die Kulissen. Der Zins bleibt prozentual immer gleich:

98.000€ Schulden * 1.5% Sollzins = 1.470€ Zinsanteil im 1. Jahr nach Kauf

Der Rest wird mit der Tilgung aufgefüllt:

3.500€ Rate pro Jahr - 1.470€ Zinsanteil pro Jahr = 2.030€ Tilgung im 2. Jahr

Felix zahlt im zweiten Jahr also bereits 30€ weniger an Zinsen und nutzt diesen Anteil für die Rückzahlung.

Nach 10 Jahren liegen die Anteile nur noch bei 1.213€ für den Zins pro Jahr und die Tilgung ist bis auf 2.287€ jährlich angewachsen.

Die Restschuld nach den ersten 10 Jahren beläuft sich hier auf 80.881€. In dieser Zeit sind 13.595€ an Zinsen insgesamt für angefallen Felix.

Anna wählt 4% Tilgung aus

Dieses Beispiel rechnen wir jetzt einmal für Anna mit 4% Tilgung: Annuitätendarlehen mit 4% Tilgung wird erklärt


100.000€ Kredit zum Start Rate 5.500€ pro Jahr bzw. 458€ pro Monat 4% Tilgung pro Jahr = 4000€ 1.5% Sollzins pro Jahr = 1500€


Anna hat nach einem Jahr noch 96.000€ Schulden. Auch hier bleibt der Zins gleich.

96.000€ Schulden * 1.5% Sollzins = 1.440€ Zinsanteil in Annas 2. Jahr Der Rest wird mit Tilgung aufgefüllt: 5.500€ Rate pro Jahr - 1.440€ Zinsanteil pro Jahr = 4.060€ Tilgung im 2. Jahr

Anna muss im zweiten Jahr also bereits 60€ weniger an Zinsen zahlen und nutzt diesen Anteil für die Rückzahlung.

Nach 10 Jahren liegen die Anteile nur noch bei 926€ für den Zins pro Jahr und die Rückzahlung ist bis auf 4.574€ jährlich angewachsen.

Die Restschuld nach den ersten 10 Jahren beläuft sich hier auf 61.763€. In dieser Zeit sind 12.189€ an Zinsens insgesamt für Anna angefallen.

Diese Effekte passieren hinter den Kulissen, davon merkst du nichts. Die monatliche Rate bleibt immer gleich. Es ist jedoch hilfreich für das Verständnis, dass wir die Effekte einmal näher beleuchtet haben. Jetzt lass‘ uns damit das Angebot verbessern.

Wie hoch soll die Tilgung sein?

Wir empfehlen hier lieber unseren Haushaltsrechner als eine pauschale Aussage zur Höhe der Tilgung. Es ist viel wichtiger, dass die Rate gut zu deinem Budget passt. Grundsätzlich gilt hier, dass eine höhere Tilgung für eine schnellere Rückzahlung sorgt. Aus unserer Sicht sollten die monatliche Zahlung immer im Wohlfühlbereich bleiben. Natürlich ist es schön, wenn der Kredit schneller erledigt ist. Aber die Miete hättest du im Vergleich auch immer gezahlt – ohne, dass diese irgendwann einmal endet.

Bitte beachte, dass die meisten Banken eine Tilgung von 2% voraussetzen.

Wie lösen Profis das denn? Wir setzen die Rate so fest, dass du sie zu jedem Zeitpunkt im Leben gut tragen kannst. Was passiert, wenn es dann Spielraum zum Sparen gibt und du Geld zur Seite legen kannst? Unseren Glückwunsch, das ist schon einmal super. Bei vielen Krediten hast du die Möglichkeit für zusätzliche Rückzahlungen, also Sondertilgungen. So hast du am Ende des Jahres die Wahl:

  • Fährst du von dem Geld in den Urlaub?
  • Stockst du dein Aktien-Depot auf?
  • Sparst du weiterhin?
  • Planst du eine Sondertilgung ein?

