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Die Grundlagen zur Baufinanzierung

Hier legen wir den Grundstein zur Finanzierung deines Eigenheimes. Zur Verdeutlichung haben wir dafür ein Beispiel vorbereitet. Solltest du noch Fragen haben, kannst du dich jederzeit bei uns melden.

Die wichtigsten Punkte dieses Artikels

  • Wähle die monatliche Rate immer in deinem Wohlfühlbereich, damit sie in allen Lebensumständen tragbar bleibt.
  • Der Zinseszinseffekt ist das 8. Weltwunder. Nutze dieses Wissen für deine Rückzahlung.
  • Mindestens 2% an Tilgung sind bei den meisten Banken vorgeschrieben, es gibt aber auch Ausnahmen.

Was versteht man unter Tilgung

Eine Rate setzt sich stets aus Zins und Tilgung zusammen, wobei sich die Anteile mit der Zeit verschieben. Der Zinsanteil wird Stück für Stück geringer und die erbrachte Rückzahlung nimmt zu.

Annuitätendarlehen wird erklärt

Der Grund dafür: Der Zins bezieht sich allein auf offene Schulden.

Beispiel: Felix

-zum Start beträgt der Kredit 100.000€ -die Rate steht bei 3.500€ pro Jahr bzw. 282€ pro Monat -mit einer jährlichen Tilgung von 2% = 2.000€ -und einem järlichen Sollzins von 1,5% = 1.500€

Unter diesen Bedingungen, hat Felix nach einem Jahr noch 98.000€ Schulden offen. Doch wie setzt sich das zusammen? Wir geben dir einen Blick hinter die Kulissen:

Bedenke: Der Zins bleibt prozentual immer gleich.

98.000€ Schulden * 1,5% Sollzins = 1.470€ Zinsanteil im 1. Jahr nach Kauf

Der Rest wird mit der Tilgung aufgefüllt:

3.500€ Rate pro Jahr - 1.470€ Zinsanteil pro Jahr = 2.030€ Tilgung im 2. Jahr

Felix zahlt im zweiten Jahr also bereits 30€ weniger an Zinsen und nutzt diesen Anteil für die Rückzahlung.

Nach 10 Jahren liegen die jährlichen Anteile nur noch bei 1.213€ Zins und 2.287€ Tilgung.

Die Restschuld beläuft sich nach den ersten 10 Jahren auf 80.881€. In dieser Zeit sind für Felix insgesamt 13.595€ an Zinsen angefallen.

Beispiel: Anna

Anna wählt eine Tilgung von 4% pro Jahr.

Annuitätendarlehen mit 4% Tilgung wird erklärt

-zum Start beträgt der Kredit 100.000€ -die Rate steht bei 5.500€ pro Jahr bzw. 458€ pro Monat -mit einer jährlichen Tilgung von 4% = 4.000€ -und einem järlichen Sollzins von 1,5% = 1.500€

Nach einem Jahr hat Anna noch 96.000€ Schulden. Auch hier bleibt der Zins gleich.

96.000€ Schulden * 1.5% Sollzins = 1.440€ Zinsanteil im 2. Jahr

Der Rest wird mit Tilgung aufgefüllt:

5.500€ Rate pro Jahr - 1.440€ Zinsanteil pro Jahr = 4.060€ Tilgung im 2. Jahr

Anna muss im zweiten Jahr also bereits 60€ weniger an Zinsen zahlen und nutzt diesen Anteil für die Rückzahlung.

Nach 10 Jahren liegen die jährlichen Anteile nur noch bei 926€ Zins und 4.574€ Rückzahlung.

Nach den ersten 10 Jahren beläuft sich die Restschuld auf 61.763€. In dieser Zeit sind für Anna insgesamt 12.189€ an Zinsen angefallen.

Diese Entwicklungen finden im Hintergrund statt und da die monatliche Rate immer gleich bleibt, bekommt du das eigentlich gar nicht mit. Wir wollen dir jedoch die Möglichkeit geben, ein Verständnis dafür zu entwickeln und am Gespräch aktiv teilzunehmen.

Jetzt lass‘ uns damit das Angebot verbessern.

Wie hoch soll die Tilgung sein?

Wir empfehlen hier gerne unseren Haushaltsrechner als Pauschale. Es ist viel wichtiger, dass die Rate gut zu deinem Budget passt. Grundsätzlich gilt hier, dass eine höhere Tilgung für eine schnellere Rückzahlung sorgt. Aus unserer Sicht sollten die monatliche Zahlung immer im Wohlfühlbereich bleiben. Natürlich ist es schön, wenn der Kredit schneller erledigt ist. Doch als Vergleich hättest du die Miete auch immer gezahlt – ohne, dass diese irgendwann einmal endet.

