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Niedrige Objektbewertung bei der Bank - Wie kommt es dazu und was kann ich dagegen tun?

15. Januar 2023

Für die Finanzierung der eigenen Immobilie ist eine Objektbewertung von der Bank notwendig. Niedrige Objektbewertungen von der Bank sind keine Seltenheit.

Wir von Justhome klären dich über die Umstände auf. Solltest du dennoch Rückfragen haben, steht ein Berater von Justhome dir jederzeit zur Seite.

Aber warum kommt es eigentlich erst zu einer niedrigen Bewertung? Der zu ermittelnde Objektwert (Beleihungswert) muss gesetzlich zu jedem Zeitpunkt unabhängig vom aktuellen Marktgeschehen von der Bank ermittelt werden.

Mit dieser Methode sichert sich die Bank gegen Risiken ab. Kommt eine niedrige Objektbewertung durch die Bank zustande, bleibt dem Käufer meist nur die Option, seinem Berater, die Verhandlungen zu überlassen oder es zu einem späteren Zeitpunkt wiederholt zu versuchen.

Wie das ganze Prozedere im Detail aussieht, erfährst du hier weiter unten in diesem Artikel.

Das Grundprinzip hinter einer Objektbewertung

Wenn du Interesse an einem Eigenheim hast und eine Baufinanzierung abschließt, “beleihst” du sozusagen dein neues Eigenheim.

Im Anschluss erhältst du als Gegenzug einen Kredit von der Bank. Wichtig für die Bank und die Ermittlung des Immobilienwerts ist der sogenannte Beleihungswert.

Grundsätzlich entspricht dieser Wert dem Verkaufswert, den die Bank im Falle eines Erlöses der Immobilie erwirtschaften kann.

Für die Bank tauchen bei der Ermittlung des Beleihungswertes zwei große Hürden auf:

  1. Die Kaufpreise sind stark von den natürlichen Marktschwankungen abhängig, sodass eine langfristige Prognose kaum möglich ist.
  2. Eine Baufinanzierung erstreckt sich über mehrere Jahre und ist daher schwer zu kalkulieren. objektbewertung_ank_2.jpg

Wie läuft der Bewertungsvorgang ab?

Bei der Bewertung nutzen viele Banken eine sogenannte Bewertungssoftware, in der zahlreiche Eckdaten des Grundstücks und der Immobilie einfließen.

Leider ist es auch schon vorgekommen, dass die Software der Bank zu niedrige Werte ermittelt.

Für die Ermittlung des Beleihungswertes nutzen Banken folgende Formel:

Verkaufswert - Sicherheitsabschlag x Beleihungsgrenze = Beleihungswert

Der Verkaufswert entspricht dem momentanen Wert der Immobilie, der beim Verkauf zustande kommt. Von diesem Wert wird der Sicherheitsabschlag abgezogen. Dieser beträgt grundsätzlich zwischen 10 und 20 % vom Verkaufswert. Dieser Abschlag dient als “Absicherung” vor dem schwankenden Marktgeschehen.

Die Beleihungsgrenze ist ein zusätzlicher prozentualer Faktor, der beschreibt, wie viel Kredit die Institute maximal gewähren dürfen. Meist liegt dieser bei 60 - 80 % des Beleihungswertes.

Kommt letztendlich ein Betrag von über 400.000 € zustande, muss die Bank einen externen Gutachter heranziehen.

Beispielrechnung:

Um die angesprochene Finanzmathematik einmal zu verdeutlichen, kommt hier ein kleines Gedankenexperiment:

Stelle dir ein junges Paar vor, das eine Wohnung für 400.000 Euro kaufen will.

Daraus ergibt sich folgende mathematische Gleichung:

400.000 € - 10 % Abschlag = 360.000 € Beleihungswert

Jetzt nimmst du die 80 % von der Beleihungsgrenze hinzu.

360.000 x 80 % (0,8) = 288.000 €

Folglich erhält das junge Paar einen Kredit in der Höhe von 288.000 Euro.

Kosten für die Ermittlung des Beleihungswerts

Achte darauf, dass die Bank dir keine Rechnung für das Wertgutachten der Immobilie stellt. Die Kosten muss die Bank laut Gesetz nämlich selbst tragen!

Diese sogenannten “Schätzkosten” belaufen sich auf rund 0,2 bis 1 % der Darlehenssumme.

_Hier hilft es, dass du genau die Geschäftsbedingungen der Banken liest! Häufig taucht dort der Betrag als “Schätzkosten” oder “Wertermittlungsgebühr” auf! Wende dich bei Fragen an deinen Berater von Justhome. Er wird dir helfen, Unsicherheiten zu beseitigen. _

Kriterien bei der Objektbewertung:

Für ein besseres Verständnis lohnt es sich, die Kriterien der Objektbewertung näher anzuschauen:

  • Standort: Befindet sich die Immobilie an einer Straße mit viel Verkehr oder eher an einem ruhigen Ort? Kommt genug Licht durch die Fenster oder sind diese durch Bäume und andere Häuser verdeckt?
  • Energieeffizienz: Je geringer der Energiebedarf der Immobilie, desto mehr steigt sie im Wert. Einen wichtigen Aufschluss über die Energieeffizienz gibt der Energieausweis.
  • Qualität: Der allgemeine Qualitätszustand in den vier Wänden (Küche, Bad etc.) wirkt sich auf die Bewertung aus. Auch der Zustand des Dachs ist ein ausschlaggebender Punkt. Zusatzeinrichtungen wie ein Swimmingpool und Kamin beeinflussen den Preis ebenfalls.
  • Lage: Hängt eng mit dem Standort zusammen - es lohnt sich, wenn du dich an dem Bodenrichtwert orientierst, der bestimmt, wie viel ein Quadratmeter Fläche in einer bestimmten Region kosten kann.
  • Immobilientyp: Zu guter Letzt bestimmt maßgeblich der Typ den Wert der Immobilie. Handelt es sich hier um ein Einfamilienhaus, Mehrparteienhaus oder sogar eine Villa? Dann nimmt dies maßgeblichen Einfluss auf den Immobilienwert. Die Anzahl und Aufteilung der Zimmer sind ebenfalls zu beachten.