Rein finanzmathematisch ist eine Sondertilgung ein super Trick für eine schnellere Rückzahlung des Kredites. Je früher du eine zusätzliche Zahlung an die Bank leistet, desto besser. Damit drückst du die Zinskosten nach unten. Die Rückzahlung ist ab diesem Zeitpunkt Punkt auch umso schneller. Deswegen wirken sich frühe und hohe Sondertilgungen besonders positiv für dich aus.

Felix wählt 2% Tilgung und legt 2.000€ für Sondertilgungen zur Seite

Bleiben wir bei Felix‘ Beispiel mit 2% anfänglicher Tilgung. Er will Anna am liebsten einholen mit der schnellen Rückzahlung und spart deswegen pro Jahr 2.000€. Auf dem Papier haben damit beide 5.500€ für den Kredit zur Verfügung. Anna zahlt alles sofort ein und hat keinen Spielraum und Felix hat eine geringere Rate und entscheidet dann, wie es weitergeht. In unserem Fall nutzt er das Geld für Sondertilgungen.

Tilgung3.PNG

Stellen wir das einmal gegenüber:


Felix:

2% Tilgung ohne Sondertilgung

Die Restschuld nach den ersten 10 Jahren beläuft sich hier auf 80.881€. In dieser Zeit sind für Felix insgesamt 13.595€ an Zinsen angefallen.


Felix:

2% Tilgung mit 2.000€ Sondertilgung pro Jahr

Die Restschuld nach den ersten 10 Jahren beläuft sich hier auf 57.733€. In dieser Zeit sind für ihn insgesamt 12.099€ an Zinsen angefallen.


Der Unterschied ist enorm:

Normalerweise kann man erwarten, dass 2.000€ x 10 Zahlungen = 20.000€ weniger Schulden verursachen. Aber durch den Zinseszins-Effekt, den wir bei der Bank bremsen, sind es sogar 23.148€ mehr an Rückzahlung. Die Zinskosten sinken um weitere 1.196€. Das ergibt einen Vorteil von 4.344€ in 10 Jahren.

Abrechnung zwischen Anna und Felix

Jetzt schauen wir uns die beiden Endergebnisse ganz genau an:


Anna:

4% Tilgung ohne Sonderzahlung = Rate von 5.500€ p.a. bzw. 458€ p.M.

Die Restschuld nach den ersten 10 Jahren beläuft sich auf 61.763€. In dieser Zeit sind für Anna insgesamt 12.189 an Zinsen angefallen.


Felix:

2% Tilgung mit 2.000€ Sondertilgung pro Jahr = Rate von 3.500€ p.a. bzw. 292€ p.M.

Die Restschuld nach den ersten 10 Jahren beläuft sich auf 57.733€. In dieser Zeit sind für Felix insgesamt 12.099 an Zinsen angefallen.


Die Taktik von Felix ist aufgegangen. Er hat die Nase vorne. Und jetzt stellen wir uns einfach einmal vor, wie er auch innerhalb der 10 Jahre ein entspannteres Leben hatte durch die niedrigere Rate. Im Fall der Fälle hätte er eine Sondertilgung am Ende des Jahres weggelassen oder einen geringeren Betrag eingezahlt. Wir sind der Meinung, dass jeder so gut und entspannt Eigentümer werden sollte wie Felix.

Er hat in unserem Beispiel jederzeit mehr Kontrolle und Flexibilität. Daran kannst du sehen, dass es nicht immer wichtig ist, die höchste Tilgung zu vereinbaren. Wenn man sich dafür dann verbiegen muss und Stress entsteht, ist es das nicht wert. Es geht am Ende des Tages darum, wie hoch eine angenehme Rate für dich ist und dass du dir das Leben gut leisten kannst. Deswegen löse dich bitte von irgendwelchen festen Vorgaben bei der Tilgung. Das Minimum von 2% sollte erfüllt sein – alles andere kannst du mit den richtigen Tricks auch flexibler gestalten und damit besser fahren.