Ein sehr gut gehütetes Geheimnis der Banken wird gelüftet. Hast du dich schon einmal gefragt, wie der Zinssatz eigentlich entsteht, der auf deinem Angebot steht?
Die wichtigsten Punkte dieses Artikels
- Je mehr Sicherheit du der Bank anbietest, desto besser wird dein Zins.
- Trick: Nutze unseren Boost, denn die Bank interessiert sich nur dafür, wie viel Prozent sie von deiner Immobilie finanziert (nicht jemand anderes)
- Ein Boost kann mehr Erspartes sein, eine Schenkung, ein Familienkredit, ein Eintrag in ein anderes Grundbuch oder ein Kredit von einer zweiten Bank.
Geringeres Risiko und der Zins sinkt
Die Bank erstellt eine interne Berechnung zum Wert der Immobilie. Die Bewertung ist bei Banken immer sehr konservativ und vorsichtig. Danach erfolgt die finale Einstufung in die Zinstreppe. Es kann hier in der Praxis also zu einer Anpassung kommen, während der Kredit bereits geprüft wird.
Der Zinssatz spielt eine bedeutende Rolle, wenn wir über eine Baufinanzierung sprechen. Natürlich ist dies nicht der alleinige Punkt, warum du dir für einen Bankpartner entscheiden solltet. Du wählst auch lieber den toll ausgestatteten Volkswagen im Autohaus statt den alten, aber günstigen, Smart mit Kurbel für die Fensterscheiben.
Wie kannst du nun also den besten Zinssatz erhalten ohne Abstriche in der Verlässlichkeit der Bank machen zu müssen. Das Zauberwort hier lautet Zinstreppe. Die Zinstreppe spiegelt das Risiko der Bank wider. Also je geringer der Wert, desto weniger Risiko für die Bank und umso attraktiver wird dein Zinssatz.
Nehmen wir an du findest ein Objekt für 300.000€. Bei der Bank beantragst du ein Darlehen über 300.000€. So liegt das Risiko der Bank bei 100%.
Wenn du jedoch aus anderen Mitteln (Erspartes, Boost) mit einbringst in Höhe von 60.000€, dann sinkt die Darlehenssumme auf 240.000€. Damit sinkt auch das Risiko der Bank. Du finanzierst aus Sicht dieser Bank nur noch [80%](Beleihungsauslauf
Wie viel Prozent der Immobilie wird von der Bank finanziert. Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den ermittelten Wert der Bank (= Beleihungswert) einer Immobilie, nicht etwa auf den Kaufpreis.
Beispiel: Eine Immobilie kostet 500.000 Euro und hat damit einen Beleihungswert von 450.000 Euro (Sicherheitsabschlag 10 %). Bei einer Immobilienfinanzierung in Höhe von 330.000 Euro beläuft sich der Beleihungsauslauf somit auf 73 %.). Durch das gesunkene Risiko für die Bank verbessert sich dann auch dein Zinssatz.
Hast du vorher schon einmal von der Zinstreppe gehört?
Die Banken vergeben ihre Zinsen in verschiedenen Stufen und wir zeigen dir gerne, welche das sind. Das Ziel ist es, den nächstbesseren Bereich zu erreichen und damit bares Geld zu sparen.
Die Banken haben unterschiedliche Grenzen. Grob können wir vereinfacht sagen, dass der Zinssatz bei Unterschreitung von 95%, 90%, 80%, 70% und 60% jeweils um eine Zinsstufe sinkt. Bei unter 60% befinden wir uns im Bestzinsbereich und der Zinssatz wird nicht mehr drastisch sinken durch weiteren Eigenkapitaleinsatz. Bitte achte immer darauf, dass du dich mit deinem Einsatz an Eigenkapital wohlfühlst. Zudem ist es nicht erstrebenswert möglichst viel pauschal als Anzahlung zu hinterlegen. Ein ausreichender Puffer für den Umzug, neue Möbel und den nächsten Urlaub sollte noch immer vorhanden bleiben.
Was verbessert meinen Zins denn konkret?
Ein Boost kann ein weiterer Kredit sein (von der Bank, dem Arbeitgeber oder auch der Familie). Natürlich ist es auch möglich, dass eine weitere Immobilie als Sicherheit eingesetzt wird. Es gibt hier viele Möglichkeiten, die wir gerne mit dir beleuchten.
