Welche Sicherheiten will die Bank?

Ganz oben auf der Wunschliste einer Bank findest du das Thema Sicherheit. Wir schauen uns deswegen genau an, was das bedeutet. Zusätzlich verraten wir dir, welche K.O.-Kriterien es gibt.

Wie erfolgt die persönliche Bonitätsprüfung?

Die Bank prüft die Fähigkeit eines Kunden, die Immobilienkredite regelmäßig zu bedienen. Letztendlich geht es darum, dass ihr das Geld in der vereinbarten Zeit zurückzahlen könnt. Dazu gehört auf der einen Seite beispielsweise die Einschätzung der Tragfähigkeit der monatlichen Einnahmen. Bei den Einkünften werden die Banken immer konservativ prüfen, d.h. dass die Rate auch in einem Monat mit niedrigerem Einkommen zu jedem Zeitpunkt tragbar bleibt. Hier wird auch das Beschäftigungsverhältnis, die Dauer der Tätigkeit, die Qualifikation und der Arbeitgeber beleuchtet.

Zu den Einnahmen, die Banken berücksichtigen, gehören:

• Nettoeinkommen aus selbstständiger Tätigkeit

• Nettoeinkünfte aus geringfügiger Beschäftigung

• Nettoeinkünfte aus Rente oder Pension

• Nettoeinkünfte aus Boni oder Tantiemen (zum Teil)

• Erträge aus Beteiligungen

• Mieteinnahmen aus bestehenden Immobilien

Sozialleistungen wie Wohngeld, Hartz IV, BAföG berücksichtigen die Banken nicht.

Auf der anderen Seite geht es um eure Kosten. Aus der Praxis können wir verraten, dass die meisten Banken die Ausgaben mit selbstgewählten Haushaltspauschalen berechnen. Dazu zählen zum Beispiel die Kosten für:

• Lebensmittel

• Sport und Freizeit

• Drogerieartikel

• Kleidung

• Mobilität

• Bildung und Medien

• Urlaub

Die Beiträge für die private Krankenversicherung und auch monatliche Raten für Kredite sind immer gesondert anzugeben. Bitte seid hier besonders genau, damit alle Faktoren berücksichtigt werden können.

Jede Bank rechnet mit individuellen Haushaltspauschalen:

Für eine angestellte Person liegt die Pauschale erfahrungsgemäß mindestens bei 740€ pro Monat. Es gibt Kreditinstitute, die die Kosten prozentual vom Nettoeinkommen berechnen. Der Höchstsatz liegt hier bei dem 3-fachen des Mindestbetrages, also bei 2.220€.

Jede weitere Person erhöht die Pauschale um 185 bis 555€.

Die Banken entscheiden selbst, wie hoch sie die Kosten ansetzen.

Für Selbständige und Gewerbetreibende liegt die Pauschale erfahrungsgemäß mindestens bei 1.110€. Der Höchstsatz liegt auch hier bei den 3-fachen Mindestbetrages, also bei 3.330€.

Jede weitere Person erhöht die Pauschale um 290 bis 870€.

Welche Ausgaben werden ansonsten noch berechnet?

• Objektnebenkosten: 2,75€ pro Quadratmeter/Monat für selbstgenutzte Immobilien

• Bei vermieteten Immobilien beträgt die Mindestpauschale 25% der Nettokaltmiete

Für eine gute Chance auf eine Genehmigung ist es wichtig, dass am Ende des Monats Geld übrigbleibt. Dazu zählt die tatsächliche eigene Haushaltsrechnung, aber auch die Kalkulation der Bank mit der Haushaltspauschale, die auf dem Papier funktionieren muss.

Der Nachweis eurer Einnahmen erfolgt über die Unterlagen. Es ist hier sehr wichtig gewissenhaft zu arbeiten und auch an zusätzliche größere Einnahmen zu denken.

Wir laden dich herzlich ein, unseren Rechner zu nutzen. Für die eigene Übersicht und die Ermittlung der persönlichen Rate ist das der einfachste Weg.