Bitte beachte, dass die meisten Banken eine Tilgung von 2% voraussetzen.

##Wie lösen das Profis?

Wir setzen die Rate so fest, dass du sie zu jedem Zeitpunkt im Leben gut tragen kannst. Was passiert, wenn es dann Spielraum zum Sparen gibt und du Geld zur Seite legen kannst? Unseren Glückwunsch, das ist schon einmal super. Bei vielen Krediten hast du die Möglichkeit für zusätzliche Rückzahlungen, sogenannte Sondertilgungen. So hast du am Ende des Jahres die Wahl:

  • Fährst du von dem Geld in den Urlaub?
  • Stockst du dein Aktien-Depot auf?
  • Sparst du weiterhin?
  • Planst du eine Sondertilgung ein?

Rein finanzmathematisch ist eine Sondertilgung ein super Trick für eine schnellere Rückzahlung des Kredits. Je früher du eine zusätzliche Zahlung an die Bank leistest, desto besser, da du damit die Zinskosten nach unten drückst. Frühe und hohe Sondertilgungen wirken sich daher besonders positiv für dich aus.

Beispiel: Felix

Felix wählt 2% Tilgung und legt 2.000€ für Sondertilgungen zur Seite

Bleiben wir bei Felix‘ Beispiel mit 2% anfänglicher Tilgung. Er will Anna mit der schnellen Rückzahlung einholen und spart deswegen järlich 2.000€. Auf dem Papier haben damit beide 5.500€ für den Kredit zur Verfügung. Anna zahlt alles sofort ein und hat keinen Spielraum und Felix hat eine geringere Rate und entscheidet dann, wie es weitergeht. In unserem Fall nutzt er das Geld für Sondertilgungen.

Tilgung3.PNG

Stellen wir das einmal gegenüber:

Felix:

2% Tilgung ohne Sondertilgung

Nach den ersten 10 Jahren beläuft sich die Restschuld auf 80.881€. In dieser Zeit sind für Felix insgesamt 13.595€ an Zinsen angefallen.


Felix:

2% Tilgung mit 2.000€ Sondertilgung pro Jahr

Nach den ersten 10 Jahren beläuft sich die Restschuld auf 57.733€. In dieser Zeit sind für ihn insgesamt 12.099€ an Zinsen angefallen.

Der Unterschied ist enorm:

Normalerweise kann man erwarten, dass 2.000€ x 10 Zahlungen = 20.000€ weniger Schulden verursachen. Aber durch den Zinseszinseffekt, den wir bei der Bank bremsen, sind es sogar 23.148€ mehr an Rückzahlung. Die Zinskosten sinken um weitere 1.196€. Das ergibt einen Vorteil von 4.344€ in 10 Jahren.

Abrechnung zwischen Anna und Felix

Jetzt schauen wir uns die beiden Endergebnisse ganz genau an:


Anna:

4% Tilgung ohne Sonderzahlung = Rate von 5.500€ p.a. bzw. 458€ p.M.

Nach den ersten 10 Jahren beläuft sich die Restschuld auf 61.763€. In dieser Zeit sind für Anna insgesamt 12.189 an Zinsen angefallen.


Felix:

2% Tilgung mit 2.000€ Sondertilgung pro Jahr = Rate von 3.500€ p.a. bzw. 292€ p.M.

Nach den ersten 10 Jahren beläuft sich die Restschuld auf 57.733€. In dieser Zeit sind für Felix insgesamt 12.099 an Zinsen angefallen.


Die Taktik von Felix ist aufgegangen. Er hat die Nase vorne. Und jetzt stellen wir uns einfach einmal vor, wie er auch innerhalb der 10 Jahre ein entspannteres Leben hatte durch die niedrigere Rate. Im Fall der Fälle hätte er einfach eine Sondertilgung weggelassen oder einen geringeren Betrag eingezahlt.

Wir sind der Meinung, dass jeder so gut und entspannt Eigentümer werden sollte wie Felix. Innerhalb des vermeintlich festen Rahmes der Tilgung hat Kontrolle und Flexibilität. Daran kannst du sehen, dass es nicht immer wichtig ist, die höchste Tilgung zu vereinbaren. Wenn man sich dafür dann verbiegen muss und Stress entsteht, ist es das nicht wert. Es geht am Ende des Tages darum, wie hoch eine angenehme Rate für dich ist und dass du dir das Leben gut leisten kannst. Deswegen löse dich bitte von irgendwelchen festen Vorgaben bei der Tilgung. Das Minimum von 2% sollte erfüllt sein – alles andere kannst du mit den richtigen Tricks auch flexibler gestalten.

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