Die Bank kommt nicht auf meinen Objektwert

Alle Banken bewerten die Immobilien sehr konservativ. In der heutigen Zeit passiert es daher immer öfter, das der Kaufpreis aus deren Perspektive “zu hoch” ist. Gemäß der Zinstreppe werden dadurch die Zinsen teurer für dich oder eine Finanzierung ist gar nicht möglich. Die entstandene Lücke kannst du mit unserem Justhome-Boost ausgleichen oder mit Erspartem.

Wieso bewertet die Bank meine Immobilie so niedrig?

Bei der momentanen Entwicklung der Kaufpreise gibt es manchmal Probleme in der Kreditprüfung. Die Bank ist gesetzlich dazu verpflichtet hier sehr vorsichtig zu bewerten, wenn es um den Objektwert geht.

Hier werden die Perspektiven gezeigt auf die Bewertung einer Immobilie.

Auf dem Bild kannst du erkennen, dass der Wert einer Immobilie immer im Auge des Betrachters liegt.

Du als Immobilienbesitzer siehst ein normales Haus, dein Zuhause. Der Gutachter nimmt eine objektive Einschätzung des Wertes vor. Diese liegt normalerweise unter dem Kaufpreis.

Ein möglicher Käufer wird den Wert im Gespräch unter deiner Einschätzung beziffern. Hier regelt Angebot und Nachfrage den Markt.

Der obere Bereich des Bildes ist meistens auf einem ähnlichen Niveau mit kleineren Unterschieden.

Wenn es jetzt darum geht, dass die Bank eine Bewertung vornimmt, dann sieht das schon anders aus. Hier gilt die Regel, dass der ermittelte Objektwert (sog. Beleihungswert) zu jedem Zeitpunkt am Markt erzielt werden kann. Warum ist das so? Die Bank sichert sich gegen alle Risiken ab. Bei dieser Betrachtung kann auch eine Zwangsversteigerung ein Szenario sein. In diesem Falle möchte die Bank ebenfalls ihr Geld zurück. Da dort (rein statistisch) im Durchschnitt geringere Kaufpreise erzielt werden, kalkuliert die Bank diesen Fall auch schon ein.

Was kann ich jetzt tun?

Du hast eine Finanzierung beantragt und die Bank möchte jetzt aufgrund der Bewertung den Zins erhöhen? Das kann leider passieren in dem heutigen Marktumfeld. Es gibt jetzt zwei Möglichkeiten, das zu heilen:

  1. Du akzeptierst den neuen Zins.

  2. Du möchtest den ursprünglichen (besseren) Zins beibehalten.

Für diesen Fall kannst du die entstandene Lücke mit Erspartem auffüllen. Wenn du das nicht möchtest, dann kannst du (nach Rücksprache) auch eine weitere Bank mit einem zweiten Kredit ins Boot holen. Es gibt Banken, die das im Einzelfall akzeptieren. Rein finanzmathematisch macht das auf jeden Fall Sinn. Da der Effekt des Zinseszinses bei der großen Finanzierung wesentlich mehr Kosten verursacht als ein kleiner Kredit. Auch wenn der Zins dort erst einmal höher aussieht, lasse dich davon nicht abschrecken. Wenn du dir ausrechnest, wie viel das wirklich ausmacht, dann ist das weniger als gedacht.

Beispiel:

10.000€ für 4% Zins über 5 Jahre = 183,84€ Rate und über die komplette Zeit 1.030€ Zinsen 10.000€ für 6% Zins über 5 Jahre = 192,59€ Rate und über die komplette Zeit 1.555€ Zinsen 10.000€ für 8% Zins über 5 Jahre = 201,43€ Rate und über die komplette Zeit 2.086€ Zinsen 10.000€ für 10% Zins über 5 Jahre = 210,36€ Rate und über die komplette Zeit 2.621€ Zinsen

Das ist interessant, oder? Bei unserem Beispiel wollen wir es natürlich einmal auf die Spitze treiben. Aber selbst bei utopischen 10% Zins, sind es dennoch nur 2.621€. Hättest du dein Eigenheim nicht gekauft, wenn der Verkäufer beim Kaufpreis den Betrag mehr verlangt hätte?

Wenn ein Ratenkredit dafür sorgt, dass du dein Eigenheim bekommst, dann lass dich nicht von den Zinssätzen abschrecken. Das schlechte Bauchgefühl zum Start können wir verstehen, aber wenn du dir die Zahl ausrechnest, dann ist es ein legitimes Mittel zum Zweck.

Zudem kannst du diesen Ratenkredit auch jederzeit vorab zurückzahlen. Dann sinkten die Zinskosten. Es gibt eine Möglichkeit der Kündigung. Die sog. Strafgebühr, die dann fällig wird, beträgt erfahrungsgemäß 1% der Restschuld. Gehen wir auch hier davon aus, dass du die Finanzierung nur wenige Wochen nutzt und dann das Geld schon gespart hast, dann beträgt die Strafgebühr bei 10.000€ also 100€. Wenn du nur noch 9.000€ offen hast, dann sind es nur 90€ usw..

Dieser Trick klappt auch für viele andere Bereiche. Viele Finanzierungsberater kaufen selbst auch nur mit Boost. Das ist doch kein Zufall ;-)