Verfahren zur Ermittlung des Objektwerts

Grundsätzlich kommen in Deutschland bei der Wertermittlung drei Verfahren zum Einsatz:

  1. Sachwertverfahren: Das Grundstück und die Immobilie werden hier separat voneinander bewertet. Der Grundgedanke: Man stellt sich die Frage, wie viel es kosten würde, die Immobilie aktuell zu bauen. Häufig wird anschließend die Altersminderung von dem errechneten Wert abgezogen.

  2. Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren kommt hauptsächlich bei Objekten zustande, die vermietet werden. Insbesondere auch bei gewerblich genutzten Immobilien wie z. B. Büro, Geschäftshäusern, Mehrfamilienhäusern und Co. Bei Immobilien zur Kapitaleinlage wird dieses Verfahren ebenfalls genutzt.

  3. Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren wird angewendet, wenn neben dem entsprechenden Objekt ein Ähnliches liegt, das ungefähr denselben Wert hat. Liegt kein zweites passendes Objekt vor, kann dieses Verfahren nicht stattfinden. objektbewertung_ank_3.jpg

Was kann ich gegen eine niedrige Bewertung tun?

Leider passiert es auch häufig, dass die Bank nach der Beantragung der Finanzierung aufgrund der Bewertung den Zins erhöhen möchte. Du fragst dich sicherlich jetzt, welche Möglichkeiten dir nach einer niedrigen Objektbewertung und Zinserhöhung bleiben?

Hier kommen Sie:

Verhandlungsgeschick

In Sachen Verhandlungsgeschick ist dein Spielraum nicht sehr groß. Bist du mit der Objektbewertung unzufrieden, solltest du deinem Berater die Aufgabe übertragen, eine bessere Objektbewertung zu erzielen.

Es lässt sich jedoch folgende Option in Betracht ziehen: Du kannst das Wohnobjekt gegebenenfalls vor der Beantragung der Finanzierung beim Bearbeiter vorstellen. So erhältst du zumindest eine erste grobe Einschätzung.

Akzeptieren des neuen Zinssatzes

Der neue Zinssatz von der Bank ist noch finanziell mathematisch im Bereich des Möglichen? Dann solltest du ihn akzeptieren.

Wenn du den ursprünglichen Zins beibehalten möchtest, kannst du selbstverständlich auf dein Erspartes zurückgreifen. Falls du dich nun aber dagegen entscheidest dein Geld einzusetzen, lohnt es sich, dass du eine zweite Bank hinzuziehst.

Zweiter Kredit (Ratenkredit)

Hast du eine zweite Bank gefunden, die die Situation akzeptiert, ergibt es Sinn, mit dieser jetzt zu kooperieren.

Entscheidest du dich dagegen, würde der Zinseszins bei der großen Finanzierung deutlich mehr Kosten verursachen als ein kleiner neuer Kredit.

Auch wenn der neue Zins beim Ratenkredit, dich zunächst abschrecken mag, ergibt sich am Ende ein finanzmathematischer Vorteil.

Beispiel:

Hier eine Tabelle, wie du dir den Vorteil errechnen kannst: objektbewertung_ank_4.jpg

Selbst bei einem hohen Zinssatz von 10 %, ergeben sich trotzdem “nur” 2621 €.

Wenn also ein zusätzlicher Kredit dafür sorgt, dass du dein geliebtes Eigenheim bekommst, dann ist ein zweiter Kredit ein vollkommen legitimes Mittel.

Lass dich also von dem hohen Zinssatz nicht abschrecken!

Des Weiteren solltest du wissen, dass du diesen Ratenkredit auch jederzeit wieder vorab zurückzahlen kannst. Folglich sinken die Zinskosten. Zusätzlich ist es möglich, den Kredit zu kündigen. Daraus erfolgt eine Strafgebühr, die erfahrungsgemäß 1 % der Restschuld beträgt.

Kündigst du also deinen Ratenkredit bei 3.500 Euro, beläuft sich der zu zahlende Betrag auf gerade einmal 35 €. Das kann durchaus passieren, wenn du die Finanzierung nur für wenige Wochen nutzt und schlussendlich das Geld schon gespart hast. Viele Finanzierungsberater selbst kaufen nur mit diesem “Boost”. Eigentlich nicht verwunderlich, oder?

Möchtest du eine spezielle Beratung für deine momentane Situation? Dann buche dir einen Termin und wir schauen uns das genauer an!

Fazit: Lass dich genau beraten!

Unabhängig davon, wie hoch die Objektbewertung der Bank schlussendlich ausfällt - mach dir im Vorfeld genaue Gedanken, ob die Konditionen der Bank dir überhaupt zu sagen!

Wenn du unzufrieden bist, kannst du uns jederzeit kontaktieren: Wir finden mit Sicherheit einen Grund für die niedrige Objektbewertung.

Wir helfen dir dabei, dass die Bank beim nächsten Mal einen höheren Objektwert für deine Immobilie ermittelt.

Dadurch steigen deine Chancen, einen Kredit zu besseren Konditionen zu erhalten.

Tipp: Du kannst dein Verhandlungsgeschick beim Verkäufer anwenden. Dadurch steigt die Chance, dass die Differenz vom Beleihungswert zum Kaufpreis sinkt.


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