Es gibt die Möglichkeit etwas Grunderwerbsteuer zu sparen. Diese solltest du dir aber sehr gut überlegen. Die Grunderwerbsteuer wird nur für die Immobilie erhoben. Du hast hier die Möglichkeit die Küche und/oder anderes Inventar extra ausweisen zu lassen. Für diesen Betrag wird dann keine Grunderwerbsteuer fällig.
- Inventar im Kaufvertrag: Chance und Risiko, prüfe das genau.
- Wenn du viel Eigenkapital mitbringst, kann sich z.B. eine Küche im Kaufvertrag lohnen. Wenn nicht, dann schadet dir eine Klausel mit Inventar sogar.
- Ein Verkauf innerhalb der Familie ist oft grunderwebsteuerfrei (wenn in gerader Linie verkauft wird).
Wie kann ich mit der Küche Grunderwerbsteuer sparen
Zunächst einmal ist dieser Trick nur sinnvoll, wenn du einen erheblichen Teil an Eigenkapital in die Finanzierung mit einbringst. In diesem Falle akzeptieren einige Banken, wenn du Inventar im Kaufvertragsentwurf aufnimmst.
Beispiel:
Kaufpreis 280.000€ und Küche 20.000€ als Inventar Grunderwerbsteuer Berlin 6% = 16.800€
Zum Vergleich: Kaufpreis 300.000€ Grunderwerbsteuer Berlin 6% = 18.000€
Auf den ersten Blick ist das schlau – doch das kann auch eine Falle werden. Die Bank wird bei der Bewertung der Immobilie dann ebenfalls nur den Objektwert berücksichtigen. Das ist ein Risiko für dich, wenn du mehr als 60% der Immobilie finanzieren möchtest (siehe Zinstreppe).
Beispiel: Kredit über 100%, was bedeutet das dann, wenn ich mit Inventar plane?
280.000€ ist die maximale Kreditsumme, die ich bei der Bank bekommen kann.
Wenn ich Inventar weglasse, dann sind bis zu 300.000€ Kredit möglich.
Diesen Trick kannst du gut nutzen, wenn du zum Beispiel maximal 168.000€ (60%-Finanzierung) als Baufinanzierung von der Bank benötigst. Ansonsten ist immer eine Prüfung notwendig, ob du dadurch nicht in eine schlechtere Zinsstufe kommst. Die Baufinanzierung wird ansonsten auf Dauer viel teurer. Die Ersparnis der 1.200€ der Grunderwerbsteuer lohnt sich dann nicht.
Für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital raten wir generell davon ab.
Hier fällt keine Grunderwerbsteuer an
Es gibt Ausnahmen, in denen keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist. Dazu gehört ein Verkauf innerhalb der Familie, wenn die Personen in gerader Linie verwandt sind. Verkauft die Mutter an die Tochter, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Sollte die Mutter jedoch an ihren eigenen Bruder verkaufen, so ist Grunderwerbsteuer zu zahlen.
Im Falle einer Scheidung gibt es eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer. Wenn die geschiedene Ehegattin dem ehemaligen Ehepartner die andere Hälfte abkauft. In dieser Situation ist keine Grunderwerbsteuer zu zahlen.
Für ein Erbe in gerader Linie gibt es ebenfalls eine Befreiung.
Schenkung und Erbe
Bei Schenkungen wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Hier wird stattdessen eine Schenkungssteuer erhoben. Die Freibeträge sind die gleichen wie bei der Erbschaft. Für eine detaillierte Betrachtung deiner Situation kontaktiere bitte deinen Steuerberater.
| Käufer | Steuerklasse | Selbst genutztes Eigenheim | Persönlicher Freibetrag |
|---|---|---|---|
| Ehepartner | I | steuerfrei | 500.000€ |
| Kinder / Stiefkinder, Enkel (wenn Eltern verstorben) | I | steuerfrei bis 200m² Wohnfläche | 400.000€ |
| Enkel | I | - | 200.000€ |
| Eltern / Großeltern (im Erbfall) | I | - | 100.000€ |
| Eltern / Großeltern (bei Schenkung) | II | - | 20.000€ |
| Bei Schenkung und Erbe: | |||
| - Geschwister | II | - | 20.000€ |
| - Nichten / Neffen | II | - | 20.000€ |
| - Stiefeltern | II | - | 20.000€ |
| - Schwiegereltern | II | - | 20.000€ |
| - Schwiegerkinder | II | - | 20.000€ |
| - Geschiedene Ehepartner | II | - | 20.000€ |
| Sonstige Personen | III | - | 20.000€ |
Maklercourtage
Seit Ende 2020 wird die Rechnung für den Makler 50:50 zwischen Verkäuferin und Käuferin aufgeteilt. Das gilt für Käuferinnen von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Es kann Ausnahmen geben bei Grundstücken und Mehrfamilienhäusern.
Grundsätzlich ist die Höhe der Maklercourtage Verhandlungssache. In der Praxis liegt sie insgesamt bei 3% bis 6%. Hinzu kommt dann noch die Mehrwertsteuer, die dann auch die krummen Zahlen erklärt:
In den meisten Fällen liegt die gesamte Courtage für eine Maklerin bei 3,57% bis 7,14% vom Kaufpreis. Dein Anteil beläuft sich damit auf 1,79% - 3,57%.