K.O. Kriterien zur Bonität

Es gibt einige Situationen, in denen es schwieriger ist eine Finanzierung zu bekommen. Es handelt sich dabei nur um eine Momentaufnahme. Der Zeitpunkt der Kreditanfrage kann hier sehr wichtig werden. Die Regelungen definiert auch hier wieder jede Bank für sich. Ein paar Beispiele:

• Mindestbeschäftigungsdauer beim Arbeitgeber ist (noch) nicht erreicht

• Probezeit und Befristungen sind immer besonders zu betrachten

• Einnahmen ausschließlich aus geringfügiger Beschäftigung

• Keine Beschäftigung oder erst kurze Zeit selbstständig

• Wohnsitz im Nicht-EU-Ausland und keine Zustellvollmacht (Post)

• Mindestnettoeinkommen wird nicht erreicht

Wie besichert die Bank die Immobilie?

Damit die Bank einen Immobilienkredit zur Verfügung stellen kann, ist die Eintragung im Grundbuch notwendig. Diese wird Grundschuld genannt. Sie steht für eine Belastung, dass eine bestimmte Geldsumme aus dem Objekt zu zahlen ist.

Beispiel: Bank ABC vergibt einen Kredit über 100.000€ und trägt eine Grundschuld ein:

Hier ist es wichtig zu wissen, dass es sich dabei um eine abstrakte Sicherheit handelt. Auch wenn der Kredit nach einem Jahr bereits mit 2% getilgt wurde (2.000€). Die Restschuld liegt dann bei 98.000€, aber die Grundschuld bleibt bei 100.000€ stehen. Die Bank ABC hat dann rechtlich nur noch den Anspruch auf die 98.000€. Doch wie nennt man diese Brücke, die uns hier absichert?

Die Sicherungszweckerklärung sorgt dafür, dass die Restschuld des Kredites mit der Grundschuld verbunden wird. Sie ist wie ein Reißverschluss, der zwei Seiten einer Jacke miteinander verbindet.

Wenn der Kredit nach einiger Zeit komplett zurückgezahlt ist, hat die Bank keine Ansprüche mehr an euch. Die Sicherungszweckerklärung, die wie ein Reißverschluss den Kreditvertrag mit der Grundschuld verbunden hatte, erlischt dann. Der Reißverschluss zwischen der Bank und eurer Immobilie wird entfernt.

Es entsteht dadurch eine sog. Eigentümergrundschuld in eurem Grundbuch. Ihr könnt damit dann komplett selbst entscheiden, wie es weitergeht. Formal bleibt die Eintragungen im Grundbuch auch hier bestehen. Allerdings kann der Eigentümer zu jedem beliebigen Zeitpunkt die gleiche Sicherheit für ein neues Darlehen verwenden. In dem Fall schließt man einen neuen Kreditvertrag ab. Der Reißverschluss zwischen Grundbuch und dem Darlehen wird erneuert. Die Voraussetzungen sind dafür, dass die neue Bank eine bestehende Grundschuld akzeptiert. Der neue Kreditwunsch sollte dann auch zum Betrag der Grundschuld passen.

Das spart Kosten und Zeit hinsichtlich Notar- und Grundbuchgebühren.

Es besteht nach der Rückzahlung auch die Möglichkeit die Grundschuld löschen zu lassen. Davon raten wir aufgrund der doppelten Kosten für die Arbeit des Notars und des Grundbuchamtes ab.

K.O. Kriterien zum Objekt

Im Rahmen der Kreditprüfung gibt es einige Merkmale, die bei den Banken kritisch gesehen werden. Seid hier besonders aufmerksam und sprecht solche Punkte offen an bei der Finanzierungsplanung.

• Dauernutzung ist nicht zugelassen (Anmeldung Erstwohnsitz nicht möglich)

• Fertighäuser ohne Gütesiegel

• Eigentumswohnungen unter 40qm (individuelle Prüfung nötig)

• Unrealistisch hohe und nicht durch Sachverständige bestätigte Eigenleistungen

• Erhebliche vorrangige Wert mindernde Rechte im Grundbuch

• Eintragung eines Dauerwohnrechtes oder unbefristeter Nießbrauch von Nichtdarlehensnehmern

• Private Erbbaurechte